低利+資金潮 近5成消費者看漲房價
自立晚報 (2020-09-24 20:10:14)
【記者柯安聰台北報導】疫情黑天鵝全球化延燒,在疫情爆發初期,消費者恐慌情緒驟增,也連帶影響對於房價的信心,而在國內疫情控制得宜,「加零」效應發酵,恐慌情緒解除,消費者對於房價看法轉趨正面,加上低利環境與資金潮帶動下,房價看法打破6年空頭,首次反轉,呈現轉多格局。

永慶房屋業管部協理謝志傑表示,根據永慶房屋2020第4季網路會員調查,看跌房價比例由疫情初爆發的55%,降至上季的35%,再陡降至本季的19%;認為房價看漲的比例從第2季的15%升至上季的30%,第4季再大幅彈升至48%,顯示近5成消費者看漲房價,看漲比例創29季來新高。

謝志傑分析,永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查自2007年開始,每季不間斷的蒐集消費者對房市的看法,已累積14個年頭,可以觀察房市長期趨勢,若將時間拉長來看,可以發現在2014年以前房價看法的起伏相當大,主要是全球政經變化以及國內房市相關政策較密集的推動與立法,很快速的反應在消費者對房價的看法上。不過,自2014年開始討論房地合一稅後,抑制短期投機炒作,空頭格局正式確立,連續6年消費者看跌比例大幅高於看漲,看漲比例持續低谷盤整,長期打底完成後,首次出現反轉,看漲比例逆轉勝,房市出現轉多跡象。

消費者對於2020年第4季國內經濟表現的看法為何?謝志傑表示,27%消費者看好2020年第4季經濟景氣,認為維持不變的比例有36%,兩者占比均較上季增加,顯示在國內疫情控制得宜的情況下,消費者對景氣的看法與疫情衝擊較劇烈的前幾季相比,有逐漸樂觀的趨勢。

目前國內新冠肺炎疫情趨於緩和,但仍未完全消失,消費者認為新冠肺炎會持續到何時呢?59%消費者認為會影響至2021年上半年,謝志傑說明,雖然目前國內疫情算是獲得控制,但其他國家感染人數仍持續創高,短期還看不到有結束的跡象,各國紛紛研發疫苗,也有初步成果,但要通過試驗、量產上市的目標,恐怕不是今年底就能達成。因此,消費者轉而期待明年上半年疫苗問世,才能抑制疫情。

那麼,消費者認為何時是最佳購屋時機呢?謝志傑指出,根據本次調查結果顯示,發現60%消費者認為2020年下半年至2021年上半年就是購屋好時機,顯示消費者認為國內疫情趨緩,加上超低利率環境下,購屋負擔相對減輕,加上房價平盤整理很長一段時間,讓長期累積的需求買氣逐漸爆發,除非疫情有變化,否則今年下半年至明年上半年就是最好的購屋時機,陸續入市。

那麼消費者對於資金避險標的的選擇為何?根據本次調查顯示,房地產仍是消費者資金避險的首選,占比較上季增加3%,達48%,再次創高,是9季以來新高。謝志傑說明,在全球長期低利環境確立下,黃金、定存已無法滿足消費者資金避險與保值的需求,而房地產的價格有低波動的特性,且同時具有收租效益,保值性高,在國內目前低利環境持續的情況下,需要負擔的房貸利率也較低,使房地產成為消費者心中最佳的資金避險標的。

此外,本次還調查消費者是否有意願投資房地產收租,謝志傑指出,有高達69%消費者有意願,將近7成,也創下自2016年第3季以來長達18季新高紀錄,顯示消費者對於投資房產收租的意願逐步提升。

目前房貸利率降至歷史低檔,房貸負擔相對輕鬆,是否會增加消費者的購屋意願呢?根據調查結果顯示,77%消費者認為房貸利率降低的確會增加購屋意願,謝志傑說明,從調查結果來看,其實消費者普遍存有購屋夢想,只要存夠頭期款,加上每月房貸負擔不會造成過大壓力的狀況下,消費者購屋意願相當高。

本次也針對房貸進行調查,謝志傑表示,70%消費者預計貸款成數在7成以上,而貸款年限的部分,雖仍以20年為大宗,不過,可以發現預計貸款30年的比例也高達39%,顯示在房價仍高的狀況下,房貸負擔對於消費者仍產生不少壓力,期待拉長貸款年限,繳款相對輕鬆,能夠維持原有生活品質,同時也降低日常生活有突發狀況發生,而導致房貸違約風險,預期房貸年限有逐漸增加的趨勢,未來30年房貸恐成為市場主流。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,2020年全球經濟在新冠肺炎黑天鵝的影響下,今年全球經濟呈現負成長,各國紛紛降息、無限量量化寬鬆政策來救市,長期低利環境確立。而國內受惠於疫情控制得宜,加上市場自住、置產等剛性需求不減,在全球大撒錢與低利環境帶動下,民眾購屋信心增加,房市買氣增溫。葉凌棋指出,以目前交易量推估,今年全年房市交易量將上修至30.9-31.5萬棟之間,交易量將創6年來新高。若與2019年同期相較,則成長3%-5%左右。

葉凌棋說,從第3季房價觀察,七大都會區房價均較上季上漲,漲幅在2.5%至5.2%之間,若與房價歷史高點相比,除了台北、新北仍有8.1%與3.8%的跌幅之外,高雄平歷史高點紀錄,其餘四大都會區包括桃園、新竹、台中與台南均已漲破歷史高點,創史上新高紀錄。

為什麼房價能漲呢?葉凌棋表示,桃園是全台工業科技大城,產業群聚;新竹、台中、台南有科學園區加持,就業機會多,帶動居住需求強勁,加上多是人口淨遷入都會區,且不少重大建設以及因疫情而產生的供應鏈重組效應加持,多了不少投資開發題材,增添了房市想像空間,造就了都會區間的房市差異化表現。因此,重大開發與投資、人口遷徙、產業進駐、工作機會、以及薪資水準提升等,都是讓四大都會區購屋需求穩定成長的主因,當需求大舉出籠,房價自然有撐。(自立電子報2020/9/24)
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