《港樓》萊坊料明年整體樓價微升5% 租金或將進一步升至歷史新高
萊坊發布最新《香港每月物業市場報告》。報告提到，美國於11月再次減息0.25厘後，香港六間主要銀行迅速跟隨，將最優惠利率下調0.25%。然而，在第二輪減息之前，香港的住宅銷售在10月份已扭轉連續三個月的下滑趨勢，銷售數字達到五個月來的高點。儘管住宅成交有所增加，樓價卻連續四個月下跌。自2021年頂峰以來，樓價累計回調近30%，截至今年九月底，負資產個案數飆升至40,713宗，創下21年來的最高紀錄。豪宅市場的活動也有所增加，10月份，價格在7,800萬元或以上的超級豪宅住宅交易量按月增長60%。
與此同時，住宅租賃市場仍然強勁，租金水平創下五年新高，並在9月份連續第七個月上漲。由於可出租單位短缺，租戶願意支付更高的租金。我們預計短期內租金將保持樂觀，並預測到2025年將進一步上漲3至5%，可能達到歷史新高。
受惠於提高按揭成數、償債比率及減息等正面因素，萊坊預計如果再度減息，2025年整體樓價將輕微反彈5%。
甲級寫字樓市場方面，10月份香港寫字樓市場繼續面臨挑戰。港島區寫字樓空置率維持在13.3%的較高水平。萊坊認為寫字樓租金依然面臨壓力。目前的高空置率，加上預計2025年港島區新增280萬平方呎的供應，吸納需時，預計港島區的寫字樓租金在2025年將下跌0至3%。
至於九龍區的寫字樓租賃市場缺乏持續的需求驅動力，面臨複雜的局面。整體租賃氣氛依然疲弱，大部分租賃活動集中在搬遷和削減成本上。儘管月內有一些涉及宗教團體和教育機構的租賃活動，但不足以支持整體租賃市場。
萊坊相信，隨著租戶搬遷和縮小規模，大量二手寫字樓空間積累，導致供應嚴重過剩。尤其到2025年預計將有100萬平方呎的新增供應，供需將日益加劇不平衡，寫字樓租金將持續面臨很大壓力。萊坊認為寫字樓市場尚未見底，預計明年租金將再下跌2至4%。
零售物業市場方面，2024年即將來到年底，綜觀疫情後邊境重新開放近兩年，但零售銷售的復甦未達市場預期。仔細研究持續萎縮的零售市場顯示，遊客消費減少和本港居民北上並非銷售額下跌的唯一原因。日用品的銷售未能跟上整體人口增長，加上網上零售平台迅速崛起，香港零售業的局面也因人口結構的重大變化而發生了轉變。
萊坊預計2025年零售租金將下跌最多5%，但期待看到零售業重新調整其戰略，重新與目標客戶群建立關係，並探索能夠應對前所未有富挑戰性的新零售模式。(sl/k)~
阿思達克財經新聞
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