房市明年中回春有望? ( 財金雜誌 文/曾國仁)

台灣房市的未來得看兩岸關係的發展,若能進一步有效開放並展現具體的成效,並配合全球經濟復甦,明年下半年起房市景氣應有好轉的機會。

向來房市表現最被看好的台北市,在最近財團法人國土規劃及不動產資訊中心的「住宅需求動向調查」卻顯示,購屋搜尋(欲購屋)者對未來一年台北市的房價信心指數,竟腰斬跌至六五.七九分,創該調查新低。顯示欲購屋者對台北市未來房價失去信心,這也代表房市已進入了衰退修正期,房市修正何時了?也成為各界關注的議題。

率先提出警訊的政治大學地政系教授張金鶚表示,在建商運作下,房地市場往往會受消息面干擾,不過,房市最終的表現,還是得回到基本面的考驗。


價格走勢回歸基本面是不變法則

歷史經驗告訴我們,大選後雖然有很多消息面,但「無論政治氛圍為何,房產走勢回歸基本面是不變法則。」張金鶚表示,過去台灣房產的幾次景氣循環,多頭時的擴張期通常較短,約二、三年,但收縮調整期卻很長,通常達七、八年。

從長期循環周期的角度看,這一波房市景氣自去年第三季開始下滑,進入了衰退調整的「熊市」,但從目前尚未見到投資客大量拋售、甚至「斷頭」出場的情況來看,恐怕調整還是僅屬於初期的調整。在預期國際經濟短期內不易恢復元氣、台股持續震盪向下,調整速度會加快。


景氣修正有機會軟著陸

不過,張金鶚也指出,相較於過去,這波房市的調整較以往朝正面循環,包括銀行、政府、產業界,甚至投資人的風險意識都較高,所以這波景氣的修正時間,可能會由以往的七至十年,縮短到二至三年,且從近年房市榮景後建商和投資人仍擁有不低的資金水位,短期房價應不致大幅修正,未來有機會呈「軟著陸」情況。

原本也認為景氣應從去年下半年開始修正的華固建設董事長鍾榮昌,完全同意現今房市進入修正調整期,但卻不認為這波景氣調整會出現大規模的建商淘汰潮,主要的理由是來自建商的風險意識與對抗不景氣的實力,遠較過去為高。

鍾榮昌坦言,近來台股的重挫,確實有不少民眾的錢都放在股市而慘賠,影響了房市購買力。不過縱使買氣滑落,部分身陷餘屋壓力較大地區的建商,可能會面臨較沈重的調整壓力外,一般建商應可度過這次的景氣調整。


目前房價回到去年底水準

鍾榮昌指出,今年一月及三月兩場大選結果,各界過度樂觀預期未來兩岸關係在新人新政下會有新的突破與發展,投資客瘋狂進場搶購房子,也造成了房價再度上揚。但到目前為止,不論在開放的程度或是強度上都不夠,政策開放效益不彰,再加上國際股災,「差不多是把今年上半年上漲的幅度給跌回去」。但他強調,最近期該公司推出的新案,開價較同業約低個一成左右,也有不錯的買氣,顯見「在價格回到合理水準後,買氣已慢慢地被激化出來」。


復甦力道得看兩岸關係

長期而言,鍾榮昌仍重申台灣房市的未來得看兩岸關係的發展,兩岸政策若能進一步有效開放,並獲對方實質性的回應,及配合全球經濟調整的告一段落,他預估明年下半年起,房市景氣應會好轉;不過,他也強調,若兩岸政策開放的效益無法逐步展現,且全球經濟持續衰退,台灣房市的調整期將跟著拉長。

信義房屋總經理薛健平表示,房價的高低絕對與經濟條件是正相關的。今年總統選舉前後,房市價量表現出乎意料的強勁,其實代表著市場對未來兩岸開放之後台灣經濟成長的樂觀期待。尤其中高價的房子買氣特別活絡,形成一股中產以上階層的置產熱潮。然而過了五月下旬之後房市急速降溫,市場重新回到去年下半年的盤整軌道之上。

現在大家最關心的,莫過於房價的走勢以及房市盤整的時間,尤其台北市的價量動向。薛健平強調,「房屋的價格是由市場的供給與需求來決定,至於需求的多寡與購買力的高低,還是回到經濟發展的強弱與所得水準而定。」

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