澳洲財長示警退休金與房產稅改 投資者面臨抉擇 (2026-05-18 12:54:52)

澳大利亞財政部長吉姆·查默斯（Jim Chalmers）近日預告，政府預計將於今年五月預算案中，對稅務制度進行重大調整，特別點出退休金及房地產投資者可能面臨「艱難但負責任的決策」。此舉旨在讓稅務安排更具永續性與公平性，但已引發房地產業界的高度關注與擔憂。

澳大利亞房地產協會、Master Builders Australia、Property Council 以及 Real Estate Institute of Australia 等產業組織均表達憂慮，認為此類改革恐導致投資者撤離市場，進而減少新屋興建數量。他們強調，投資者出資興建的新屋佔總數高達五分之二，私人租賃投資是解決住房危機的一部分，而非問題的根源。業界人士擔憂，政府政策可能未能充分考量住房供應短缺的現況。

根據 Qaive 和 Tulipwood Economics 的模型分析，若取消或限制負扣稅（negative gearing），或取消或減少資本利得稅（CGT）的 50% 折扣，預計到 2030 年，新屋興建數量可能減少數萬戶。其中一項情境估計，若資本利得稅折扣降至 25% 且現有投資者維持現行稅務設定，新屋開工數恐減少 12,000 戶。若政府將負扣稅限制在兩套房產，同期間新屋數量則可能減少 4,355 戶，並可能導致投資者拋售房產，損害無法購屋的租屋族權益。

據《The Senior》報導，今年三月，一項由澳大利亞綠黨主導的國會調查報告曾呼籲政府大幅收緊資本利得稅優惠，該報告發現此折扣與負扣稅結合，使得房屋所有權從自住者傾向投資者。對於稅改可能引發退休族群不滿的質疑，吉姆·查默斯表示，要讓「每個人都滿意」是不切實際且天真的想法。他強調，社會上普遍存在一種共識，即有時需要做出艱難的決策，政府將秉持負責任的態度，以期重新平衡世代之間的公平性。

不過，Institute of Public Affairs 的記者兼首席經濟學家 Adam Creighton 則認為，圍繞資本利得稅的許多爭論，是基於對 50% 折扣是投資者優惠的錯誤認知。他解釋，在溫和通膨環境下，現行制度對實際收益和通膨造成的名目收益都課稅，可能導致真正的投資回報被課以過高的有效稅率。他進一步指出，若將資本利得稅折扣降至 33%，將是「非常糟糕的改革」，會大幅增加澳大利亞人對名目而非實際收益繳稅的程度。

數據顯示，2016 年至 2024 年間，外國投資者在澳大利亞共購買了 40,177 戶住宅物業，佔同期總成交量的 0.5%。其中，維多利亞州是外國投資熱點，約有 17,000 戶，其次是新南威爾士州（8,862 戶）和昆士蘭州（8,129 戶）。主要的外國買家來自中國（23,550 戶）、香港（3,486 戶）、新加坡（1,892 戶）、馬來西亞（1,820 戶）和越南（1,598 戶）。