《港樓》高力：受政策調整和市場重整支持 料住宅樓價明年回穩
高力指出，回顧本港2024/25年度賣地計劃，今年是政府和持份者在複雜市場環境中進行策略重整的一年。在政府2024/2025年賣地計劃推出的8幅土地中，4幅已成功批出，3幅仍在招標中。
儘管市場環境充滿挑戰，仍有數宗交易突顯發展商對策略性土地投資的持續興趣。其中包括沙田的2幅住宅用地，源順圍地段的用地 (STTL 623)以6.19億元批出，及沙田圍路地段的用地(STTL 625)則以10.2億元批出。此外，指定用地的成交亦反映市場的適應能力及對政府整體發展計劃的配合。例如九龍灣啟福道(NKIL 6639)及火炭山尾街(STTL 646)的電動車充電站用地，分別以8,200萬元及2,100萬元批出。
高力香港研究部主管李婉茵表示，截至10月底，2024/25財政年度的地價收入總額為37億元，僅達政府本財年330億元地價收入目標的11.2%。此目標僅佔政府總收入目標的5.2%，相比疫情及社會事件前約20%的平均水平顯著下降。同時，本年度的地價收入亦較上個財年的195.8億元總額減少81%，反映在目前的市場環境下，調整土地出售策略所面臨的種種挑戰。
高力估價及諮詢服務主管周若瑜表示，今年度有一幅流標項目，為政府推出的柴灣住宅用地，屬於「私人興建資助出售房屋先導計劃」(簡稱先導計劃)的項目。發展商普遍指出，限制性的條件、高昂的建築成本及有限的盈利空間是流標的主因。先導計劃規定發展商必須以折扣價出售單位予合資格的買家，從根本上影響了項目的風險狀況以及發展商願意支付的土地價格。與一般私人住宅發展項目相比，此條件限制了發展商提升項目價值及盈利能力的空間，進一步削弱發展商的競投意欲及提交具競爭力標書的動力。
對於住宅市場，李婉茵指，由於發展商目前仍有超過2.1萬個貨尾單位需要消化，因此住宅市場仍然承壓。雖然政府的人才和招商引資計劃已帶動部分需求，但全球市場走勢的不確定性仍對買家的信心構成一定影響。
隨著更多新市鎮地皮推出，整體規劃和發展路線圖將是吸引發展商參與的關鍵。若當區缺乏基礎設施及商業民生配套，加上在充滿不確定性及高息的環境下，發展商將承擔較大的投資風險。當局應審視如何平衡基建需求及增加投標誘因，同時確保底價更貼近市場實際情況，以吸引更多發展商參與。
就工業市場而言，周若瑜表示，物流發展仍是工業市場的重點。儘管市場氣氛疲弱以及來自大灣區的競爭對香港的需求造成壓力，但現代物流設施用地的供應有限，有望吸引物流業界的投標興趣。然而，由於開發成本較高，能投入相關資本的投資者數量有限，因此預計此類地塊的投標數量可能不會太多。
對於商業市場，李婉茵補充受寫字樓空置率高企與租金下降影響，商業市場活動顯著受限。而今年並無新商業用地推出或計劃招標，這與目前的市場狀況相符。
李婉茵總結道今年的賣地表現突顯了靈活應變和策略性規劃的重要性。預期在政策調整和市場重整的支持下，住宅樓價將於2025年回穩。而確保住宅供應市場穩健發展的關鍵，將在於積極推動基建發展、簡化相關流程，以及為發展商提供更具針對性的誘因。(ka/da)~
阿思達克財經新聞
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