房市景氣擺脫谷底,言之過早! (2019-03-28 理財周刊 文.莊孟翰)


當前景氣復甦八大檢視指標︰
1.購屋貸款餘額增加是否因房價飆漲所致?
2.買賣移轉棟數增加是否與建商積極出清存貨有關?
3.實價登錄是否為實際交易價格?
4.議價空間是否歸零?(同時指標)
5.「○自備款」是否暗藏玄機?(同時指標)
6.讓利促銷是否結束?(同時指標)
7.新成屋占比是否降至30%以下?(同時指標)
8.經紀營業員數量是否大幅增加?(領先指標)

領先指標、同時指標與落後指標均應詳細查證

對於當前房市景氣之動向,除長期趨勢必須兼顧超額供給與人口老化等問題之外,日前央行僅就購屋貸款餘額、買賣移轉棟數以及實價登錄,據以釋出成交量已擺脫谷底、房價也呈微幅上漲之訊息,恐還須再就數據內容深入探討,此外,亦應再就領先指標、同時指標與落後指標詳細查證,當較能符合實務現況,例如︰

(1)購屋貸款餘額增加與房價大幅飆漲息息相關。
(2)買賣移轉棟數增加,除基期低之外,近年建商積極讓利促銷餘屋才是主因。
(3)新成屋實價登錄仍普遍隱藏不實交易價格。

其次,如再由買賣移轉棟數增加,據以向上追溯至建造執照與使用執照數量同步增加情況,就很容易陷入景氣復甦之迷思。(詳請參閱附圖)

另外,就賣方角度而言,有了央行的利多背書,即可名正言順的告知消費者房價即將調漲,惟值得探究的是,為何建商仍普遍質疑景氣動向?其因在於餘屋促銷不易,至於消費者則是為何讓利空間還那麼大?

依中央銀行於三月十九日公布之訊息,五大銀行今年前兩月新增房貸金額為八四○.四八億元,年增一○%。其次,如再由買賣移轉棟數增加,以及房價微幅上漲趨勢觀察,房市已擺脫谷底,房價也呈微幅上漲,其中又以高雄表現最好,此一訊息直讓消費者既充滿期待又怕受傷害!

以下僅就實價登錄、議價空間、自備款、讓利、新成屋、小坪數占比與經紀營業員數量變化提供實務現況訊息,以供參考。

一、實價登錄仍潛藏不實交易價格
預售建案為免新成屋售價愈賣愈低而影響後續促銷,因此,普遍以贈送車位、裝潢、家電掩飾降價促銷情事,主要用意在於維持實價登錄所顯示之較高交易價格,因此,如僅就實價登錄價格作為研判依據,就很容易陷入景氣已擺脫谷底之迷思。

二、議價空間尚未歸零
二○一五年景氣轉折至今,雖然房價大都下跌超過二成,惟截至目前為止,仍普遍存在一○%議價空間,其因在於龐大餘屋尚待去化。

三、「○自備款」廣告暗藏玄機
景氣低迷,各建案爭相推出「低首付」、「零自備款」等促銷方案,一般最直接的解讀便是景氣尚未脫離谷底。

四、讓利促銷並未稍減
當前各建案刻正積極促銷餘屋,因此,不只讓利、退佣等情事時有所聞,開價與成交價之間亦普遍存在一○%甚或更大空間,其間所顯示即是景氣尚未擺脫谷底。

五、新成屋占比高達三分之二
根據二○一八年十二月《住展雜誌》一七四一個建案加以彙整,新成屋占三分之二,預售屋占三分之一,由此一數據即顯示未來必然會隨著餘屋數量之增減,影響景氣與價格變動趨勢。

其次,就實務面而言,如果新成屋占比未降至三○%以下,預售屋銷售率必然難以回升,因此,就此研判景氣是否擺脫谷底,就有相當值得斟酌的空間。

六、小坪數占比高達三分之一
一般而言,每當景氣衰退,為迎合低總價訴求,產品規劃就會逐漸出現小坪數占比偏高趨勢,依《住展雜誌》資訊顯示,目前北台灣三十坪以下小坪數占比仍高達三五%,因此,市場景氣明顯未擺脫谷底。

七、經紀營業員數量未大幅增加
由附表資訊,市場景氣最敏感的第一線經紀營業員數量並未大幅增加,即可充分顯示景氣尚未擺脫谷底。

由以上之分析,所得結論應是景氣擺脫谷底,言之過早!

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