和頓集團 顛覆傳統的跨國房地產投資 (2019-12-12 理財周刊 文.林欣梅)


圖說:和頓集團首席執行官Bill Doherty(右)與美國東部地區執行副總裁Ed Fleming(左)。

貫徹四大經營管理戰略,「現金投資」、「地域多樣性」、「經驗豐富的管理團隊」以及「建立良好在地關係」,和頓集團長久以來在全球土地收購產業中獨占鰲頭,以創造投資人最大回報為優先。

北美首屈一指的跨國房地產資產管理公司—和頓集團(Walton Group of Companies),適逢四十週年,自一九七九年由Patrick以及Maureen Doherty於加拿大創立,歷經一九八○年代初期的經濟危機、金融海嘯以及房市泡沫化等全球經濟動盪,一路走來利用獨特的方式持有、管理、變現土地資產,開拓了與北美地區頂尖的開發商及建築商長期的合作關係。迄今,在全球已擁有近十萬名客戶。

和頓更積極拓展亞洲投資北美土地的市場,陸續於香港、新加坡、廣州、上海及杜拜等地設立辦事處,推廣其嚴謹的選地投資理念與方式,期許翻轉亞洲人對於傳統房地產投資等同買房子的概念,提供高效益的投資機會。比起部分亞洲國家對於土地所有權的限制,北美土地的開發與投資條件相對自由,對於喜好投資房地產的亞洲人而言,預估未來將掀起一股跨海投資北美土地的熱潮。

嚴選土地開發 立足北美放眼全球

提到房地產投資,很多人會將其與「買房子」的概念混淆,「我們並不是要引導投資人去美國買一棟房子或一間公寓,而是關注具有經濟價值的土地,是否有機會在規劃後反映出更高的價值,進而收購土地」,和頓集團首席執行官Bill Doherty強調,和頓獨特的經營方式之一就是—專精於準發展土地項目的投資,土地收購後再出售給開發商或建築商。相較於房屋投資,或許整體的回報期間會拉長,但是,投資報酬率相對高,失敗的風險也較低。

和頓集團目前在加拿大及美國持有十萬六千英畝(即約一.二九億坪)土地,管理超過三十八億美元的資產,包括一七九個總發展藍圖及十三個開發項目,其中,在美國多個發展迅速的大都會統計區持有超過八萬四千英畝(即約一.○三億坪)的土地。

Bill Doherty指出,在挑選準發展土地項目時,會對該地區進行全面審查,利用第三方專業機構的多元化數據來分析市場狀況,主要有三個準則:「當地的人口、工作機會與建築許可證」,他進一步解釋,一般來說,會傾向選擇具備大量工作機會與外來移民潛力的市場,尤其是美國境內針對國際移民的司法管轄地區。「人口」高密集遷入,也代表當地提供相當的就業機會,人口增長便會刺激對房屋的需求。

另外,和頓集團美國東部地區執行副總裁Ed Fleming補充說道:「在美國購買土地,許多州和城市不是依照國家聯邦法律進行土地交易,而是根據當地法。選擇購買土地前,我們必須非常準確的掌握土地資訊,包括環境、經濟效益,長期發展的條件等等」,最重要的是,開發目標的設定會影響所有的評估條件,因此,和頓集團決定投資土地前,通常都需要進行兩年以上的盡職調查。

財務戰略重組 CCAA讓和頓更強大

二○一七年對於和頓集團而言是一個重要的轉捩點,受到二○一四年全球油價持續性大幅下跌的影響,以能源產業發展為主的亞爾伯達省經濟衰退,導致房產需求下降,波及和頓集團部分位於加拿大的公司業務量減少。為避免旗下公司面臨財務困窘,和頓集團向加拿大政府申請《公司債權人安排法》的初始重組法令,令集團總共六百間公司中的三十七間加拿大公司進入CCAA程序(Companies Creditors Arrangement Act),透過政府提供的臨時融資,維持業務正常發展及營運,再透過減低成本的方式,因應短期收入下降的影響,實行一系列的公司重組計畫。

當時三十七間進入CCAA程序的公司,多數背負與第三方債權人或銀行的擔保債券與貸款,集團是策略性地進入CCAA的程序,防範集團整體利益與全球投資人的資產受損。

獲得初始重組法令初期,三十七間公司的資產負債表有將近八億加元的負債,於二○一九年底,預估只會剩下三千五百萬至四千萬加元,「我可以驕傲地說,兩年半下來,和頓沒有任何一家公司倒閉破產,而且,也朝著更專業化的目標發展」,Bill Doherty進一步說明,依照集團目標,二○二○年將會清償所有債務,「這段時間對於我們而言,學到最寶貴的一課就是永遠不要再陷入債務的泥淖裡」,這也使得和頓集團堅持以全現金及不使用債務融資的方式進行全球房地產投資。

專業組織系統 給予投資人最大的信賴

面對全球動盪不安的經濟局勢,投資人往往會擔憂投入的資金泡沫化,經過幾次的經濟危機洗禮,許多人對房地產投資轉為保守。投資房地產時最常見的是選擇向銀行貸款,但是,貸款人短期內會有較重的負擔,必須支付利息、期限內必須還清款項,一旦遇到經濟危機,很容易造成債務問題。然而,和頓集團擁有獨具一格的投資優勢—完全以現金的方式進行土地投資,這在美國是不常見的作法,一方面沒有銀行還款的壓力,二方面,投資人也不需要擔心投入的資金在公司運作的過程中損失。

「除此之外,和頓的投資地域非常廣泛,在加州、科羅拉多州、亞利桑那州、德州、佛羅里達州、維吉尼亞州、喬治亞州、田納西州等地,都有提供投資項目」,Bill Doherty認為,比起一般的土地開發公司,和頓的投資機會更具多樣性。為了有效管理、投資不同地域的土地,他們擁有一個專業的資產管理團隊,包含土木工程師、土地規畫師等等…進行在地研究與交流。最後,與投資當地的土地所有權人、建築商與開發商維持良好的關係,及時掌握市場需求,也是和頓成功的要件之一。

綜觀以上,「現金投資」、「地域多樣性」、「經驗豐富的管理團隊」以及「建立良好在地關係」四個要件,長久以來和頓集團在土地收購產業中能夠獨占鰲頭,來自於經營管理上的戰略,以創造投資人最大的回報為優先。

千禧世代崛起 北美房市需求持續上升

二十一世紀初期,美國房地產市場持續上升,許多人即便沒有工作、收入或抵押品都可以從銀行獲得貸款,俗稱「忍者貸款」,以至於引發次級房屋貸款危機,當美國房價開始下跌,許多金融機構出售的住房抵押貸款證券一夕之間變得一文不值,雷曼兄弟破產,世界各地信貸限縮。

與此同時,重心一直放在加拿大土地收購的和頓集團,看準時機進入美國房地產市場,「猶然記得,那個時候父親告訴我,美國市場正在走下坡,我們必須總結對美國市場的研究,並竭盡所能的收購」,Bill Doherty回憶道,往後的幾年,他們進行了一系列的調查,並在二○○七年至二○一三年間,購買將近六萬五千英畝至七萬英畝的土地。

和頓集團靈敏的投資嗅覺,把握美國房市最低潮時進入美國房地產市場。近幾年,美國整體經濟表現良好,失業率為近五十年來新低。在美國境內有近八千一百萬左右的千禧世代人口,年齡層介於二十一至三十八歲之間,「他們在美國經濟最糟的時候畢業,因而必須背負學貸,工作機會也沒有很好,更不可能有買房子的能力,大多是與家人同住,但這其實有違美國文化」,Bill Doherty幽默的表示,已屆適婚年齡的千禧世代將會是刺激美國房市的潛力族群,當他們還清債務、工作穩定,準備進入婚姻、組織家庭的階段,美國房市的需求將不斷上升。

Ed Fleming針對美國房市的未來,還提出另外一個觀點。過去有將近九年的時間房屋供應量並不高,當千禧世代加入市場後,會逐漸供不應求,「加上美國目前的房屋貸款利率已是歷史新低,大約為三.七五%至五%上下,我們可以預見的是,在接下來的幾年裡,貸款利率會維持在這樣的水平一段時間」, 所以在美國經濟可能衰退的情況下,未來十年房地產市場仍然有很多投資機會。

亞洲投資新趨勢

和頓集團於一九九二年即積極經營亞洲投資市場的開發,近三十年來,一直與台灣的投資顧問及保險公司保持聯繫,了解到台灣與美國之間緊密的關係,因而也不斷尋找適合台灣投資人的土地項目。在未來,和頓集團的土地投資不只侷限於北美地區,甚至有機會進入東南亞、非洲以及中東等地,「我正積極的與亞洲區總裁進行研究,尋求當地房地產專家的幫助」,Bill Doherty希望未來能夠提供台灣與其他亞洲投資者更多可靠的投資項目。同時,他也點出在亞洲進行土地投資的困難在於,不是所有國家都允許土地自由買賣,各國投資所有權與文化的差異,是和頓集團進軍亞洲土地投資前需要克服的課題之一。

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