永春都更案打掉重練 損失知多少？ (2017-08-17 理財周刊 文．莊孟翰)

延宕十六年，位於台北市忠孝東路五段與松山路口，捷運永春站附近的永春警察宿舍都更案，於2016年九月二十八日風光舉辦開工動土儀式，並預計在2020年完工，惟千算萬算還是不如不同意戶的「心算」，今年七月二十日，經最高行政法院判決不同意戶勝訴定讞之後，主管機關方才恍然大悟都市更新表面看來容易，實際卻是暗潮洶湧，一不小心即可能陰溝裡翻船，前功盡棄。

究竟永春都更案是否重來，一百多位已搬離的都更戶還要等多久，是否還要重新簽立同意書，分回條件是否會變動等重要議題，有誰能夠給個標準答案？

儘管各界看法不一，不過就整體而言，至少有以下三大重要事項值得關注。

一、景氣動向可衍生「一拖拉庫」問題：

台北市最近這一波房市景氣始於2003年，永春都更案自十六年前開始整合，2000年每坪平均房價38.57萬元，及至這一波最高點92.4萬元，2016年則下降至83.9萬元，如就最高點計算，漲幅高達1.4倍，相信當時所有同意戶都希望能夠趕緊完成整合程序，坐擁增值利益。惟就不同意戶而言，可能就會如同媒體報導覬覦實施者賺取12.9億元暴利，而蓄意杯葛。

姑且不論實施者利潤多高，不同意戶可以找出的杯葛理由，例如房價估價偏低或估價基準日變動等因素，其主要影響為景氣好、房價高、估值高，共同負擔比例降低，都更戶分回比例就比較高，反之，分回比例則較低。亦即在漫長整合期間，都更條件會隨著景氣變動而變動，並非一成不變，而這也正是不同意戶最容易找到的藉口，有關這一點，又有誰能夠給個標準答案？

二、規劃設計不方正的代價有多高？

按本案已於2015年改為「拆除重建」與「整建維護」兩案並行，如所附照片即可輕易了解重新再來的規劃設計圖必然是「Ｕ字型」，由此不難了解新建完成後建物價格至少也要打個九折或八五折。

所附照片係環河南路「ＯＯ雲峰」建案，由於無法百分之百整合，導致基地不完整，縱然建築師竭盡所能的呈現出水岸住宅的優勢與氣勢，終究還是無法彌補「Ｕ字型」中間老舊建物的潛在缺陷，殊為可惜；另外，地下停車場的動線與價值亦將連帶受損。

三、重新再來，屋簷、雨遮不登記的損失多大？

根據內政部公布資訊，自2018年一月一日開始，無論是預售屋或新成屋，「屋簷」、「雨遮」將不記入附屬建物，一律不登記、不計價，此外，建物地下層測繪邊界亦改以竣工平面圖所載面積範圍(牆壁中心)為界，倘若都更案重新再來，將來完工後的登記面積必然會因新法令規定縮減，而帶來另一無謂損失。

由以上分析可知，倘若此一都更案因最高行政法院判決不同意戶勝訴而必須重新再來，所有都更戶權益至少會減損二成以上。因此，今後究應如何加強政令宣導，並積極建構一套上下溝通無礙的透明機制，以使全體都更戶不會一味的只想享用公共財，而不願成就公共利益，實乃當前刻不容緩的一大要務。

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第886期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧財產權 如需轉載請註明出處來源。】

【致富關鍵就在理財．理財教育學苑www.moneyedu.org.tw】

※理財周刊886期更多精采文章：
◎封面故事＞台股收驚
◎洪寶山發行人語＞台灣人怕什麼？
◎新股報導＞聚焦綠能、家電、車用商機
◎房市觀察＞永春都更案打掉重練 損失知多少？
◎理財我最大＞楊立偉：大數據煉金，協助決策者站在高點
◎房地產會客室＞一根釘子戳破二十年都更夢
◎全球投資瞭望＞巨債埋下不安因子 ETF加劇波動風險
◎飆股鑫天地＞蘋果拉貨效應 軟板廠成長爆發力強
◎權證贏家＞國際股市動盪不安 台股後勢研判
◎期股捷報＞看清股市回檔的本質
◎期權大聯盟＞溫拿未大幅減碼 未來仍以溫漲為主