成屋買賣新制明年4月上路 三大揭露項目讓維養成本不再「買後才知道」
文／朱福山
2025年底，行政院核定由內政部提出的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」修正案，宣布自2026年4月1日起正式上路，大幅強化成屋買賣契約中的資訊揭露義務。
事實上，根據內政部最新統計指出，今年上半年全台購屋糾紛中，隱匿重要資訊排名第五，成因主要來自於仲介。而這項修正內容主要聚焦在買方在簽約前必須掌握的「建物現況確認書」上，要求賣方必須揭露更多關於建物真實狀況的細節，藉此避免過往資訊不對稱所引發的糾紛與風險。
修正重點有三，一、混凝土中氯離子含量檢測標準的備註說明，二、賣方應揭露「用戶加壓受水設備」相關資訊，以及三、「太陽光電發電設備」相關資訊。
首先，修正案配合最新「建築物混凝土結構設計規範」等法規變動，調整關於混凝土中氯離子含量檢測標準的備註說明。過去常使用新拌混凝土標準檢測，但實際上完工後的建物混凝土已屬硬固狀態，無法直接採用新拌混凝土數據。因此，新的規範改以符合現場檢測情況的「硬固混凝土中最大水溶性氯離子含量」為依據。
除了結構安全資訊外，修正案也納入了與日常居住密切相關的兩項設備。若成屋所在地不在自來水事業供水區域，過去往往需仰賴社區或住戶自行設置加壓受水設備來穩定水壓，例如加壓設備、蓄／配水池、操作室、受水管、開關及水栓等設備。
新制明確要求賣方在建物現況確認書中揭露該設備是否存在，並說明其管理與維護責任的歸屬；這項改變將讓買方在簽約之前就能清楚知道未來可能面臨的維護義務與成本。
另一項與現代居住生活日益相關的是太陽光電設備的資訊揭露。伴隨綠能政策與住宅自發電設備的普及，新制規範要求契約中明列建物是否設置太陽光電發電設備、是依法規要求安裝還是賣方自行裝設、設備的具體位置，以及由誰負責管理與維護。對於未來可能的維修、轉售或安全責任判定，這些資訊將提供買方實用的參考依據。
面對上述改變，行政院消費者保護處特別提醒消費者，在簽訂成屋買賣契約前，除應逐條檢視契約內容是否符合新版定型化契約規範外，也務必詳閱建物現況確認書中揭露的所有細節，充分了解建物現況後再做購屋決策。相對地，業者在銷售過程中也須按規定詳實填載現況確認書，避免因資訊揭露不完整或違規導致法律責任。
若業者未依新制揭露必要資訊，或使用不合規範的契約條款，主管機關可依《消費者保護法》處以首次3萬元以上、30萬元以下罰鍰；如再違反規定，罰鍰將提高至5萬元以上、50萬元以下，並得按次處罰，形成實質的合規壓力。
整體而言，這次成屋買賣契約修正案不僅是法規文字上的更新，更實質提升了不動產交易過程中的資訊透明度與消費者保障，有望讓成屋交易流程更加公開、公平，也讓未來的購屋者在面對成屋交易時，有更充足的資訊與判斷依據。
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