馬國賢靠以小搏大 區間操作獲利四百萬買房術(2013-09-27 14:14:58 理財周刊 | 洪佩玲)

買屋經驗約13年的藝人馬國賢,買賣物件有10戶之多,算一算賠率較高,但整體獲利卻有約400萬元,他發現,投資房地產其實與股票類似,房價漲就得思考是否可以獲利了結,下跌時則要懂得停損。

投資房市如同股市,我想以小搏大,希望有一天能住進信義區上億豪宅。」在演藝圈內,馬國賢是眾所周知的房地產短線操作達人,善於區間操作的他,有別於財力十足的投資客,從三十歲買下第一間房開始,當時還是辛苦存了一百萬元頭期款才能下訂。

專注經營一檔標的,至今買屋經驗約十三年的他,買賣物件有十戶之多,地點從淡水、桃園、台中,甚至台北市的大安區、信義區,平均每年都在搬家與裝潢,收入大多數也都投入房市。

隨著收入漸增,加上「以小搏大」的買屋經驗累積後,現在的他已經從當初二百八十萬的淡水小屋,住進內湖成功路一帶的二千萬元好宅,一路走來雖然賠的次數較多,整體獲利約四百萬,無形中累積不少心得,也累積了財富。

他提到,下一個階段性目標是住進信義區,因為生活機能好,他也評估至少要存夠兩億元資本,希望五十歲能存到這筆錢,他笑說:「能住進信義區豪宅,後半輩子也不用愁了。」

區間操作 房價從一百萬到兩千萬

歷經演藝事業當紅、入伍當兵、到旅行社當業務,甚至投資泡沫紅茶店、服飾店及旅行社失利後,三十五歲時馬國賢決定重返演藝圈,拍了不少鄉土劇,也上了不少綜藝節目通告,但星路卻一直載浮載沉。

直到《康熙來了》播出「看到哪位藝人你不會轉台」主題,馬國賢雖然名列「轉台王」之首,卻讓他知名度及通告量大幅提高,校園活動及戲約也接踵而來,已褪去偶像光環的他,也很珍惜這些演出機會,因為這才能支撐他愛買房子、愛裝潢的興趣。

一路走來,馬國賢靠著低價買進、高價賣出,再轉手拿資金逢低進入另一標的,不斷地區間操作。記者忍不住問他:「買賣勝賠率如何?」他不好意思笑說:「賠率較高耶!」

雖然檯面上聽到大家談論投資房地產都是賺錢的訊息,但馬國賢卻常常面臨賠錢出場的命運,主要是每次買房他都會將滿腦子的設計想法付諸實行,打造出自己的「夢想家」,卻也因此裝潢時難免預算超支,天性樂觀的他談到數次換屋賠錢,也只能苦笑說:「學到幾次教訓以後就知道了。」

經歷五至六間房賠錢經驗後,馬國賢意識到自己的買屋盲點,「我太憑感覺衝動交易。」其實他都是低價進場,但賣屋時機點都不好,加上裝潢預算過高,「房市就像股市,知道好的買進點,就要知道賣出點!」採訪中馬國賢不否認自己的房市操盤經驗,歸因他房價沒算清楚,以至於買屋樂此不疲,但終究白忙一場。

這幾年名氣伴隨著年收入達二百萬的他,並未改變投資屬性,有賺錢他依然想靠買房投資致富,對此他認為或許是因為小時候歷經一場家變,家道中落後,從此讓他知道,「沒有富爸爸提供的創業資本,想賺大錢一切都要靠自己」,無形中建立他「以小搏大」的投資理財觀。

百萬頭期款 30歲買人生第一間房

曾是紅透半邊天少男偶像團體「紅孩兒」一員,團體解散後,因為演藝圈的環境改變,自認當時狀況不適合當藝人,務實地開始找工作,當起一般上班族,觀光科畢業的他決定到旅行社工作。

但是入行前幾個月,業績始終不見起色,每月領一千五百元業績獎金過活,在捉襟見肘的那段慘澹期間,幸好跟家人同住,三餐靠家人救濟勉強維持,或是吃泡麵,甚至拋下自尊讓朋友請客,二十五歲的他存款歸零,但也讓他立下人生短期目標,「我給自己五年時間,三十歲的我一定要有房有車。」

說起人生的第一間房,當時旅行社的工作,隨著收入增加到每月十萬元,在一次與家人爭吵中,他開始在外租屋生活。

以地利之便為租屋考量,他選擇台北車站附近,靠近公司,租金每月三萬元,租了三年多,朋友笑他竟然花三萬元租了一間號稱有十五坪的小套房,不如把這三萬元拿去買屋繳房貸,此後,他努力存錢減少支出,終於在三十歲那年存了一百萬元。

但馬國賢也知道這一百萬買不起台北市的房子,他又不喜歡中、永和的擁擠,愛看海及夜景的他看中淡水,他說:「我自認首購買得很衝動。」

當時他看上一間一房一廳有陽台的十八坪社區景觀套房,單純是因為看到社區正中間就是個泳池,住在裡面就像住在大飯店一樣,於是付了八十萬元頭期款,還花了二十萬自己設計裝潢,以總價二八○萬買下人生第一間房子,住進去後他每天搭捷運去台北車站上班,貸款每月只須付一萬元,扣除房貸每月還可省下二萬元租金,生活過得挺舒適。

淡水套房出售率低 認賠一百萬出場

只是住了五年,馬國賢沒想到自己又回到演藝圈,每次只要拍完夜戲或錄影錄到深夜,工作人員送他回淡水時總是怨聲載道,就算是自己開車回家,也常累到停在路邊打瞌睡。

受夠一天到晚在車上睡著的他,加上工作地點都在市中心,決定要搬家。但這時才發現淡水的房子供過於求,套房物件一大堆,房子根本賣不掉,而他又看上台北市安和路一間屋齡八年、十三坪、總價六百萬的套房急著要買下來,只好先跟朋友借了頭期款一百萬,淡水的套房委託仲介賣了一年才賣掉,而且只賣一八○萬,讓他虧了一百萬。

搬進安和路套房住了一年半,喜歡變動的馬國賢,又看上同棟十五坪的套房,他想到賣房子扣掉給房仲賺的四成,自己很難賺得到錢,所以他直接去找屋主談,以五九○萬元買下。但住了沒多久聽說附近房價不錯,他就自己拍照PO上網,最後以七百萬賣出。

同棟樓三次買賣經驗讓他悟出一番道理,「住在淡水五年出售還虧一百萬,但住進台北市房子一年半,賣出扣除交易費用我還賺了二十萬。」自此他瞭解選屋地點才是重點。

小賺就衝動出場 眼看房價漲悔恨

之後為了工作及朋友關係,馬國賢接連在各處租房、買房,從大台北到桃園縣都有過他的足跡。對他來說,房子不只可作為投資標的,更是每天辛勤工作後,一個能讓自己完全放鬆喘息的空間。

安和路賣屋小小獲利經驗後,馬國賢迷上看房子,又在新店「綠中海」替爸媽買了房子。他說,預售時他因猶豫沒買,結果到成屋時每坪又多兩萬元,令他頗為懊惱,但為了一片面山美景,他還是買下來,又花了百萬設計裝潢。

只是父母幾十年來都住在青年公園一帶,對於新家環境一直不適應,忙著拍戲的他只好再度找上仲介,想不到仲介又賣了一年都賣不掉,他最後自己抽空上網,以高於當年買價八十萬元賣出,算是小賺一筆。

之後,馬國賢又陸續在信義路五段買過三十一坪的八年屋,還裝潢成蘇美島的度假小屋風格,後來仲介主動找上門,他出售時淨賺一百萬。

而馬國賢印象最深刻的莫過於在信義區置產,當時他閒暇之餘最大樂趣就是看屋,信義路那間房子屋齡九年、三十坪,一進門就感覺很舒服,下午去看,晚上就決定下訂,以一坪四十萬元買下。

當時月收入約十六萬的他,每月要支付約七萬元貸款,有感於經濟壓力過大,讓他持有不到兩年「忍不住」在每坪漲到六十萬元時就賣出,雖然獲利高達四百萬,但後續看著信義區房價從每坪四十萬漲到八十萬,甚至到一百萬時,他回憶說:「我後悔太早賣,當時心好痛喔!」

體悟到須考量裝潢成本

後來,他用六百萬買到搶手的信義區捷運宅,另花二百萬裝潢,入住後卻嫌房子太小,捷運施工也吵得他失眠,最後就以六百萬出頭價賣出,但精算後才發現還是賠錢。

馬國賢說:「之前曾買過市民大道與敦化北路附近的中古屋,將房子改裝成一大一小兩房後,卻發現小房間太小無法住人,連門牌都申請不下來,慘賠近兩百萬。」

在光復北路租房子的他,因前女友的關係,興起他在桃園買了預售屋,因為看好桃園交通發達,房產行情看俏,於是在南崁交流道附近,以總價八百多萬,買下五十幾坪的房子,每月利息錢也付不到一萬元。馬國賢說,台北市二千萬都買不到像樣的房子,把眼光放到桃園,就算自己不住,投資應該也有賺頭。

而且他又開始在畫設計圖,要再次展現設計長才,為了完美做出自己想要的設計,他又花了四百多萬裝潢,黑白色系的簡約時尚風格以及主臥室的奢華夜店風格,讓他每天回到家都很開心。不過八百多萬買的房子,也因此在後來賣出時即使房價已漲,最後仍以賣價一一五○萬元,扣掉成本仍然再嚐賠錢滋味。

經歷過幾次沒有賺錢的換屋經驗,現在馬國賢說自己學到教訓了,即使對室內裝潢還是有很多的點子和夢想,但已經懂得將預算控制在一定範圍內,像後來台北的家將裝潢費用壓在二百萬以下,避免再次犯下相同錯誤。

從失敗中學習 再次買房想安定

習慣以買房投資兼存錢的他,撇開之前衝動買房的習慣,在內湖租屋三年多的觀察,今年終於以總價二千一百萬在成功路及民權東路口買了房子,即使只有二十多坪,但除了內部空間格局讓他省下裝潢費外,交通方便、生活機能佳,環境又安靜,每月房貸二萬多對他不造成壓力,讓過去三天兩頭就換屋搬家的馬國賢想安定下來,忍不住嘆:「這次是不是可以不要再搬家了!」

一共買過十間房,馬國賢自稱算一算只有三間賺到錢,他檢討後學到的教訓,發現房屋的地點很重要,好的區塊房價就是容易漲,他表示:「在市區通常都比較保值,但如果是不夠熟悉的區域,其實還是很容易賠錢。」就連他自己即便有四處詢問附近房價卻還總是買貴,因此,買屋時 還是要多做功課才不會吃虧。

他笑說:「我雖然沒有把買賣房子當成賺錢工具,但也不會逞強去買自己扛不下來的超高級住宅,賺到的錢可以讓我天馬行空,自在地實現我的裝潢夢想,真的是一件令人開心的事情,所以我還是會繼續去看屋買屋,讓自己永遠保持愉快的情緒。」

專家看法》馬國賢房市投資三大盲點

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,馬國賢買賣房屋有種「先苦後甘」的「FU」,不過從買屋歷程來看,會不斷短出短進,原因有三,這也是一般購屋人常出現的問題:

財務槓桿操作太大:藝人雖然收入高,卻不穩定,若在收入高點買屋,很容易買到超出預算的房子,而不少銀行對藝人貸款給的條件也比較差,因此建議購屋時準備較充足的自備款,以應付不時之需。

遠離生活舒適圈:攝影棚多在汐止、內湖或是市區,加上藝人工作不定時,可能要早出晚歸,因此如果挑選太遠的區域,短期還可以接受,長線來說一定會不勝其擾。

不必要預算:馬國賢對生活品質極要求,因此,花了不少錢在裝潢上,但裝潢容易過時,加上各人品味不同,且有折舊問題,花大錢裝潢未必對房價有幫助。

秉持三三原則及四訣竅 購屋獲利不難

徐佳馨表示,建議購屋民眾除了秉持「三三原則」(購屋自備款超過3成,房貸不超過家庭月收入3成)之外,裝潢可採取以下四個訣竅,比較容易掌握預算。

訣竅1,嚴格控制預算:控制預算一定要注意幾件事:

事前和設計師詳細溝通,才不會和自己的想法差距過大,以致進入製作過程後必須修改,自然就得多花錢。

儘量避免複雜設計,如抽屜太多、衣櫃中的特殊五金不要太繁複、壁面太多裝飾等,這些雖然花不了什麼材料錢,卻會耗費工時,徒然浪費了工錢。

木作部分的材料建議不要省,但是家具可以挑選精實耐用,而價格並不高者,且裝飾五金方面,如把手、拉環等,可以搭配比較平價產品。

高價材料以低價但質感相近的材料替代,如櫃面加作大理石可以直接使用木料板面或人造石、壁面以國產壁紙取代進口壁紙等,都可有效壓低裝潢價格。

訣竅2,集體裝潢省更多:對設計師與施工承包商而言,大量採購建材有助於直接壓低成本,消費者可與打算裝潢的三五好友向同一設計師或包商下單,藉由大量採購壓低價格,便可以輕鬆擁有好裝潢。

訣竅3,建商提供裝潢:越來越多建商在賣屋時會搭配裝潢方案供消費者選擇,以比市價便宜的價格,由合作廠商施工,而在費用上也一併計入房價,讓消費者能在繳交房貸的同時,也能輕鬆付清裝潢的款項。

訣竅4,以家具取代裝潢:如果不一定要裝潢,現今越來越多大型家具廠商提供同系列的家具,不僅各種風格一應俱全,價格上也比裝潢來得便宜許多,對於租屋或是未來打算換屋的消費者而言,選擇以家具代替裝潢,不僅省錢,還能真正做到「把裝潢帶著走」。

而在挑選地點上,除選擇自己和家人平常的生活圈附近,如上班上學的區域周邊,若市中心房價太高,可考慮以時間替代房價,如在信義計畫區上班可以購入汐止或是板南線沿線的板橋、土城等地,而在大安區上班,可以往文山區和新店找屋,一樣可以買進方便的好宅。

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