遏抑房市投機炒作 務必全面堵漏 (2020-12-03 理財周刊 文.莊孟翰)



Q:當前房市投機炒作尚未止歇,全民都希望房價能夠止漲回穩,請問莊教授,目前除一般民眾炒房導致房價屢創新高之外,究竟還有哪些資金必須全面堵漏控管,以防更多資金藉機投入市場,助長房地價格?

A:截至目前為止,主管機關仍一再表示,針對當前過熱的房市,只希望以較溫和的壓抑措施促使房價回穩,然現階段部分區域的紅單炒作問題,表面上看似收斂,檯面下並未止歇,導致完銷建案頻傳,尤其少數指標建案,例如竹北、台中、台南等地,還是陸續傳出秒殺完銷建案。值得關注的是,今年十月台南中鋼集團旗下子公司中欣開發推出的橋頭「欣橋之心」住宅大樓建案,共342戶,總銷售金額約26億元,十月十五日開賣,當天銷售146戶,其後三天購屋人潮接續排隊搶購,短短一星期內竟然全部銷售一空。

在此之前,中欣開發在2018年12月中鋼總部大樓旁推出「欣灣時代」住宅大樓,四棟共386戶,其中對外銷售的164戶,總銷售金額超過70億元,於2018年12月初開賣後同樣也是很快完銷。

其次,根據住展雜誌最近公布資訊,北台灣各縣市房價幾乎都是呈現上漲情況,並且台北市預售建案也再度出現大幅增加趨勢,尤其是在營建成本大幅提高情勢下,一般咸認在「成本推動」前提下,短期內房價下跌不易,從而亦導致投資置產之「需求拉動」趁勢而起,此一情況尤以台商回台投資設廠,以及公共建設、交通建設周邊為主。

至於當前房價居高不下問題,央行也直言主要係台商回流所引起,雖然目前各主管機關的看法一致認為「稅」是最有效的解方,惟囿於影響層面太廣而不輕言加稅,在此情況下,投資或投機者就很容易鑽漏洞短進短出。

根據財政部統計,個人售屋適用房地合一稅案件,從2016年2,790件驟增至2019年5,878件,今年前三季已達5,565件,顯示不少人短期出售房地獲取利益。並且今年前十月課徵的房地合一稅已高達79.8億元,由此顯見短進短出投機炒作尚未止歇無疑。

以上所述,大都僅止於住宅市場交易情況,其實,如再回溯往昔,讓大家印象最深刻的指標案例莫過於1987年2月28日,國有財產局標售台北市南京東路、龍江路口,華航旁1,700坪土地,每坪底價25萬元,結果由國泰人壽以每坪90萬元,相當於底價3.6倍的「天價」得標(詳請參閱),自此之後,一般咸認此係開啟台北市高地價、高房價警訊之重要分水嶺;及至1998年7月,統一國際以每坪413.6萬元高價標購信義計畫區A2土地2,917坪,更是轟動一時!

壽險業挾雄厚資金大舉購地
─房價屢呈階梯式飆漲

以下僅就歷年壽險業大舉購置商用不動產之指標案例分別彙整,以供主管機關擬定壓抑政策之參考。

(1)1998年12月─信義計畫區E2,新光人壽,848坪,每坪571.9萬元。

(2)2008年7月─信義計畫區A1,遠雄人壽,1,418坪,每坪698.2萬元。

(3)2008年7月─信義計畫區D3部分,幸福人壽,1,093坪,每坪310.0萬元。

(4)2009年8月13日─富邦人壽以總價100億元購買環亞百貨,每坪地價729萬元,環亞目前計有17個樓層,地上14層、地下三層,土地面積1371.64坪、建物面積1萬2826.41坪。

(5)2009年10月1日─新光人壽以總金額53.68億元(底價3.71倍)高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口1,332.8坪土地,換算土地單價每坪402.75萬元。

(6)2009年11月23日─國泰金控以29.9億元買下忠孝東路四段22號,位於SOGO正對面的錢櫃KTV大樓;該建物屋齡10年,土地面積282.23坪、建物面積2,295.2坪,如扣除建物每坪造價20萬元,還原換算每坪土地價格高達897萬元。

(7)2010年8月11日─台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由台灣人壽保險以25億6,000萬元得標,換算土地價格每坪約833萬元,再創北市西區土地行情天價。

(8)2011年5月16日忠孝東路四段「三陽忠孝大樓」標售,1~3樓由富邦人壽以總價20.11億元標得,估算一樓店面每坪高達650萬元;四樓以上辦公大樓由港資背景吉富中華投資以總價21億3,450萬元標得,換算每坪106萬元。

(9)2012年5月30日富邦人壽以19.39億元高價標購台北市忠孝東路四段商用不動產─太平洋敦南商業大樓【土地133.41坪,建坪992.6坪(含22昇降機械式車位85坪)】,溢價率3.14%,換算土地每坪1,453.4萬元。

(10)2012年8月17日富邦人壽以總價67億元購買西門町萬國商業大樓,若以土地面積386.43坪計算,每坪價格高達1,733.8萬元,創全台新地王。

(11)2012年9月27日國泰人壽以91億3,850萬元高價標購土地面積542.08坪、建物7,363坪「太子敦南大樓」,換算土地每坪約1,685萬元。

(12)2012年9月27日台壽保以30.5億買下基地面積574.45坪,建物面積共計4,729.24坪元大建北大樓,租金報酬率約2.5%。

台商、外資陸續購置不動產
─精華地段房價持續飆漲

其次,另一值得關注的是,這段期間也有台商不甘人後回台摻一腳,例如2011年9月28日位於敦化南路二段,屋齡33年之中華票券金融大樓,土地面積329.42坪,地下一層、地上14層建物,標售底價26.8億元,最後由頂新國際集團旗下頂禾開發以46.2888億元高價得標,溢價率72.7%,換算每坪建物107萬元,土地每坪1,405萬元。

另外,具有陸資色彩的名錶商亨得利集團,亦於2010年10月1日以9億500元,相當於每坪單價556.66萬元,標購安泰銀行位於忠孝東路四段231-1號,面積161.68坪的店面,溢價率高達23.79%。

以上所述2010至2012年這段期間,正值房價上漲初期,其後更導致2012至2013年之預售「秒殺」投機歪風,並再度掀起房價全面上漲,終致全民受害。因此,希望藉歷年壽險業挾其雄厚資金挹注不動產所導致房價上漲之經驗,讓主管機關得以更清楚了解,在制定政策時,除住宅市場之外,對於龐大壽險資金爭相挹注商用不動產之後遺症,亦應嚴格追蹤控管為宜!

圖說:
▊1987年2月28日,國有財產局標售台北市南京東路、龍江路口,華航旁1,700坪土地,每坪底價25萬元,結果由國泰人壽以每坪90萬元,相當於底價3.6倍的「天價」得標。照片為南京東路三段六福皇宮(歇業中)
照片翻攝自Google Map

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