2019年房市景氣迷思之解讀 (2019-03-14 理財周刊 文.莊孟翰)



─從房市風向球與廣告批數觀察景氣變動趨勢
過完農曆年,各界大都聚焦於景氣復甦與否的議題,大多數業者也都以買賣移轉數量為重點據以研判未來市場走勢,其實,如能再將房市風向球之綜合分數與廣告刊登批數之起伏變化列入觀察指標,或許更能精準的掌握市場脈動。

國內房市自二○一四年七月一日囤房稅與二○一六年一月一日房地合一稅實施之後,二○一五年景氣開始轉折迄今,各地房價跌幅大都超過兩成,在此期間,房仲業倒閉,建案遭拍賣等情事時有所聞,尤其豪宅認賠殺出的案例更是層出不窮,在在顯示,現階段依舊是買方市場較占優勢。

不少人好奇,新的一年,房市景氣循環是否已出現回溫跡象?其實,觀察景氣變動趨勢不能單就「買賣移轉棟數」及「實價登錄」數據,即據以研判市場冷暖。如再往前追溯,將房市風向球與廣告批數列入參考,必能更為精準的掌握市場脈動。

低基期回溫的假象
─短期買賣移轉數量變化大

去年九合一大選過後,由於新任高雄市長韓國瑜多次發表親中及開放陸資來台買房等言論,讓許多人認為高雄房地產已露出一線曙光,不過真實情況是否真如預期?其實,回歸現實,還是應將超額供給與人口老化等問題列入考慮,較能符合實務現況。

以高雄市為例,根據高雄市政府地政局公布數據,今年一月買賣移轉數量三五一九戶,與去年十二月二七六二戶相較,月增二七.四一%,若與去年一月三一○七戶相較,年增一三.二六%,因此有業者據此推估上半年推案量可達八千戶,爆近十年的最大量,表面上看似回溫跡象,不過卻忽略了這些年來「低基期」因素所導致回溫的假象。

其次,如再就今年二月買賣移轉數量一九七七戶與去年二月一八八九戶加以比較,則是年增四.六六%,若再與今年一月三五一九戶相較,則是月減四三.八二%,因此,很難就短期增減估計全年買賣移轉數量。

由以上分析不難發現,目前對於房市景氣的研判,市場大多著眼於買賣移轉數量,再加上中央銀行於年初公布,二○一八年五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承作的房貸金額四九四一.三六億元,與二○一七年四六一四億元相較,增加三二七億元,年增率七.一%,創近九年最大增幅,種種跡象都讓人有房市回溫的錯覺。

從房市風向球與廣告批數觀察景氣趨勢
─經由分數增減即可準確掌握市場脈動

其次,從附圖房市風向球之綜合分數加以觀察,民國一○二年四月高達四十八分,其後隨著一○三年七月一日囤房稅以及一○五年一月一日房地合一稅之陸續實施,一○五年一月綜合分數下降至二五.四分,係有史以來最低水準,其後雖略有提高,惟一○八年二月再降至二六.九分,由此不難了解景氣依舊膠著之市場現況。

另外,如再就占房地產銷售極大比例之廣告費用加以觀察,依《住展雜誌》所彙整之廣告批數,從九十八年十一月之十分下降至一○四年四月之五.三八分,再降至一○八年二月之三.二八分,另外也可由每天見報之廣告數量計算得知,當然也有一部分廣告轉登載於網路,惟就此仍可與房市風向球之綜合分數據以觀察市場實務現況。

至於景氣是否復甦,市場上游應當最有感,如以過去「秒殺」階段的市場反應,建商應當在此時大量購地,不過,就二○一八年前十名建商獵地僅四○二.六億元,並且全年建商購地約僅一八二二億元,相較過去的數據,雖可謂差強人意,惟只是單憑「感覺」很容易陷入迷思。

其實,要能真正看清目前房市實務現況,如能再將房市風向球與廣告批數之變動趨勢列入解讀參數,當可更加準確的掌握市場脈動。

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