危老重建整合大哉問(四) (2019-05-30 理財周刊 文．莊孟翰)

Ｑ：台北市真是個既新也舊的城市！走在巷弄間，一邊豪宅、一邊老舊建築的現代與窳陋景象，隨處可見，這正反映了都市更新及危老重建窒礙難行的現實問題。然而，針對都更這個大議題，在當前景氣市況不佳，建商又不願積極介入情況下，似乎與一般民眾的關聯性不大，倒是較小面積就能自主更新的危老重建，近期已逐漸成為民眾茶餘飯後熱議的話題。

想請教莊教授，不少民眾或許對都市更新不抱期待，但對危老重建則又高度關注，危老重建表面看似簡單，卻依舊推動不易，當中還有哪些不容忽略的「眉角」？

A：根據內政部公布數據，全台住宅自有率高達八四．八三％，光是屋齡超過三十年的老舊住宅就有四一○萬戶，佔住宅總量的四七．二五％，也就表示目前每兩戶就有一戶被列為老舊且須納入更新評估的住宅，這也正顯示都更與危老重建迫在眉睫。
前幾期已討論一些常見的實際案例議題，本期再針對「選配」與「停車位」問題提供參考意見如下：

十六、選配問題

─以原建物位置＋垂直集中為原則

(1)依都市更新權利變換實施辦法之規定，所有權人依估算之權利價值分配更新後之房地，一般都是以原位置垂直集中分配為原則，當同一戶有多人選擇時，再以抽籤決定，惟抽不到理想位置時，也常會出現一些怨言甚或杯葛舉動。

(2)如不願參與分配，可依都更條例第31條規定以現金補償。

(3)如因更新後分配價值未達最小分配面積單元，除可以現金補償之外，亦可與其他都更戶合併分配，另外，亦可徵得全體都更戶同意參與選配，差價再以現金補足。

(4)至於實際選配後之找補，一般大都以不超過應分配價值的五～一○％為原則，以免差價太大不利後續找補處理。

(5)找補價格認定常受景氣變化影響，尤其景氣向上階段，多數人都想增加購買面積，而衍生價格優惠幅度與剩餘部分出售，是否足以抵償共同負擔費用之爭議。

(6)實際分配價值為房地價值＋車位價值。

(7)選配原則：原建物位置＋垂直集中，一般選配大都依原建物位置經更新後之建物與車位，並以垂直集中為原則。

(8)高樓層與低樓層：一般大都採取都更戶依原居住樓層選配都更後較低樓層，較高樓層價格較高則歸實施者所有，自主都更則用以出售抵償共同負擔費用。

(9)分配單元以一戶搭配一車位為原則。

(10)所有權人同時發生申請同一戶時，則以公開抽籤方式決定。(請參閱都市更新權利變換實施辦法第11條、第12條與第26條)

十七、停車位問題

─坡道式與機械升降差異大

(1)隨著都市車輛逐漸增加，停車空間嚴重不足，都更戶愈來愈重視停車位的數量、位置、長度與寬度。往昔常見縮水版停車位，導致消費爭議不斷。

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(2)修法之前最常見的兩種尺寸為「二．二五公尺乘五．七五公尺」與「二．五公尺乘六公尺」。

(3)機械停車位為寬二．五公尺，長五．五公尺。

(4)若是靠著樑柱、牆壁的車位，迴轉半徑超過六十度，車道也必須有五．五公尺寬，才不會發生停車不便問題。

(5)危老重建基地較小，規劃設計大都非坡道式，而是汽車升降機，又如位處角落，迴轉角度不夠，必須倒車入庫，或車道太窄、車位太小，旁邊又有柱子等問題，另外，最受訾議者就是機械式停車位。

(6)子母車位：雖可停放兩部車子，但車位面積比兩個標準車位小，通常是一部停裡面一部停外面，後側車子進出，必須先移開外面車子，進出極為不便。

(7)民國一○七年三月二十七日建築技術規則建築設計施工編修正前，標準停車格規格為寬二．五公尺、長六公尺，修正後為寬二．五公尺、長五．五公尺。

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