30年老代書教你解讀實價資訊 (2012-11-01 Money錢雜誌 文／劉育菁)

短短6天，內政部「不動產交易實價查詢服務網」流量突破30萬人次，顯示民眾對真實房價的殷切期盼。購屋人該如何利用實際資訊，判斷房價究竟合不合理？

「蝦咪！大安區公寓每坪只要66萬元」、「信義區新豪宅成交單價139萬元」， 自10月16日起，房地產進入實價揭露年代，媒體天天追查「開價嚇死人、成交笑死人」個案。因為現在購屋人只要到內政部「不動產交易實價查詢服務網」，就能查出全國各地的成交價。
只是，在實價揭露初期，政府公開的筆數占總成交件數比例仍低，如台北市只公開不到3成，引發市場諸多揣測，但政大地政系特聘教授張金鶚強調，隨著登錄時間拉長，累積筆數只會多不會少，成交價格資訊仍具參考價值。
實價揭露長遠的影響是，破除對房價的「定錨效應」。張金鶚說，以前大家只關心幾個特定案子，但現在市場不管好壞都將現形，購屋人在關心房價的同時，不再只是一味比高價個案，而開始比較相對低價。

破除定錨效應
房價好壞全都露

唯一美中不足的是，目前政府採取區段化與去識別化的公開方式，加上刻意去除最高價與最低價3%的案件，有可能造成資訊盲點。
中華民國不動產仲介經紀商業公會全聯會理事長李同榮不諱言表示，購屋人對實價揭露只有「閱讀能力」，卻無「分析能力」，因為房地產具一物一價特性，隨著條件、座落、方位、樓高等不同，價格也會產生差距，光看登錄的數字與資訊，未必明白背後意義，甚至有業者質疑，未來可能遭有心人士作價與誤導。
針對此點，地政士公會全聯會名譽理事長王進祥表示，申報義務人若登錄不實，將涉及偽造文書的刑則；再者，代書登錄收費只有6千元至1萬元，但罰款高達15萬元，明顯不符對價原則，就算有代書願意鋌而走險，也是少數。
目前政府規定，買賣案件若委託代書申請登記，由代書擔任申報義務人；若是透過房仲交易與登記，則由房仲負責；若代書與房仲都未經手，才交由買方負責登錄。王進祥認為，未來代書將擔負交易的重責大任，購屋人若能找到值得信任的代書，透過諮詢，反而能精確掌握實際價格。

王進祥
現任：中華民國地政士公會全國聯合會名譽理事長、現代地政代書房屋聯盟召集人
經歷：中華民國消基會房屋委員會召集人
學歷：國立中興大學地政學士

看懂實價資訊5眉角
在不動產業界有「天王級」代書稱號、浸淫地政領域長達30多年的王進書作業流程且熟稔地政法規，不少上市建商老闆指名他處理難雜症。他認為，實價揭露只是購屋人做功課的起點，因為交單價只能看出「表相」，無法了解房屋內在價值，加上台灣設、車位等登記制度複雜，違建、占用的比例不低，必須從面向分析，才能了解區域個案的價值。
依照政府公布的資訊為基礎，王進祥分享以下5個眉角，教購人解讀「不動產交易實價查詢服務網」所公布的資訊：

眉角1
單價偏離行情
車位是最大關鍵
網站提供的資訊包括交易標的、交易價格，但目前在車位價格和坪數的揭露並不明確也就是說，有含車位的案件，若申報人未提供車位價格，網站上呈現的交易單價是用總價除以含車位的面積，如此一來將壓低每坪成交單價。
以權狀50坪、附1車位，總價1500萬元華廈為例，若車位10坪、價格150萬元，每坪應為33.75萬元[（1500萬－150萬）÷（50坪－10坪）＝33.75萬元] ；若申報人未提供車位面積及價格，則每坪單價變成30萬元（1500萬÷50坪＝30萬元），而目前網站公布的資訊，多數以不分拆房屋及車位為多。
然而，「車位分拆與不分拆，影響每坪單價1成多，是導致單價偏誤的最大癥結。」王進祥氣憤的說，上述案例只是最簡單的數學習題。
若再細談到車位登記，又可分成獨立權狀、登記在大公或小公等3種方式，加上車位面積又分大車位4.5坪、小車位3.9坪、機械車位3.6坪等3種，每種登記方式又牽涉到能否單獨轉售、面積大小、位置、能否專用等，光是專有名詞就把民眾搞得霧煞煞，「但這些都是內行人觀察車位的眉角。」
王進祥強調，車位價格從80~350萬元不等，占房價至少1成，雖然車位面積對價格影響不大，卻可能影響貸款成數，對想買合理價的購屋人來說，判斷車位行情是最大的學問。在政府限縮房貸趨勢不變下，更要特別注意。