聶建中:「市場區隔理論」不利低價套房 ( 理財周刊 文.聶建中)
最近聽聞一些以都會區生活為主的朋友想要購置台北市高價區房子,但由於房價持續居高不下,因此考慮買入坪數較小的小套房或精緻低價小屋。我擔心,此思維與動作可能並非明智之舉。
2010年第二季起,為因應全球高通膨作響,加上台灣「輸入型通膨」特質,央行終於放寬為防範金融海嘯餘波衝擊而隱忍多時的利率僵固(sticky interest)政策,改採以逐步緩升機制,接連五次半碼升息至去年第二季。五季度的升息政策一則象徵景氣自金融海嘯脫身回溫,一則令民眾深深感受到通膨隱憂已然浮出檯面。
然而,好景不常,歐債危機續接金融海嘯之棒,繼續搗亂全球金融市場與經濟環節,去年中,通膨受控制後的全球利率走勢遂又「逆轉降」,以穩健因應歐債危機之衝擊為首要。
「景氣循環」(business cycle)真的很妙,這回國際油價上漲趨勢,加上台灣「油電雙漲」大動作,再次提升通膨隱憂,利率調升雖未即行,向上走勢已儼然形成,央行升息時間點恐將提前至年底。對經常進出房市的投資作手,除了奢侈稅、實價登錄……等因子退場不少外,利率上升影子的浮現,將可能讓房市冷卻,房價微降,這其中,銀行借貸受限最多且未來脫手較為不易的小套房將最受影響。
此間,即便歐債危機難解,然而拜遊走台灣資本市場間充沛資金之賜,且央行去年下半年起停止升息使房貸利率凍漲,今年房市續走逐步上升趨勢,房價難降反增,持續撐住目前供需漸趨失調的房市。
但市場有「市場區隔理論」(market segmentation),據統計,近來小套房房貸利率持續攀升,北部多有在二.五%以上者,中南部甚至站上四%高水位。利率偏高,申貸難度也高,甚至銀行以專案形式承作,以多家公股行庫為例,十二至二十坪授權分行經理決定,十二坪以下更須呈送總行通過。
此刻進攻便宜小屋的思維邏輯實非明智。貸款利率攀高,加上申貸門檻節節增高,投資客戒慎恐懼,自住客亦宜妥為思量。
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