租屋糾紛多 房東房客如何好聚好散?
好房網 (2019-02-11 18:52:34)
好房網News編輯中心/整理報導

包租公阿斌最近有些倒楣,名下的套房與雅房過去多租給上班族,因房子靠近T大,阿斌聽信友人建議,改租給大學生,沒想到一年過去,才發現竟然問題重重。

首先,獨立套房區的房客小明生活習慣差,常在半夜大吵大鬧,垃圾堆在公共區總是忘了丟,甚至發臭長蛆,頻頻被室友們投訴。眼看合約已經到期,阿斌想一了百了不再續約,誰知小明竟賴著不走,兩個月過去,押金已被扣光,讓阿斌不知如何是好。

租屋糾紛層出不窮,房東房客該如何好聚好散?(圖/好房網資料中心)


另外,只租給女生的雅房樓層,有位房客小敏不遵守約定,三番兩次帶男友回家夜宿。合約到期後,阿斌發現才買一年的彈簧床墊疑似沾到穢物,床底下還散落使用過的私人物品,阿斌氣得決定要小敏賠償,否則就從押金抵扣,不料小敏竟然就此不接電話……

Q1.租約到期不想續約,但房客不願搬離怎麼辦?

假設當初房客有繳交押金且尚未扣光,房東可用於抵扣房客積欠的租金,若押金已被扣光,依照《民法》第440條,總積欠租金必須超過2個月租金總額,房東才可寄存證信函,請求終止租約,並要求房客搬離。

此外,房客積欠租金超過2個月時,房東可向法院提起「簡易訴訟」,請求房客付清租金及返還房屋,即使房客避不見面,也能依照法律程序討回房屋。

若租約曾經過公證,更可依據「公證書」查封房客財產並回收房屋。 專家提醒,一般SOP是先寄發存證信函、透過鄉鎮市公所調解委員會處理,若私下調解不成,才走上訴訟一途。

Q2.租約到期卻懶得換約,可以口頭約定續租就好嗎?

租約到期若懶得換約,依《民法》第451條,定期租賃契約可能變成「不定期租約」,屆時房客或房東任一方想終止租約,只要依法先期通知就可隨時進行,但房東方須符合《土地法》第100條規定始可回收房屋。

想避免上述情形,可在簽訂租約時加註「租賃期限屆滿,租賃關係即行消滅,承租方應於短期屆滿時返還房屋……」之條約。

Q3.房客積欠租金且搬走後避不見面,我該怎麼辦?

可先要回房子,其次要回房客積欠的租金;經訴訟法律程序後,房東可向法院申請「債權憑證」,調出承租方的工作勞健保紀綠,再向法院申請查封薪水,前提是承租方須有工作且有投保勞健保。

專家提醒房東,千萬不要為了討租金拉扯、觸碰到房客身體,或私自闖入房子,否則反而會因此觸犯刑法強制罪或妨礙自由。

Q4.屋況被破壞或未恢復原狀,押金怎麼扣才合理?

押金怎麼扣才能讓雙方心服口服?談判技巧十分重要。在屋況遭破壞部分,雙方皆有權利請求公正第三方前來鑑價,可比照政府採購辦法,找三家相關廠商報價。

專家建議,房東可放低底線,選擇最便宜的一家,並要求房客支付修繕費用,為避免日後爭議,修繕後仍須保留付款證明,只要符合比例原則,即使到法院也能站得住腳。

Q5.點交房屋時發現居住人數超過約定,可要求賠償?

有關居住人數控管,專家直言,此問題房東很難舉證,尤其雅房無獨立電表、水表,更難查明。即使是獨立套房,除非租金包水包電,才會因租客增加對房東造成實質上損害。 租賃上的爭議都必須回到法的本質,有些大學套房基於安全考量只租給女生,必須在合約中寫清楚,只要不違反公序良俗就算有效。
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