行政院擬設住宅及都更中心之我見 (2017-05-25 理財周刊 文．莊孟翰)

理想與現實差距太大，主管機關只想片面由上而下憑理想擬定政策，並未由下而上正視實務現況，基本上就是最大癥結所在。

為加速推動都更，行政院擬設專責機構，成立國家住宅及都市更新中心，負責執行都更及社會住宅興辦及相關不動產管理等七大業務，首波鎖定位於雙北等十二件以上公辦都更案，可望帶動上千億元營建等相關產值。

此一構想雖然立意良好，惟效果恐難彰顯，除少數產權集中於台北市、新北市房價較高之公辦都更案，想要擴及全台各地，顯非易事。

首先，必須正視的是，理想與現實差距太大，主管機關只想片面由上而下憑理想擬定政策，並未由下而上正視實務現況，基本上就是最大癥結所在，此可由高層政策擬定者從未親臨民辦都更公聽會現場實際了解爭議癥結點，見其一斑。

一般所見媒體報導均屬公辦都更案例，更何況公辦都更成功個案也是寥寥無幾，否則為何不就成功經驗推動流程所遭遇問題逐一拆解，再就關鍵成功因素和主要績效指標KPI逐一複製推動。

眾所皆知，這波房市景氣於2015年急遽轉折，迄今仍未見止跌，加以地上權開發案因公告地價大幅調漲而頻傳解約，復又因房產稅問題而導致都更後稅負大幅提高，士林文林苑都更前，一年房屋稅只需二、三千元，都更後卻高達五、六萬元，的確降低不少都更戶之參與意願。

另外，公權力與公信力無法彰顯也是一大重要問題，更何況當前推動都更仍得面臨「法令面見解不一」、「制度面不夠完備」、「實務面不夠務實」與「人性面貪婪杯葛」等四大面向之挑戰。

現階段大家對於行政院積極推動都更與社會住宅之構想必定充滿期待，不過還是得縝密規劃為宜，以下謹提供幾點意見，以供參考。

一、公辦都更優先推動地點選擇：

在當前房市景氣低迷階段，除了雙北市之外，其他縣市除非每坪預售房價超過三十萬元，否則還是先試探一下開發商之參與意願為宜。

雖然目前主管機關並未公布擬推動之十二件公辦都更案，其中應不乏本人歷年所參與之陳年舊案，例如去年頻遭監委催促開發之「基隆火車站暨西二、西三碼頭都更案」，雖屬國家門戶水岸港埠商務專區，面積六公頃多，整體投資金額高達一百二十多億元，並且九成以上屬公有土地，從民國99年至102年三度招商，二次流標、一次廢標，如今火車站新站已經完工，都更案卻還原地踏步，其因在於第三次雖有一家開發商投標，卻因規劃產品缺乏市場性與商用不動產投報率低，深恐淪為蚊子館而遭否決。

至於採設定地上權五十年之台鐵高雄港站都市更新再開發案，位處高雄市多功能經貿園區特定區計畫範圍內，共有三個開發單元，單更新單元一之基地面積就有1.83公頃，總投資金額估計約80億元，三個開發單元合計超過200億元，然所遭遇問題與前者如出一轍，由此不難了解當前都更所面臨之問題顯非主管機關之樂觀預期。

二、對社會住宅之建議事項：

(1)社會住宅政策除將「興建」調整為「興辦」之外，亦應將「包租代管」調整為「代租代管」，或兩者並行，惟短期仍應側重於「代租代管」，方較可行。

(2)興建地點應以雙北市為主，其他縣市則因房價較低，應側重租金補貼與購屋貸款利息補貼，不必急於大量興建，以免增加餘屋壓力。

(3)應將房地合一實價課稅所增加之稅收全數挹注於社會住宅公共基金，此外，更應積極建構都市更新容積獎勵回饋機制，藉以加速累積社會住宅公共基金。

(4)以租金補貼方式，循歷年營建署採行模式自行至租賃市場租屋，並計入二十萬戶社會住宅總量，藉以加速達成績效，兼以大幅降低財務負擔。

(5)以增加利息補貼名額方式，參酌營建署自購住宅貸款利息補貼辦法，以快速彌補社會住宅之興辦，既無須耗費大量資金曠日廢時興建，亦可兼具去化大量空屋之效果。

由以上之分析，當可了解當前都市更新與社會住宅所面臨之種種實務問題，今後主管機關究應如何「對症下藥」研擬對策，在在都考驗著主事者的政治智慧。

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