房市管制鬆綁 專家:銀行房貸緊縮現象仍未解



央行第7波選擇性信用管制的協處措施出爐,對繼承、換屋族給予鬆綁。地產專家與房仲表示,新規定對於繼承取得購屋者解套,但換屋族還是要觀察銀行態度,銀行房貸緊縮現象未解,恐持續影響房市交易。

央行業務局說明這次協處措施有2大重點,第一是繼承房屋者,因屬不可歸責因素,因此可排除適用第7波選擇性信用管制。第二,有實質換屋需求者,只要簽切結1年內處分房屋,便可不受相關規定限制,但若違反承諾事項,則回到原規定處置。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,央行避開可能會錯殺到的族群,本次新規定最受惠是繼承族群,想要購屋時,可以不計入繼承來的房屋與房貸,央行正面回應市場的聲音,同時針對繼承族群給予較大的空間。

換屋族群的變化就相對有限,還是要簽切結才能夠不受規定限制;但現實是銀行目前額度有限,切結客戶還要追蹤是否在一年內把舊屋出售,否則還要追回多給的成數。在市場資金有限狀況下,銀行將會多做相對單純的首購型客戶。

住商機構盤點內政部數據發現,今年1到8月繼承移轉棟數5萬多棟,為自1999年以來次高,此波鬆綁確實可造福不少民眾。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨補充,此波放鬆範圍比想像中更窄,除了繼承者之外,僅對交屋、換屋族有所放寬,未來資金有限的多戶投資者,恐怕得先想好下一步。

永慶房屋研展中心副理陳金萍認為,此舉顯示央行保障繼承族群、正常換屋,且對於9月19日以前已購屋簽約的案件,提出「日出條款」,也就是不溯及既往,避免買賣糾紛產生。

陳金萍指出,本次協處措施針對9月19日以前預售屋已交易簽約案件,排除在管制行列之外,顯示已簽約的案件都能順利交屋。若以2021年下半年至今年8月預售屋交易量逾30萬戶,將於未來2至3年陸續交屋,將有大量貸款需求釋出,將挑戰銀行房貸額度,銀行房貸緊縮狀況,恐怕不是短時間內可解決,房貸緊縮狀況甚至可能持續2至3年。

中華民國不動產開發公會全聯會秘書長于俊明說,公會有5項建議。第一,除了繼承之外,有遺贈、受贈或與他人共有等非投機情形取得的房屋,也應排除計入房屋數及房貸戶數。

而對「先買後賣」的換屋需求雖有放寬,但銀行不一定願意配合,建議央行多加宣導,且原來舊屋可能屬於參與都更危老、產權糾紛、共有等情形,不一定會有出售必要,或在一年內可賣掉,建議要有例外條款。

第三,自然人已簽訂購屋合約,在央行第7波管制後辦理房貸時,仍要符合繼承或換屋的情形,才可以排除;公會擔心的交易糾紛仍然存在,建議在9月20日前已簽訂購屋合約應不溯既往。

第四,即使繼承或換屋,對新申辦購屋貸款,必須是非高價住宅才能排除,但是高價住宅的標準是民國103年6月所訂,隨10年來原物料及工資鉅大漲幅,建議現行金額標準宜提高。

第五,因管制措施讓已簽約的房屋買賣缺乏安定性,對市場交易的健全並無幫助。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示,從3週前的理監事會議決議到今天提出豁免條款,可知央行雖加碼限貸管制,但實際是要有效管理信用資源有限、但過度集中或被濫用、誤用的扭曲現象。

他說,對於真首購、真換屋在嚴控、嚴管的前提下,仍提供實質協助,也間接降低購屋、履約的糾紛。因此市場交易量雖然持續探低,但價格修正、變動空間有限,產業風險降低,逐漸往軟著陸方向調整。