買氣慘比疫情三級警戒時期 10月風向球分數又走低住展房屋網 (2024-11-21 10:00:00)

文／陳炳辰

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，10月燈號為綠燈，分數45.3分乃連續第三個月下降，是今年3月股市帶動房市熱潮以來最差表現，利空罩頂不言可喻。風向球六大構成項目呈現「一升、一平、四降」，預售屋推案量升，議價率持平，其餘指標包括新成屋戶數、待售建案個數、來客組數、成交組數則衰退。

住展雜誌發言人陳炳辰指出，最值得觀察的莫過於需求面在下半年迄今積弱不振，10月追蹤指標建案平均來客組數每週不到20組，而為16.8組，平均成交組數每週只有1組，前次看到如此慘況竟為2021年疫情三級警戒，難以自由外出之際，比起連續升息、平均地權條例修法的低氣壓更糟糕。成交組數上超過1/3的案數掛蛋，可成交到3或4組不到一成，來客量單周低於20組的達2/3，能在30組以上鳳毛麟角，與上半年常見平均每週成交4-5組，平均每週賞屋組數來到30多組，天壤之別。

購屋量能巨幅震盪，待售建案數自然無法順利去化，10月為937 案，是今年3月以來首次見到案數不減反增，尤其新竹地區、桃園市皆雙位數走升，新竹縣市的蛋白區價格偏離行情終遭檢討，而桃園市中壢區、大園區、龜山區則因投資氛圍重，買氣遭抑制，面臨市場反撲，衝擊難免。

供需兩樣情 後928檔期已規劃案騎虎難下不得不推

供給方面，新成屋案10月僅推76戶，比前月大減200多戶，為去年3月後新低，10月還屬928檔期，建商卻毫無推出新成屋意願，眼看買方在房貸滿水位、央行限貸規範、新青安嚴審等因素而貸款困難，建案討不到好處，不必自討苦吃，放緩腳步至建築結構、相關籌備上更高的完整度，甚至完工再銷售，令本就偏少的新成屋量體更顯低檔。

相對之下，預售推案量10月仍逾千億元，推出1200多億元，較上月增60多億元，928檔期已規劃案不易急踩煞車，只得強渡關山。其中破百億元指標大案有台北市大安區「吾雙」、新北市淡水區「新海城」、桃園市桃園區「悦讀伊頓」，其餘重點新案包括新北市三重區「華固織幸」、「宏道巴黎花都」，和板橋區「大業」、「立信首馥」，以及桃園市大園區的「臥墨池」等，都是品牌建商、知名地段特性，或得以奮力一博。

議價率連續8個月都在一成以內，市場對於降價期望落空，不過新北市與桃園市的議價空間逐步拉大，兩縣市本有台北市的比價與外溢買盤，激勵不少房價，但熊市現況讓買方不再隨建商開價起舞，回歸在地認知水位，即便建案未傳開價下調，買盤卻持續修正出手價碼，議價幅度將有擴大的可能。

陳炳辰分析，目前年底推案看來已舉白旗，超過50億元指標案只有9案，僅1案破百億元，只聞樓梯響，不見人下來的大案應都加入延推行列，包括台北市中正區、南港區、大同區，新北市三重區、中和區，以及桃園市中壢區、新竹市東區等地，若再加計其他小案，北台灣延推量恐上看兩千億元，而明年又遇美國新總統影響全球政經，今年的房市黑暗期亦未見重見天日條件，小龍年延續大龍年衰尾窘況，保守推估得到明年下半年局勢較為明朗。

2024年10月暨近一年【住展風向球】六大指標分數與燈號對照表

【註】藍燈(谷底衰退)：32分以下。黃藍燈(衰退注意)：32.1~42分。綠燈(復甦安全)：42.1~52分。黃紅燈(熱絡注意)：52.1~61分。紅燈(過熱煞車)：61.1分以上。

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