蔡志雄談起 租賃市場生態圈 (2020-04-16 理財周刊 文.洪寶山)



面對高房價市場,許多想買房的民眾在無能為力下只能轉而租屋,進而促使台灣租賃市場逐步成長。不過在出租前,必須了解我國於106年公布「租賃住宅市場發展及管理條例」。說起租賃專法,就不得不提起最著名的新聞爭議人物─張淑晶事件。包租公律師蔡志雄開玩笑的說,整起事件的源頭就是一只馬桶,如今法規也保障了許多租屋族。

談起租屋常見的法律糾紛

只要有過租屋經驗的民眾,都知道租房大致有一套租賃SOP流程。但很多民眾並不知道其實租約與房屋買賣契約一樣具備契約審閱期條件,簽約前可有三天的契約審閱時間。很多租約糾紛往往是租客因為衝動、時間壓力、環境喜好等各種因素,當日看完房子後就立即與房東簽下租約,如此也間接忽略審閱期的權利,導致後續租約條件中不同的意見。

對此蔡志雄提供個人與租客的簽約方式提出見解,為預防發生合約糾紛,當承租人完全了解此份租約內容,即可與對方溝通並標記「經本人檢閱租約內容無誤,同意拋棄契約審閱期」的條文,藉此確保租房期間彼此權益。

另外,蔡志雄也提醒租客面對「奧房東」的處理辦法。首先,當房客告知房東屋內硬體設備損壞,如:馬桶、水龍頭,但一段時間過後房東依舊未處理,這時房客可至中華郵政公司下載「郵局存證信函」,透過郵局來證實已有確實告知房東,其事後可有強制執行及投訴之有利證據。而內容可講述房東需在某期限內修繕,否則將自行找廠商修復,維修費用則從租金抵扣…等文字描述。

但蔡志雄建議,雖然法令給予房客權利,但也不能就此濫用。有些若是消耗品等項目,在租約內已表示房客需自行負責等就無法採用此方式。但如果是屋內既有之硬體設備,若房客需自行請師傅維修,此筆費用需要合理。若房客能比價且貨比三家是最好的方式。

其二,租屋期間房客設戶籍之問題,過去房客需要與屋主協調並取得房屋稅單或權狀,如今不需如此麻煩。房客可以告知屋主,即可自行去戶政事務所通報,並攜帶相關證件及文件,即下載「居住查實申請表」,申請後戶政事務所將會通知並派員訪查,確認居住事實方能受理。蔡志雄笑著說,前陣子他的房客還遇到相關公家單位不受理此申請,非要租客出示房屋稅單或權狀,讓蔡志雄哭笑不得,事後提出過去相關公文與單位協調,才替房客解決此問題。

另一方面,蔡志雄提醒房東面對自己的租約權益,要注意租約的簽訂期限,一旦租約期滿時,假設房東未與房客續約而持續收租金,屆時成為「不定期租約」,反而會讓房東處於不利的租約狀態。當房客無違反法條或欠繳租金,房東無法隨時收回房屋,且房客可選擇不搬遷,若房東要求搬遷,房客可以提出補貼搬遷費等需求。因此,房屋租賃契約雙方必須共同留意,才能確保自身權益。

國內租屋市場的現況及趨勢

話說回來,在租賃專法公布前,國內已有多家租屋公司在經營,但當時無法律明文規範,也無從得知其相關資料及數量。直到立法後,租賃住宅服務業才明確化,而業務又可區分為「代管業」及「包租業」兩種營業項目。以蔡志雄自身經營的包租管理公司為例,主要是與屋主簽定長期的住宅轉租契約,屋主在契約期間內可有穩定的租金收入。

然而,包租公司會負責哪些項目呢?蔡志雄解釋,屋主將房屋轉租給包租業者,業者將妥善規劃其所有設備及相關管理之責任,尤其台北市有許多老屋,若經過翻修裝潢,可以更高的價格出租,而整體開銷由業者掌握。相對的,業者與房東協調租金底價後,收取租金差價來攤提整體開銷成本等,進行細水長流的經營管理模式。與代管業唯一不同之處是,業者無法妥善經營房屋內部,且只抽取租金約10%的費用。

但蔡志雄表示未來租屋業者逐漸會轉變形成「品牌化」的趨勢,仲介有品牌,如:信義房屋、永慶房屋…等。如今包租代管的體制業者出現,原因在於過去房東傾向單打獨鬥的方式,若自有物件無法吸引租客,連帶影響屋主原有預期的被動收入,因此租屋市場會轉向成為汰弱留強的局面。然而,經過包租業者管理之房屋,不但可以打造獨有風格及連結點,藉此讓租客呼朋引伴開創品牌性。

簡單來說,租屋業者有足夠的物件,在管理上不僅有相關廠商可配合,還可降低成本,整體獨特的商機藉此展開,從開設租賃課程吸引房東,增加物件來源。聘請清潔或水電裝修人員,降低外部成本…等,皆是串接性的形成一種規模經濟。不過蔡志雄表示,台灣與日本的租賃市場相比,可說是處在幼兒園的程度,為什麼呢?

從租賃制度來看,我國要走向如同日本成熟的發展,還需要一段漫長的時間,依比重來看,日本市場的個人房東較少,而以大房東為主,也就是所謂的建商業者,一旦大樓搭建完成整棟是只租不賣,但台灣卻是相反。此外,日本有套制度值得學習,為預防房東遇上惡房客,承租者需購買租屋相關保險,房東藉此也可從中檢視房客過去的承租紀錄,間接替房東篩選房客。

包租公教你投資租屋市場的撇步

投資不動產皆有租金高低的考量,蔡志雄站在包租公的角色分享「物件品質與出租租金成正比」,當租屋品質較高時,屋主不但能提高租金價格,而可承租之房客的經濟能力也較高,自然形成一種市場區隔,相對的在租屋經驗上發生糾紛機率也會降低不少,就蔡志雄觀察,目前房客著重於租屋品質確實大於租金價格,甚至逐步邁向以租代買的市場趨勢。

不過現階段投資房地產還有機會嗎?蔡志雄透露,據統計,在台北市套房租金以中山區最高,投報率約2%左右。但購屋投資有一個標準,「房屋租金必須要能繳付房貸本息為前提」。假如房租收入無法抵消房貸反而倒貼資金,則須考慮其他標的物,如今要找到2%以上的投資報酬率,在台北地區少之又少。因此,建議投資人可選擇桃園地區有3%,或選擇台中、高雄至少有4%至6%的投報率。

其二,需考慮當地租屋需求是否強烈,可從就業密集度觀察,如:科技園區或工業區等地。蔡志雄說,不同城市雖有不同的投報率,但每個城市皆走在相同的循環,言下之意,就從過去城市發展來看,房屋從透天厝改為大樓再逐漸形成套房,自然而然延伸出一定的脈絡,提供追求不動產的投資人參考。

另外,當屋主在公告租屋資訊時,必須特別注意,除了了解當地的租金水平或周邊租出房數,最重要是能將租屋表現出「家」的溫度。尤其在租屋資訊平台多元化的情況下,屋主已經不能只像過往單純張貼租屋訊息,要如何透過照片吸引租客目光,皆是屋主需要學習的地方,才能增加市場上的競爭力。

最後,租屋市場與求職市場最大的不同是,房東對於房客是有層層限制,如性別、年齡…等規定,房客也無可奈何。身為包租公的蔡志雄還是會建議民眾買房,畢竟現在很多年輕人大都放棄買房,覺得薪水永遠追不上房價,導致市場租屋需求量也逐漸增加。面對國內租賃市場尚未成熟之際,租屋商機未來還會持續發展再創高點。

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