包租達人 李奇悅 日本房產投資(下篇)(2014-01-14 12:06:41 理財周刊 | 洪佩玲)

李奇悅
出生:1972年
星座:水瓶座
學歷:世新大學觀光研究所碩士、香港新亞研究所博士

「台灣買不起,去買日本房子吧!」眼看台灣房價持續飆高,促使政府積極打房,但民眾還是只能望屋興嘆,連央行總裁彭淮南十一月二十七日在立法院財政委員會備詢時也忍不住嘆:「如果以實際使用坪數來換算台灣的房價,雙北房價比東京還貴!」

另外,這幾年媒體大量報導知名主持人吳淡如及利菁投資日本房地產當包租婆投報率頗佳,房仲業順勢打著看好東京申奧成功下日本房市商機,讓國人赴日購置話題愈來愈旺。

根據日本信義房屋資料,第三季成交金額已達到九十二.七億日圓,已超越去(二○一二)年全年總額八十四.九億日圓,累計今年前三季成交金額為二○五億日圓,年增一.四倍。

本刊上期報導在台灣及日本有十七年購屋經驗的李奇悅,透過他個人經驗分享如何以一百萬頭期款進入台灣房市投資術,本期繼續以他用一千萬日幣開始投資日本不動產心得。

他的個人經驗不是完全絕對,但還是期待能藉由這篇報導,讓許多想跟著風潮到日本投資置產的上班族朋友,能先瞭解投資日本房地產相關細節流程;另外,也藉由專家的提醒,瞭解有哪些風險必須留意,做好完備的買房規劃。

看好日本房市 搶賺日本地產先機

隨著台灣房價不斷攀升,李奇悅已經轉向日本、馬來西亞置產,主因東京房價比台北市便宜,出租投報率卻是台北兩倍,李奇嶽還與朋友合夥投資成立東京房東網、大馬房東網等,經營台灣人赴海外投資業務,每月營業額高達百萬元以上。

目前在日本有兩間房產的李奇悅提到,要投資日本房產現在再不出手,明年可就要來不及了,因為日本首相安倍晉三於十月宣布,消費稅將於明年四月一日從目前的五%調漲到八%,預計十八個月後會再升至一○%,一旦消費稅提高,買房成本大增,將促使投報率下降。

事實上,日本長達二十年房價不漲反跌,主要是日本人普遍有著「買房等於賠錢」心態,歸因一九九○年日本在歷經房市高點後崩盤的後遺症。

一九八五年九月,日本與美國、法國、德國、英國等財政首長簽訂「廣場協議」,五國財長同意讓美元貶值;美元貶值後,國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本不動產,大量熱錢炒作迫使日本房價上漲,日幣大幅升值。

而當時日本政府為了刺激經濟,施行相對寬鬆的貨幣政策,鼓勵資金流入房地產及股市,飆漲的房地產,引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投入,一九九○年三月,六大城市(東京、名古屋、大阪、神戶、橫濱、京都)房地產達到不可思議的價格。

東京買房投報率 台北二~三倍

直到一九九○年秋季,東京房地產交易量突然大幅下滑,從東京為中心價格開始崩盤,一九九一年,六大都市房地產價格平均下跌二○%,隨著國際資本獲利了結退場,外來資金與本土資金一起狂炒的日本房地產泡沫迅速破滅,日本人一輩子沒看過房地產崩盤,直到二○○○年,日本商業不動產平均價格跌幅更達到七○%以上。

當時銀行大量放款,卻疏忽房市趨勢反轉風險,整個銀行的房地產抵押貸款像滾雪球般迅速擴大,最後,全日本銀行逐一淪陷,呆帳與壞帳讓房地產業和金融業徹底崩盤。

二十年過去了,李奇悅表示,東京房價自二○○八年金融海嘯開始一路下滑,二○一一年三一一地震發生後,東京房價不跌反漲,顯示已跌無可跌,加上日本首相安倍晉三的經濟政策,讓日本民眾再次找回信心,加上租金收益高,東京房價比台北市便宜,出租投報率卻是台北的兩倍。

舉例來說,以目前台北市五百萬套房來看,月租金行情大約一.三萬至一.五萬元;但同樣價位的套房,在東京行情約二.五萬至三萬元,報酬率是台灣的二到三倍。

主攻套房物件 搶賺租金收益率

說到李奇悅房市投資經驗,不論在台灣或是日本,都是衝著套房去買,因他認為套房投資總額低、坪效高,報酬率比起其他物件更誘人。從他二十五歲開始買下位於景美捷運站附近的小套房後,就開始勤做功課、勤看物件,一遇到好物件就出手。

至於跨足日本房市,他不否認是偶然的機緣,因朋友提及,二○一○年偶然間他看到有家日本公司在介紹日本套房投報率及租金收益,「當時買房純粹好玩心態,看上新宿主要是它是東京地鐵第一大站,每天有七十萬人流。」試算之後,發現日本套房投報率跟台灣相比,實在太划算了,五分鐘後他就決定下手。

但畢竟日本是外國,李奇悅表示,看屋也不像在台灣那麼方便,要從台灣跨出難免害怕,所以他以最熟悉的物件小套房入手。

他先觀察平面圖,瞭解內部格局,再上網Google Map瞭解物件附近環境、街景,例如位置、距離車站步行時間、附近熱鬧程度以及大樓外觀,接著再親自飛去日本瞭解一番後,決定在新宿以九百萬日幣,買下二十平方公尺(約台灣六坪)的房子,然後以每月八萬元日幣,簽下三年租約。

由於首次出手就成功,後續他再次進場以一千萬日幣買下另一間套房,也讓他認為,日本確實是適合長期穩定投資的好標的。

當包租公 用日本人眼光選物件

提到投資日本房市當房東,李奇悅認為,首先要學會「用日本人的角度挑物件」,例如購屋地點、座向、屋型等,以及租屋者的偏好,例如小套房通常是二十平方米的物件,對東京上班族而言大小適中,月租金六到八萬日幣也是他們可以負擔的範圍。

值得一提的是,日本人認為一樓沒有隱私,因此,如果買一樓建議可當事務所或倉庫物件。

另外,日本人挑選住處條件,通常不是選擇商業發達地區,而是考慮當地生活機能、通勤路線、周遭環境以及綠地空間比例,例如二子玉川、三軒茶屋、吉祥寺等距離市中心交通方便、居住環境悠閒寧靜的市郊,才是東京人心目中理想的居住處。

對於初入日本房市新手,李奇悅建議先以著名地標附近的物件挑起,例如新宿、澀谷、池袋等台灣人熟悉的大站,附近的房子絕對是第一標的,也是穩健的安全牌。

說到這,雖然日本房地產投資門檻不高,以總價一千萬日幣、約新台幣三百萬元的小套房,就能夠前進東京當房東。

想要辦理房貸,都可透過房仲向日本銀行貸款,依購買人的台灣財力證明、信用及物件審核貸款成數,通常都能貸到六到七成,貸款年限則視屋況而定,平均可貸十至十五年,年利率約三%,不過銀行放貸金額必須在二千萬日幣以上,要購買套房必須以現金進場。

另外,目前有台銀、彰銀、兆豐、中信、第一五家台灣的銀行在日本設分行,可承辦台灣人在東京置產的貸款業務。

東京購屋流程

1.出價申請書
在日本買房出價一定要填出價申請書,寫明議價金額及買方基本條件。

出價先後順序
日本不是出高價者贏,他們有強烈的順序習慣。

2.文件認證
正式進入買賣程序,買方必須在台灣備妥戶籍謄本與印鑑證明,經由法院授權的公證律師簽字,再送至外交部認證,最後遞交日本的台北經濟文化辦事處認證才生效。

3.簽約和決濟
通常簽約後一個月內要完成購屋最後一道程序—決濟,就是在日本繳付尾款與交屋,通常為了省事交屋及決濟會在同一天完成。

4.尾款給付
決濟最重要的就是銀貨兩訖,如何讓賣方當日順利取得尾款,買方取得所有過戶文件。

5.其他費用給付
在決濟日除了繳付房屋尾款,其他所有買賣房屋費用決濟日全數結算;另外,像是「交割清算表」都要以決濟日作為清算日基礎。

6.引渡
引渡即交屋,決濟日就是引渡日,這步驟是房屋買賣最重要的時刻,買賣雙方、雙方仲介、代書、保險、管理公司的人都會到場。

7.貸款需求
投資日本房地產有貸款需求,必須在簽約後、決季前先辦理完成相關手續,作業時間平均約二到四周。首先是挑選銀行,目前日本有五家台灣的銀行在日本設分行,可承辦台灣人在東京置產的貸款業務,每家貸款的條件、成數、利率都不同,投資人可挑選最適合自己的銀行。

8.面交與簽署文件
除了親自面交房屋鑰匙之外,新屋主必須簽署一份納稅管理人申告書,並提供管委會與房客關於房東變更的資料表,告知相關者日後若有任何物件上的問題,該找誰處理,委任的管理公司也要進行交接。

投資日本房市不可不知的七大風險

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析

投資日本房地產當然也有風險,例如少子化及地震等天災影響,可能降低日本人對租屋需求,這時就要面對空屋率上升及租金下降的風險。另外,一旦日本景氣開始恢復,日本央行可能會升息,貸款的投資人就必須面對成本增加的壓力。

1.投資轉手性差:日本人自住率很低,買房通常要三代才能繳完,所以習慣用承租方式,用投資概念相對轉手性差。

2.出租買舊屋比買新屋划算:日本人若是要賺租金,會買二手屋,畢竟新成屋價位高,換算租金報酬率不高。

3.物業管理公司問題:因日本人習慣將租賃事宜交給專業物件管理公司負責,在日本當房東,每個月都要支付一筆管理費。

4.匯差問題:匯率變動隱憂,自2008年金融海嘯後,日圓匯價一直居高不下,因此有意投資日本房地產的人,可以利用投資槓桿原理適度規避匯率升值風險。

5.5年內移轉稅加重:日本的交易稅也比台灣高,日本同樣也有奢侈稅的機制,閉鎖期是5年,也就是5年內移轉要課超重稅,大約是9%,但即使超過5年也要課5%,藉此打擊不動產炒作。

6.留意稅金成本:外國人在日本買房子,有以下6種相關稅:

印花稅:買賣不動產時根據成交金額製作契約書所需要的印紙費。

建物消費稅:購買日本不動產,土地不需要付消費稅,只有建築物本身需課徵5%消費稅;此外,從2014年4月1日起,日本規定不動產買賣價格必須為含稅價,因此現在進場看到的價格,都已含建物消費稅。

登錄免許稅:購買不動產買方必須到法務局出張產權登記,而登記產權時必須支付的稅金,就是不動產登錄免許稅,依登記土地或建物有不同的課稅標準。

預繳所得稅:非在日定居人士租賃不動產時,租屋者支付租金,有義務繳交所支付租金20%做為預繳所得稅,也就是說給屋主(非在日定居人士)的租金只需付全額的80%,此稅款必須在租屋者支付租金後的次月10日之前繳交給稅務署。

不動產取得稅:購得土地與建物後,不論是否有登記都要繳稅金給縣府都廳,只有繼承免繳,通常在取得不動產後兩個月內會收到稅單,屋主可到銀行或便利商店繳納。

固定資產稅及都市計畫稅:1月1日市町村單位會向不動產所有人課稅,稅額是按日本規定之課稅標準乘以一定比例,納稅義務人可選擇一次繳清或分成一年四次繳付。固定資產稅稅率是1.4%,稅基是房屋的價值也是實價課稅,換句話說,市價1千萬的房子,每年要繳14萬給政府;而都市計畫稅是按照房子的地段來課稅,愈靠市中心愈高,最高可能到0.3%。

7.相關服務手續費:例如需支付日本不動產公司仲介物件手續費的不動產仲介手續費,以及類似台灣代書的司法書士手續費;另外還有分為建物維持的管理費及入居者的管理費(PM)兩種;最後是修繕立金,屬於建物長期性維護規劃,例如水塔老舊更新及外牆翻新等,這類支出會從每個月住戶所繳納的修繕立金來支付。

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