預售屋實價漏洞多 3步驟查到真實價 (2012-12-01 Money錢雜誌 文／劉育菁)

受到實價登錄上路、經濟成長率連9降的影響，一年一度的928黃金檔期，買氣像進了冷凍櫃，接待中心美侖美奐，看屋人數卻創下新低，一位跑單小姐直抱怨說：「政策打掛了預售屋交易，現在房子很難賣！」
往年928檔期（也稱雙十檔期）約占全年三分之一推案量，今年卻出現雷聲大、雨點小。根據《住展》雜誌統計，10月底預售推案量剩下1千多億元，比原先預期衰退4成，主要是10月政府揭露第1批實價資訊，採取區段化、去識別化的公布方式，反而讓資訊解讀見仁見智。譬如，有業者找出成交價格最高的指標個案，試圖尋找區域的價格支
撐；也有新聞披露「名不符實」的假豪宅，演出「價格現形記」，成交價比開價足足打了6、7折。
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民則表示，建商或代銷公司在訂預售表價時，通常會比市場預期再膨風15~20%，一旦價格「消風」，不免影響同區域的新成屋及中古屋行情。就像是景氣好時，預售市場會有「比價」效應，景氣轉差也會有「比跌」效應。「未來1~2年，購屋前一定要先查詢預售屋價格是否得到支撐。」他強調。

破解漏洞 免當冤大頭
實價登錄政策也規範預售屋，但因法規漏洞多，相較於中古屋資訊揭露比例超過7成，政府在揭露8、9月的資訊時，預售屋至今仍掛蛋，甚至代銷業與建商私下都已擬好一套作戰策略。一位代銷業者私下提到，現在不管景氣好壞，只要賣出新高價，馬上去登錄，形成價格支撐。若是銷售價格差，拖延戰術就派上用場。

漏洞
官方版的預售實價，過去式居多

破解
土法煉鋼，用A案套B案的成交價

在「上有政策、下有對策」下，就算未來購屋人能查詢到官方版的預售屋實價，也要花心思分辨資訊內容及真假，才不致於成為黑心業者眼中的肥羊。
實價登錄的義務人是代書、經紀業與權利人（預售屋交易是「權利」買賣，權利人為建商），相較於中古屋嚴謹的規範，預售屋的登錄留下很多模糊地帶。最常見的是，建商委託代銷業者銷售，法規規定雙方在「合約屆滿」後，亦即結案後30天內，須向地政事務所登錄「交易日」價格。
重點是，若雙方「延長」合約，或是建商刻意留下保留戶，不想結案，只須向內政部呈報，經個案評估，內政部會決定是否給予延長，而目前並無統一的評估標準。也就是說，建商與代銷業者過去的舊合約都能合法延長。就算是新合約，一簽就是2、3年，等新成屋完工後才申報登錄。
著有《黑心建商》系列書籍的房地產專家Sway指出，雖說醜媳婦總得見公婆，但預售案等2年後才公布交易時的價格，都已是「過去式」，失去資訊透明的意義。因此，他認為，現階段購屋人想了解預售屋實際成交價，還是只能土法煉鋼，以A 案套B 案成交價。
他建議，買方可鎖定購屋目標區的2、3個接待中心。到A 接待中心與跑單小姐閒扯，聊聊B 案的優點與報價，跑單小姐一定會說B 案的缺點與價格，用相同的手法，再去B 案及C 案，把A 案的價格再報給B、C 案，經過交叉比對就能了解成交行情。

漏洞
代銷反操作，先登錄高價個案

破解
成交1、2戶的預售案，價格只能參考

實價登錄只是房地產資訊透明化的過程，理應中性看待，不要期待會影響價格漲跌。但台灣因實施時點正值不動產高檔盤整期，多空分歧，造成政策「助漲助跌」效應。
前述代銷與建商可延長合約打出拖延戰，也有代銷會反市場操作，利用人頭戶或建商子公司，以高於市價買進。由於代銷若提前解約，30天內也須完成登錄，這個高價個案就會刻意曝光，因買方不易確認正確成交戶別的位置、座向、景觀，此一公開的實價就成了「標竿價」。
要避免成為冤大頭不難，Sway 指出，預售及新成屋的登錄，都是經由代書整批登錄，未來在官方版網站查詢預售案，要特別留意只有1、2戶成交的預售個案，這些特殊且超高的交易價格，抱持參考態度即可。

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