政府失能、制度扭曲 小心！地上權買房陷阱 (2016-09-07 財訊 文／游筱燕．圖／本刊資料室)

近年來房價高漲，「地上權」成了買屋新選擇；然而，所謂的「地上權」其實有兩種，
但一般買方不清楚你買的是擁有建物權狀的建物，還是僅有類似建物使用權的憑證，結果，權益嚴重受損。究竟「地上權」出了什麼問題？民眾在買「房」時又該注意什麼？面對這波地上權亂象，又該如何解套呢？

六十八歲的林先生，十年前預備退休時，因為不打算增加孩子們的負擔，想另覓和妻子的棲身之所；恰好，當時台灣推出第一個地上權住宅案─日勝生的「京站」開發案。林先生認為五鐵共構的交通十分便利，對於到期後要還給政府的地上權住宅，也採取開放態度，心想五十年的地上權對於兩夫妻的餘生應是「夠住了」；於是，花費1千2百餘萬元買下41坪的三房住宅。

沒想到，原本要圖個清閒的晚年，卻因為房子的權益問題，與建商紛爭不斷。林先生控訴，目前社區的公設僅有中庭、交誼廳與一小間的物管人員辦公室，他懷疑建商把原屬社區的游泳池租給了一旁的健身俱樂部，並把非住戶使用、對外出租的地下四、五樓停車位面積，灌進了住戶買價中。然而，截至目前為止，住戶們的提告卻都敗訴，全案仍在上訴中。

場景再拉近一點。2014年，位於台北市羅斯福路六段的「華固新天地」地上權預售案銷售現場，每個住戶在簽約時，建商都請來律師陪同，逐條解釋契約條款，做齊錄音錄影存證；拷背光碟後，住戶留存一份，華固留一份，跟買一般所有權房子完全不同。這個總戶數高達七一六戶的建案，由財政部財政人員訓練所原址改建而成，是台北市最大宗地上使用權案；但就由於地上權房子買賣爭議不斷，建商不得不擺出大陣仗以對。

案例：「消失的公設」
建商避爭議 簽約錄影存證

而推出京站開發案的日勝生，副總經理周惠玉也指出，當初和住戶簽訂契約時都有律師在場作證，也告知過消費者要分攤公設，所有情事皆依法有據。自己也在京站買下辦公室的大師房屋董事長陳建慶指出，同樣是沒有土地的地上權，實際形式上分做兩種，一是「可分割過戶的房屋」，二是「不可分割過戶的房屋」。可以分割過戶的建物，建物產權登記在買方名下，買方擁有建物權狀；而不能分割過戶的建物，建物登記在建商或特定單一人名下，買方僅有類似建物使用權的憑證。
表面上，地上權的住宅都是期限一滿後，都要繳回歸零，然而，「可以分割過戶的房屋」和「不可分割過戶的房屋」的住宅，對於住戶權利的保障，卻是天差地遠。

現在多數具有爭議的地上權住宅案件，都是屬於「不可分割過戶」的類型，「京站」就是代表之一，而最近建商的地上權推案，包括華固、吉美、日勝生等推案，也都屬於這種類型。正因為過去的爭議較多，建商才會在銷售時，要求要有律師陪同，除了降低後續爭議的風險，也是為建商自己設下防火牆…(本文截自財訊511期，詳全文http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=8863)

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