實價登錄2.0只是保障購屋基本權益而已 (2020-12-17 理財周刊 文.莊孟翰)



─公設比與停車位資訊亦應全面揭露

實價登錄自2018年8月1日實施,八年來始終無法彰顯政策效果而屢遭詬病,其中30個門牌區間價,以及一般交易物件在所有權移轉後30日內,預售屋在代銷契約終止後30日內登錄,就時間性與房價變動而言,與一般民眾預期落差甚大,導致內政部原推出的「實價登錄2.0」修正版未通過立法之後,反被形容為「實價登錄0.5」。

因此,在12月10日行政院會通過內政部重行函送「平均地權條例」、「地政士法」及「不動產經紀業管理條例」修正草案之後,蘇貞昌院長即一再強調,本次修法將透過「揭露完整門牌或地號」、「預售屋全面納管並即時申報」、「增加主管機關查核權」及「屢不改正加重處罰」等方式,提供更透明、即時、正確的不動產交易資訊,以避免不動產價格不當哄抬及消費糾紛重複上演。

實價登錄修法四大重點

以下係根據12月10日行政院公布之修法資訊彙整為以下四點,以供參考。

1.將主管機關查核權提升到法律位階,除由各地方政府持續辦理例行性查核外,未來內政部對於價格疑有不實的個案,將可直接向相關機關或金融機構進一步查閱有關文件,以確保交易資訊真實正確。

2.由於現行門牌地號以30號區間揭露外界認為不夠透明。考量門牌、地號及價格是不動產的標示資料,與個人隱私無關,所以這次修法比照英、美等不動產交易資訊透明度高的國家,將成交個案的門牌或地號完整顯示,以促進交易資訊更加完整透明,避免交易當事人錯誤判斷,促進不動產交易更具公平及效率。至於申報登錄案件內的個人資料,仍將依法加以保護,絕對不會對外洩漏。

3.將申報時機提前到簽訂預售屋買賣契約書後三十日內即需逐案申報,且將自行銷售預售屋者全面納管,可使預售屋交易資訊更為透明並縮短資訊揭露時間。

4.為遏止實務上有申報登錄義務人屢不改正,刻意隱匿資訊進行炒作哄抬情事,修法對於未申報或價格不實經三次處罰仍未改正者,將加重處15萬元至75萬元罰鍰;且就包含多戶棟建物交易之案件,將以1戶(棟)1罰為原則。

實價登錄修法相關重要條文

至於行政院公布之草案修正要點如下:

一、「平均地權條例」修正部分:

(一)為促進申報登錄資訊更為透明、正確,修正將成交案件之門牌或地號完整揭露,並溯及已揭露案件,另增訂地方主管機關查核權及查核範圍相關規定。(修正條文第47條)

(二)增訂自行銷售預售屋者,應於銷售前以書面報請所在地 之地方主管機關備查,並應於簽訂買賣契約書之日起30日內申報登錄資訊。(修正條文第47條之3)

(三)為遏止申報登錄義務人刻意利用資訊缺乏或不實炒作哄抬情事,修正罰則對於屢不改正者加重罰鍰額度;另增訂違反自行銷售預售屋申報登錄規定、規避、妨礙或拒絕查核及違反自行銷售預售屋前應報備查規定之罰則。(修正條文第81條之2)

二、「地政士法」修正部分:刪除地政士於買賣受託案件之申報登錄義務及其違反義務之處罰規定。(修正條文第26條之1、第51條之1)

三、「不動產經紀業管理條例」修正部分:

(一)刪除不動產經紀業對於仲介成交買賣案件之申報登錄義務;代銷經紀業預售屋案件申報登錄期間修正為簽訂買賣契約書之日起30日內辦理,並增訂委託代銷契約相關書件應報請備查;另成交案件之門牌或地號完整揭露,並溯及已揭露案件;及增訂地方主管機關查核權及查核範圍相關規定。(修正條文第24條之1)

(二)依申報登錄義務人違法情節對於申報登錄制度影響程度修正罰則,區分罰鍰額度及處罰方式,以符比例原則;增訂規避、妨礙或拒絕查核及違反委託代銷契約相關書件應報備查規定之罰則。(修正條文第29條)

其實,實價登錄無法真正揭露一般所預期的真實價格,尚有公設比、停車位、建物結構RC或SRC,以及裝潢設備等重要因素,有關這些議題,應在這次「實價登錄2.0」修法之後接續討論改進!

由以上之分析可知,紅單炒房已延燒多時,主管機關之所以反應慢半拍,實與預售建案資訊不透明息息相關,因此,主管機關務必要繼這次遏抑投機炒房措施之後,儘速完成「實價登錄2.0」之立法程序;惟消費者購屋之前,除應仔細觀察打炒房效果之外,更應格外留意實價登錄所揭露之房價資訊,俾確實保障購屋權益!

茲再將2018年5月3日內政部所公布行政院會通過「實價登錄地政三法」之實價揭露內容節錄如附表,以供參考。

2018年5月3日內政部地政司實價登錄專區所公布『行政院會通過「實價登錄地政三法」 內政部:不動產交易資訊將更即時、透明、正確』資訊內容:

內政部指出,目前買賣案件實價登錄是在辦竣買賣移轉登記後30日內辦理,預售屋則由代銷業者於委託代銷契約屆滿或終止後30日內將代銷建案整批申報,為了促進資訊更為即時,這次修法將買賣案件提前至申請買賣移轉登記時併同辦理,揭露時間將可縮短30日;預售屋則提前到簽訂預售屋買賣契約書後30日內逐案申報,可大幅縮短揭露時間。

對於近日媒體報導揭露詳細門牌或地號對於個人資料保護的疑慮部分,內政部表示,個人資料是指自然人的姓名、出生年月日、身分證統一編號等得以直接或間接方式識別該個人的資料,而門牌、地號、價格等是不動產的標示資料,不屬於個人資料範圍。自104年2月2日起,原本任何人都可申請揭示所有權人的完整姓名及住址的不動產登記第2類謄本,已經修正隱匿個人資料,故實價登錄資料如揭露詳細門牌或地號,已經無從透過謄本間接識別個人資料。所以本次修法比照英、美等不動產交易資訊透明度高的國家,將成交個案的門牌或地號完整顯示,以促進交易資訊更加完整透明,避免交易當事人錯誤判斷,促進不動產交易更具公平及效率。至於實價登錄案件內的個人資料,仍將依法加以保護,不會對外洩漏。

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