和頓集團：美房市場將開創新增長路徑 (2023-06-29 理財周刊 文．理財周刊)

通脹及聯準會利率上調周期暫緩，使市場對美國房地產的需求再次出現。購房激勵措施以及建築融資結構進一步推動房地產市場；房屋市場前景樂觀，為投資者提供新的潛在機會。

美國的房屋建築商和購房者似乎已經擺脫了抵押貸款利率飆升所帶來的壓力而重返市場。不少報告指出，用以興建房屋的土地收購及對新房屋需求均有所增加。儘管經濟不穩定及銀行系統壓力使市場上出現各種干擾影響，市場仍對美國房地產市場重拾信心，顯示出一種不可低估的韌性。以購房者為例，根據美國住房建築商協會(National Association of Home Builders, NAHB) 統計，2023年3月抵押貸款利率小幅度回落及現有庫存不足下，推升了當月新房銷售。 美國住房和城市發展部門以及美國人口普查局報告指出，3月份新建的獨棟別墅預估銷售額為每年68.3萬套，經季節性調整後，比2月份修訂後的62.3萬套房銷售量增加了近10%。

和頓集團首席執行官BILL DOHERTY 表示：「在過去一年，新房市場發生了變化，但許可證審批量及房屋動工量逐月上升，新房銷售在過去三個月也增長了。未來幾年，消費者對住房的需求預計仍將保持在高位。」

目前來看，緊縮周期或將結束，預示著未來幾個月的抵押貸款利率可能會呈現下行趨勢。在這種情況下，NAHB 預測房屋需求將進一步增加。由於市場上缺乏轉售房屋，新建房屋的需求因而變得更加強勁。

NAHB 首席經濟學家 ROBERT DIETZ 表示:「隨著2024年經濟周期到來，強勁房屋需求將促進房屋建設反彈，並有助宏觀經濟狀況。」

與此同時，隨著通脹壓力緩解，建築商對市場回復信心。Robert補充：「更多的房屋供應是遏制房屋通脹的主要解決方案。」

房屋建設的潛力正在增長。NAHB 表示，轉售房屋庫存不足增加了對新房屋的需求，4月份建築商也保持謹慎樂觀的態度。 目前，三分之一的房屋庫存是新建房屋，而歷史上的正常水平僅約為10%。

最終，隨著越來越多的買家 (包括Z世代買家) 考慮購買新房屋，以及建築商推出銷售激勵措施來吸引購房者，相信新建房屋銷售量上升的趨勢將持續下去。

幫助購房者脫離困境

除了各種助力外，另一個促進房屋活動重要的因素，是抵押貸款利率進一步下降至6%以下。

自2022年初以來，抵押貸款利率上升不可避免地影響了購房需求；加上抵押貸款利率於2022年底出現顯著波動，導致購房人士延遲入市，甚至乎取消訂單。

然而，消費者的情緒與對利率的特定心態有關。美國房地產諮詢公司 John Burns Real Estate Consulting (JBREC) 對超過1,300名業主和租戶進行的調查發現，5.5％的抵押貸款利率對他們來說似乎是一個轉捩點。

更具體地說，62%的消費者認為歷史上正常的抵押貸款利率應該低於5.5%，而計劃通過抵押貸款購買下一套房屋的潛在購房者中，有71%表示不願意接受高於5.5%的抵押貸款利率。

一些建築商提供激勵措施成功證明了這一點。事實上，JBREC發現，97%的建築商會提供不同形式的購房誘因，包括提供較低的抵押貸款利率、降低價格和降低交易成本等。

JBREC 指出，由於建築商早前把房屋價格大幅提高，因此他們能夠提供一個較低的抵押貸款利率至6%。此外，建築成本回落，尤其是木材成本下降，亦有助建築商推出激勵措施。

與此同時，為避免使用高抵押貸款利率，越來越多的美國購房者選擇全現金購房。根據美國房地產經紀人協會的數據，自2022年10月以來，超過四分之一的買家在沒有抵押貸款的情況下購買房屋。

重要的新買家

美國房地產市場復甦的趨勢下，有一群堅持、有抱負的購房者，尤其是40歲以下的買家，非常值得留意。

根據美國銀行2 0 2 3 年購房者洞察報告，即使有55%的受訪潛在買家認為市場比去年的競爭更大，幾乎同等比例的人（54%）卻計劃加快他們的購房進程或按原計劃購買房屋，其中包括62%的Z世代和55%的千禧一代購房者。

財務安全是這種渴望擁有自己住房的重要動機，推動了受訪中的62%Z世代和55%千禧一代的購房計劃。他們希望擁有自己的房屋，並計劃在未來兩年內置業。調查結果顯示，這群人通常不想再租房和面對租金上漲的情況。

投資於新房供應

儘管這些趨勢有助美國房地產市場復甦，但與此同時，建築商迫切需要在全國各個市場開發新房屋，以幫助縮小房屋供求失衡的差距。

然而，要實現這一點，需要一種創新的融資方法。建築商已經不再使用過往收購土地的方法及儲備大量土地，轉而採取「收購權」或「及時庫存」策略。這涉及輕土地庫存策略，以減低長期持有土地資產的風險，同時資金比較靈活，可擴大市場佔有率。

和頓與美國頂尖建築商合作，通過收購和離場策略，以「收購權」提供土地庫存，以符合其業務目標。Bill Doherty解釋：「土地是房屋建造的關鍵部分。」

建築商收購土地時，和頓會向其收取首付款作當前利息，每半年向客戶派發一次。房屋興建及銷售時，原始本金將按比例發還給客戶。和頓已完成價值超過2億美元的建築商土地融資 (Builder LandFinancing, “BLF”) 項目，並且正在不斷增長。

這種策略也可為有興趣投資美國房地產的客戶帶來收益。

和頓於2020年推出建築商土地融資業務線，在2022年底引入了全新更具競爭力的條款，於美國為符合資格的投資者推出一個私募基金，名為 BLF 基金2。

和頓東亞地區董事總經理龔兆威 (STANLEY KUNG) 認為：「考慮到市場波動以及美國房屋供應短缺，經濟學家估計目前全國房屋短缺達400至600萬套。這個基金可以提供多一個投資選擇，投資者可在相對比較短的時間內獲取穩定的現金流。」

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