三重房市現「價格斷層」？二重右岸見百萬，左岸『市政帝景』6 字頭成房價凹陷區住展房屋網 (2025-12-23 09:31:07)

文／住展雜誌 MyHousing

二○二五年，在央行第七波信用管制持續發酵下，台灣房市交易氣氛明顯轉冷，預售屋揭露件數屢創新低，市場量能急速收斂。然而，價格端卻未如部分買方預期出現明顯鬆動，形成「價量背離」的現象。成交量先行下探，房價卻仍維持高檔，這樣的結構，正是當前房市的核心議題。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，關鍵原因在於房產資產增值優勢，以及回不去的原物料成本，預期短時間內房價持穩，以住展風向球觀察議價空間已長達近兩年未擴大，不少新案更有創價交易，顯然不乏買盤出手，也不再奢求房價下修。

陳炳辰分析：「今年房市弱化，不過仍有個案表現亮眼，讓具備品牌、地段優勢的建案仍選擇於危機入市，最新的市場狀況來說，根據住展風向球調查，十一月較前月增二百多億元的預售案量，可比擬今年三二九檔期盛況。」反映部分建商選擇在年底前測試市場水溫，也凸顯市場分化正在加劇。

百萬共構對照 六字頭突圍

以三重區為例，根據住展市調資料顯示，捷運三重站的共構型指標案『潤泰CITY PARK』，成交行情已站穩百萬元水位；二重左岸則有均價八字頭的新案。在此價格結構下，坐擁水岸與大都會公園第一排景觀的『市政帝景』，以最低六字頭價格進場，形成鮮明對比，成為近期市場中引發討論的少數新案。

當房市進入修正期，資金流向往往更加集中於具備不可複製條件的產品，「強者恆強」的結構逐漸浮現。其中，「公園首排」的開闊視野，因難以複製的稀缺性被視為抗跌資產。當供給有限、需求穩定，價格自然具備支撐力。『市政帝景』結合景觀第一排與中小坪數規劃，正好對應當前市場中「負擔得起、但不願犧牲居住品質」的需求結構。

從產品條件來看，『市政帝景』位於疏洪西路、光復路巷口，屬二重重劃區北側的大都會公園首排。基地面積約一七八八坪，規劃兩棟住宅大樓，樓高二十三層。住宅規劃以二房二十至二十七坪、三房二十九至三十坪為主，單坪開價約六字頭，親民價格成為三重房市討論焦點。

制度與實務雙壓 營建成本攀升

此外，二○二五年上路的碳費制度，被視為營建成本的新變數，業界普遍預期，碳費將進一步推升營造成本，並在未來逐步反映於房價之中。除了制度性成本，實務面的衝擊同樣明顯。二○二五年於高雄美濃發生的「土方之亂」，引發政府全面嚴查違法回填農地，並禁止農地填埋營建土方。由於合法土資場量能不足，導致清運費用因供需失衡而暴漲，使建案成本進一步墊高。

事實上，近年營建端面臨的壓力，早已不限於單一項目。從土方處理、木料、水泥到油漆等相關材料與廢棄物處理成本，皆呈現上升趨勢。在這樣的環境下，當前仍能以六字頭價格入手的『市政帝景』，是一個頗為現實的考量，等同於在成本全面轉嫁前購買。

市政建設+科技園區雙引擎 人口紅利浮現

回顧新板特區與信義計畫區的發展歷程，行政中心進駐往往是城市結構轉變的起點。新北第二行政中心預計二○二六年完工，將提供三萬二千坪辦公空間，吸納約三千名市政員工，鄰近的東森電視總部亦將全體進駐，區域內另有近四千戶的住宅規劃，推估未來每日進出人口近萬人。這類公共建設所帶動的紅利，往往在時間累積後，逐步轉化為區域價值。

陳炳辰分析，三重同時具備新北科技園區與第二行政中心，就業與定居人口紅利具備基礎條件，加上交通路網與水岸休閒環境逐步到位，使二重重劃區成為新北市近年推案的重要戰場之一。

此外，『潤泰CITY PARK（CITYLINK 三重店）』預計於二○二五年十二月開幕，消息曝光後即引發在地高度關注。長期以來，三重缺乏整合餐飲、購物與休閒的大型商場。隨著潤泰CITY PARK落腳，除補齊生活機能缺口，也被視為三重消費型態與日常生活結構的重要轉折點。

整體而言，在價格分化與成本上升並行的階段，『市政帝景』落在價差讓利、景觀稀缺性與制度成本變化的交會點。當捷運共構案已在三重立下百萬標竿，這處僅存的『六字頭』價格凹陷區對讀者而言，是一個值得放入比較與評估的建案。在房市修正的浪潮中，唯有具備不可複製地段與價格優勢的產品，才能在未來的區域翻轉中，成為最穩健的價值錨點。