謄本是什麼？買房前你一定要知道的關鍵文件！
買房子有房屋權狀，但房屋謄本更能看出房子的各項細節，買房前不妨調閱出來看個分明。(樂屋網 覽山不用早)
常聽到房子的身分證叫做「權狀」，但若要知道房子的各項歷史紀錄要調閱「謄本」，什麼是「 謄本 」？為什麼買房子要先查看謄本 ，就讓樂屋網小辭典為你說分明。1｜為什麼需要查看謄本？
什麼是「 謄本 」？
謄本指的是政府地政機關核發的文件，將電腦建檔的土地與建物的登記事項以紙本方式呈現，用來確認不動產的所有權和相關資訊，在不動產交易當中非常重要，民法也提為保障交易公正性，可供第三方查詢不動產資訊。
謄本又分為「 土地謄本 」和「 建物謄本 」，前者即記載「 土地登記 」的文件，後者是記載「 建物登記 」的文件。為什麼要查看謄本？除了房屋的基本資料外（建物地址、總面積等資訊），還記載其他房屋重要資訊，相對於權狀更為及即時且詳細，舉例來說，房仲接到屋主委託，第一件事情就是調權狀，先了解房屋各項過往重要事項。買老屋或新屋，謄本還能這樣用：
中古屋查謄本：降低買賣糾紛、推算錢屋主入手價
1.降低買賣糾紛：調閱謄本好像很麻煩，但其實任何人都可以到地政機關調閱，如果是買屋主自售的房子，沒有房仲幫忙把關房屋產權情況，自行調閱謄本，就能了解房屋是否有分割、設定預告登記或法院查封等情況，降低因付錢無法取得產權的問題。
2.推算屋主入手價：謄本上有登記日期和出售日期，如果日期接近可判斷出是投資客，急著出售換現金，可藉此增加議價空間。另外，檢視他項權利部有「擔保債權總金額」，可推算出當時屋主購入時銀行給的房貸額度，當作議價的參考籌碼。
預售屋查謄本：融資抵押權塗銷、建商議價
1.融資抵押權塗銷：大部人都認為建商有資金蓋房，應該沒有購屋糾紛吧，但過往曾發生建商買地蓋房跟銀行融資貸款沒清償，導致買房付交屋尾款後無法交屋，調閱預售屋謄本，可以檢視是否有融資抵押權還未塗銷的情形。
2. 和建商議價：某些社區新建案未銷售完畢，可以藉由調閱謄本，查看是否是歸屬建商名下，比對一下完工時間，如果相距多年，或許有機會可以和建商議價用較低的價格入手。
2｜謄本的類型
不動產謄本主要分為三類，第一類與第二類差別，主要差別在資訊揭露程度，以下說明差異：
第一類謄本：限本人申請
最詳細的謄本，僅限屋主或其代理人申請，可以看到謄本所有權人姓名、身分證字號、戶籍地址。
第二類謄本：任何人都可申請
部分資訊揭露、隱藏個資，任何人都可以申請，房仲經常使用二類謄本查詢賣方委託房子情況。
第三類謄本：利害關係人申請
僅限與屋主在法律規定中的利害關係人，如妻子或繼承者，會揭露屋主的完整姓名及完整住址。
過往常聽到房仲為了開發物件申請謄本，導致沒有要賣房的屋主不堪其擾，若有這樣的憂慮可臨櫃至地政事務所隱匿部分住址與資訊，保障個資。
3｜謄本內容解讀
拿到謄本，上頭密密麻麻的字有看沒懂，但其實謄本內容由「標示部」、「所有權部」和「他項權利部」三個部分組成，且此三個部分有一個共通點：「登記日期」與「登記原因」，主要用來記載登記建物或土地的變更事項。以下逐一說明：
標示部：不動產的基本資料
記載不動產的基本資料，如地址、地號、登記日期、登記原因、建築完成日期、層次面積、共有部分面積、權利範圍、使用分區、建物用途、使用地類別、公告土地現值、地上建物建號以及其他登記事項等。
過往曾發生謄本面積與交易時面積差距過大，進而訴請物之瑕疵擔保的事件追返價金，足見謄本的重要性。
所有權部：不動產持有者的資訊
記載不動產的所有權狀態，包含所有權人姓名、身分證號碼、地址、登記日期、登記原因、所有權範圍、權狀字號、當期地價和其他相關細節。
此部分資訊很重要，舉例來說，可從「登記日期」得知屋主何時取得房子，用來當作議價或稅務的判定；從「登記原因」可看出屋主是買賣、贈與還是繼承房屋；「其他登記事項」可看出是否有查封、假扣押、假執行、假處分及查封等限制登記資料。
他項權利部：查封抵押看這裡，釐清債權現況
記載不動產的其他權利狀態，如房子有被查封、抵押或假扣押，這部分都能看得一清二楚，若他項權利部空白，可能表示房子並沒有貸款。檢視他項權利部，可以得知該棟房子是否有債權關係，購買上是否有其風險。
他項權利部資訊繁多，簡易的舉幾個例子，如「登記次序」可看出登記者的先後順序、「債權額比例」可看出該不動產向多少人借貸、「擔保債權總金額」可看出不動產的貸款成本、「融資抵押權」可看出建商抵押給銀行的融資資訊。
謄本也有假造的？利用掃碼，也能線上查驗，逐一查詢各項資訊。(圖片來源 桃園市鄭政府地政局)
延伸閱讀：查驗謄本真偽
4｜如何查詢謄本？
申請方式極為方便，除了臨櫃至當地的地政事務所外，還有以下三種方式：
網路申請：至各地區地政局網站申請，但需用自然人憑證進行申請。
謄本櫃員機：也是實體申請，但是利用謄本櫃員機可以省去排隊冗長等待時間。北北桃中甚至還推出跨縣市申請，可用自然人憑證、健保卡、身分證驗證領取。
通信申請：將謄本申請書、足額費用及郵資一併寄送到各縣市地政事務所，並在信封正面左上角註明「通信申請地籍謄本及相關資料」字樣。
便利超商申請：持自然人憑證或工商憑證至7-11、全家、萊爾富、OK等 4 大超商申請。
5｜謄本和權狀的差異？
謄本的用途常和權狀搞混一起，以下簡易整理二者區別：
謄本
權狀
像是不動產的履歷
動態記錄各項變更情況，了解產權狀態
像是不動產的身分證
靜態記錄各項重要標示
任何人都可以申請第二類謄本
屋主持有
法律糾紛、交易紀錄、債權歸屬使用、檢視產權最新狀態
房屋交易時使用
如過戶、抵押權設定
可隨時申請
遺失需補發
延伸閱讀：什麼是不動產權狀？
在購房交易中，謄本扮演著至關重要的角色，提供了有關不動產的詳細資訊，從土地與建物的歷史記錄到所有權和其他權利的現況。透過查閱謄本，買家能夠清楚了解房產是否存在法律糾紛、貸款抵押等問題，從而減少交易風險。
此外，謄本還能協助買家在議價過程中取得優勢。不論是購買新屋還是中古屋，謄本都是保障交易安全和確保產權透明的關鍵文件。懂得善用謄本，能讓購屋過程更順利、安心。
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