東區門戶計畫人氣狂飆 (2019-10-17 先探投資週刊 文/方亞申)



川普發動美中貿易戰,強迫外商撤離中國,否則既得面對輸美貨品關稅提高,將近一年多時間,的確造成廠商生產板塊移動,東南亞泰國、越南以及台灣成為外移最佳目的地,加上台灣政策上鼓勵資金回流設廠,引導台商回流預計今年將超過七千億元,造成台灣工業區土地價值上升三至五成;另一方面,外資如高通、谷歌、應材、亞馬遜等一線大廠也搶進台灣,辦公室需求掀起一波高潮,而台灣租金較香港、上海、北京等亞洲一線城市租金低,供需原則刺激租金價格調升,市場也正出現搶買商辦大樓風潮,從台北吹向台中。

工業區、商辦大樓供不應求,連帶資產價格也被拉抬,許久未見的增值現象正在顯現中,部分上市櫃公司也趁機出售土地廠房,例如中電、達新、南港、定穎…等,對於每股貢獻通常以二、三元起跳,股價也會推升,對於有資產、低負債公司相當有利。所以說這次大量資金返台加上壽險公司也加入搶地行列,對於營建、資產、營造相對有利!

北市辦公室租金創新高

在台商及外商搶進下,商用不動產市場發燙,根據外商不動產顧問公司最新統計,以指標台北市辦公市場平均空置率,第三季續降至三%,創下三○年來新低點;至於辦公租金水準已創下十八年新高,每坪月租近二千八百元、年增五%,為近六年來漲幅最大。市場專業機構展望二○二○年走勢,預期商用不動產市場會更熱絡。台北市辦公室未來三年內無大量供給,但面對企業強烈承租需求,紛紛積極搶進。

目前北市平均租金已有感上漲,信義計畫區頂級商辦更出現續約漲一成傳聞,這樣的租金漲幅可能持續,由於未來三至五年內,辦公室雖預計有九.二萬坪將釋出,但扣除自用後只剩四萬坪可能對外招租,難緩解當前大量需求。按照每年去化兩萬坪左右估算,短期供需依舊失衡,明年辦公室租金漲幅可能突破五%。

這一波商用不動產成長動能,來自於辦公升級需求,估計商用不動產第三季成交額創五年最高達二五六億,前三季累計成交六九三億元,是一二年以來新高;至於土地市場,第三季在京華城成功標出下推升至七三二億元,累計前三季達一六二一億元刷新歷史新高。

再從指標中的指標信義計畫區來看,興建中的信義計畫區富邦A25辦公大樓最近開價每坪月租四千五百元以上;另外捷四宏盛國際金融中心目前只剩兩個樓層,出租率達九○%。而地標一○一及南山人壽大樓租金更高於此價格之上。國泰、富邦、新光三大大壽險公司,加上遠百及華新都在信義計畫區擁有大筆土地,將是商辦租金調漲大贏家。而國票金也幾乎買下整棟華固在大直即將完工的辦大樓,企業搶商辦正熱,也好到營建業。

資產價值提升

此外,搶地風潮也吹向台中,包括興富發、國建、國泰人壽都陸續在台中七期大買土地,價格較兩、三年前提高三至五成;而台中最具代表性建商聯鉅新完成的商辦大樓,也被中部大企業搶購。商辦的熱度真的遠超過豪宅,與工業區(基期較低)土地價格是這波資金潮受惠最高的雙箭頭。(全文未完)

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