名家論壇》徐佳馨／央行新政將成打房關鍵
這幾年房市大好，越來越多人借出來並非做生意上週轉或其他投資，而是將資金轉進房地產。（示意圖／翻攝pexels）
[NOWnews今日新聞] 央行日前召開第四季理監事會，會後並未調升存款準備率以緊縮市場資金水量，也沒有推出第八波選擇性信用管制，看似「網開一面」的作為讓房產業者鬆了一口氣。不過，雖然沒有更緊縮的新政，央行在理監事會後表示，由於近期專案檢查發現銀行有貸款成數超過法定上限、利用周轉金等其他名目貸款等兩大缺失，將加強專案金檢，並檢視各銀行自主管理不動產貸款具體改善方案落實情形。
消息一出，幾位從業很久的先進直呼不妙。
主要原因是，政府早在2010年就已經規定增貸不能轉進房地產。偏偏以往銀行因為某些因素，並不會積極去追蹤增貸、週轉金、理財型房貸的相關運用，也因此，無論是投資人借錢出來買股票或是進行其他投資，抑或是中小企業主週轉，靠著這些向銀行取得新資金，倒也幫不少民眾創造更大財富。
不過，這幾年房市大好，越來越多人借出來並非做生意上週轉或其他投資，而是將資金轉進房地產，無論是拿來做自備款、支付預售屋訂金、填補選擇性信用管制產生的資金缺口，大無畏地用好用滿，成為公開的秘密，這也是為什麼打房越打越辛酸的重要原因之一。
除此之外，川普2.0來襲，台股11月軟腳、單月蒸發557.93點或2.44％，整體外資11月賣超上市櫃股票達2,489.07億元，散戶信心指標崩盤，據央行公布最新11月日平均貨幣總計數M1B及M2年增率，分別下降至4.46％及5.47％，主因資金淨匯出，以及放款與投資年增率下降所致。累計前11月M1B及M2平均年增率則分別為4.67％及5.86％。市場關注的證券劃撥存款餘額，單月大幅下滑1,770億元，為央行統計以來史上最大減額，餘額降至3兆3,221億元，則創整整一年新低水準，市場上資金對於投資市場態度有所保留，恐怕也不利於房市後續發展。
但到底誰會是房市轉折下的「海嘯第一排」？
目前看起來，央行除了本次新加入的嚴加查核增貸等資金運用外，舊規定中的第七波選擇性信用管制在無特殊政經局勢變化之下，管制到至少到明年年底，再搭配上從2025年開始的大交屋潮，幾乎可以篤定某些投機、多屋族客戶若沒辦法找到人頭移轉，交屋時將會面臨到銀行貸款不足，無法交屋，甚至必須違約的窘境，縱然大建商有機會協助這些客戶以其他方式順利交屋，如果明年股市表現不理想，那麼某些用低首付、低總價掩護高單價的「雙低一高」個案，在買方驚覺交屋在即，卻無力支付的情況下，價格回殺到兩三年前也並非不可能。
成屋市場也別高興太早，疫情開始時用寬限期購屋的民眾，銀行端很有可能要求借款人屆期償還本金，不再給予寬限期，而現在想要轉貸的難度又比起以往更高，除非個案價格漲多，或是有其他特殊條件，因寬限期後無力支付全額貸款的屋主，恐怕也只能含淚出售給其他付得起的有緣人。
對很多人來說，央行在龍年第四季讓房產業者過個好年可喜可賀。但並不表示若房市故態復萌，在來年第一季央行理監事會中，政策上不會有更進一步的緊縮，當市場來到轉折點之際，評估自身條件，莫跟政策對做，謹慎小心才是上上之策。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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