宏和、強盛「資」色誘人(2013-11-13 17:49:02 先探投資週刊│黃俊超)

曾叱吒風雲的台灣紡纖業，歷經沉寂多時後，終找到再起的方向。成衣的儒鴻、聚陽、銘旺實與東隆興等，持續專精並深耕本業，近年營收與股價持續大步成長；而從事成衣及長纖布料產銷的宏和，與代客加工染整的強盛，則跨入土地資產開發，也將開花結果。

宏和板橋建案先建後售增溫

宏和本業營運走下坡，營收從歷史高峰二○○○年的七三．三二億元，連續出現十二年下滑，至去年只剩下不到五％的三．四五億元。近年獲利自然也難有太好表現。其中，一一年因認列台南仁德廠的五．四八億元售地利益，以當時股本計算貢獻約ＥＰＳ三．二五元，當年全年為二．九一元，顯示本業仍屬虧損。

然因應台汽客運民營化，宏和於○六年四月透過競標方式，以約六．四億元取得前國光客運站位於板橋市民族段五九九地號等二五筆土地（建物門號：板橋市民族路一○○號），面積為六六八八平方公尺、約二○二三坪，換算平均每坪約三一．七八萬元。

這塊土地位於板橋市民族路、區運路及館前東路之間，附近有介壽公園，且距離府中捷運站僅五○○公尺左右，步行僅約五分鐘即可到達，交通及生活機能相當便利，而離新板特區更僅有約二○○公尺，且未來有可能被劃入新板特區擴大版範圍之內。

經過都更、扣除二八％捐地之後，可建面積仍有四八一六平方公尺，即一四五六．八四坪。興建兩棟地上十八層、地下四層的辦公大樓，預估可售戶數為一二九戶，可銷售坪數約九五○○坪，另規劃二八八個汽車及三一八個機車停車位，採取先建後售模式。

單以土地價格來看，新光人壽於今年五月以一四．八八八億元，取得台灣菸酒板橋地上權標售案，換算每坪地上權的單價約當二○四．八萬元，創下新北市地上權新高，也直逼台北市的行情。台灣菸酒地上權與宏和建案距離僅三○○～四○○公尺，相當具有比價的真實性。

資產價格水漲船高

由於新壽取得的為地上權，以台北火車站旁的轉運站「京站」當範例，目前每坪行情約為周邊類似條件社區房價的六成，因此，換算宏和建案土地每坪市價，約可達到三四一．三萬元，以捐地後的一四五六．八四坪計算，則市價達四九．七二億元，較當年買進的六．四億元，光以素地計算，則獲利總額為四三．三二億元，則換算貢獻ＥＰＳ可達到三一．二五元。

若以辦公大成交樓興建完後再銷售的角度來看，根據內政部不動產交易實價登錄公告來看，雖近期少有辦公大樓成交，不過有電梯的華廈，每坪單價多介於為五五～七○萬元之間，因此，預期宏和新的建案開價，每坪至少有七○～八○萬元的實力，高樓層價格則可望再向上探。

以可銷售坪數約九五○○坪、每坪七○萬元保守估計，再加上每個停車位至少有一八○萬的價值，則總銷售金額可達到七一．六八億元，扣除土地成本的六．四億元，以及預期每坪一五萬元的建造成本，則淨利約為五一億元，換算貢獻ＥＰＳ可達到三六．八元。

預期宏和辦公大樓建案將於今年底、明年上半年建造完成，再加上仍需申請使用執照時間，最快明年下半年開始銷售，可望逐季認列收益，獲利也將跟著起飛。
強盛近年來本業也沒有太多表現，不過持股八一％的子公司保強建設，於台北市羅斯福路OPUS ONE都更案，以先售後建方式，預期將貢獻強盛每股獲利五～八元。

強盛都更案先售後建

該都更案位於羅斯福路與辛亥路口，鄰近捷運台電大樓站與古亭國小，為保強建設、台頤建設、信德開發與地主共同合作，預計興建地上一九層、地下五層的住商混合大樓，可銷售戶數為一六二戶，占地約八八三坪，總銷售坪數為九五七二坪，住宅共有一四五戶，其中可售六九戶，另有店面一七戶。

住戶保有一半可銷售坪數，而保強建設可銷售面積占四○％，加上持有二百多坪自有土地參與都更案（標購國有地、成本每坪約二六○萬元），保強共計可分得約二四○○坪。根據代銷業者指出，此案開價每坪一七○萬元，實際成交價一三○～一五○萬元之間。

估計到交屋過戶時，扣除土地取得成本、建造成本與管銷費用，估計保強建設約可獲利一二～二○億元，強盛依股權比重可認列利益九．七～一六．二億元，以目前股本一八．八四億元計算，貢獻每股獲利約五．一～八．六元。

根據ＩＦＲＳ規定，建商入帳方式一律改為全部完工法，預估最快二○一四年底至二○一五年初完工，且仍需申請使用執照、交屋過戶等時間，預期二○一五年應可認列。

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