東京不動產女王 廖惠萍的日本投資學(2013-09-02 17:00:38 理財周刊 | 邱智慧)

廖惠萍
房東網國際集團董事長
身兼民宿專家、旅行社老闆與暢銷書作家，也是精熟日本文化的超級達人。現更躍升為房東網集團的董事長，帶著台灣投資人在海外房地產界攻城掠地，被業界封為實至名歸的東京不動產女王。著有《日本定點宿遊》、《慢遊北海道》、《東京不動產女王》等十餘本精采好書。

有土斯有財，這幾年因為經濟景氣不穩定，許多投資人都把目標轉向較穩健的不動產，即便有奢侈稅的打房政策影響，房地產仍是重要的投資標的參考，甚至愈來愈多人將投資觸角伸往海外如東京。

但投資講求的是效率和細心，更別說跨國投資不動產，從選物件、翻譯、匯率、付款、稅制、法律問題等等，都必須面面俱到。這次節目很榮幸邀請到身兼日本旅遊、民宿專家，暢銷作家，也是東京不動產女王的房東網國際集團董事長廖惠萍，分享從這些角色當中成功的經驗！

日本房產就是夯 正是時機點

現在日本買地產真的很夯，依廖惠萍的形容是：「第一季就把全年業績做完了」，不是不想做，而是手上根本沒東西可賣；甚至，今(二○一三)年還發生過幾件賣方毀約的例子，這是怎樣的情況？

廖惠萍說道，從四年前國人開始到日本投資，很多人都提倡保值、新屋、增值，「但是我們那個時候就認為並不適合新屋的購置，因為從一九九○年泡沫經濟以來日本人多是不置產的」，在不動產來說就沒有能源進入，大家就不會去購置房屋。

而且日本人在投資理財方面也是非常保守的，在泡沫經濟的陰影與理財的保守之下，不動產圈一直缺乏動力。還有，日本最大的問題就是通縮，這也是安倍第二次上台後亟需面對的挑戰。

在這種情況下，廖惠萍認為，這四年日本不動產到了可以撿便宜的階段，相較四年前剛進場，東京不動產已經跌不下去了。很多朋友買房交割，發現他的房子在二、三十年前新屋時，只有在泡沫時期六分之一的價錢了。

但是那個時間點去買新屋就不見得會好，因為新屋需要買盤的支撐，不然是不可能上漲的。就像買車一樣，只要四個輪子一下地，就馬上開始折舊，在日本買房也是這種狀況，一個豪宅五、六千萬，除非自住，不建議做投資型考量。

不動產的利益來自兩方面，一個是投資利差，另一個是租金投資。去日本投資，先不要期許投資利差，而是賺取租金為首要考量，頗適合現在定存利息這麼低、不善理財也沒有時間做股票的銀髮族；在日本房子自有率只有四成，表示有六成的租房人口，所以租金收益會相當穩定。

「安倍三箭」提出來第一個很關鍵的觀念，就是貨幣寬鬆。而提振通膨之後，什麼行業會跟著動且非動不可？自然就會是不動產，因為它是經濟火車頭，它一動就會動到物價。同時政府的心態也非常重要，隨著政府選擇作多，切入不動產當然沒有太大問題。

消費稅大利多 搭政府作多順風車

再說，進場得早不如進場得巧，現在反而可以考慮新屋了，雖然折舊率比較高，但是現在日幣幣值很低也可以降低折舊的影響，目前正是大好時機。

另外不動產在今年也一定會是一個轉捩點，就是因應日本的消費稅要調高上漲，明年四月起從五％調高到八％，二○一六年則調到一○％。

而不動產也有消費稅，購買土地不用消費稅，建築物就需要了，所以消費稅一上路，房地產也必然會上漲，以今年日本股市強勢表現來看，除外銷股表現亮眼之外，在內需股漲幅最大則是野村不動產，因為包括投資與自住的買盤都會在今年進場，明年只要消費稅一上路就會見到漲幅，顯而易見。

但是買房也會有增值稅的問題，總不能賺了價差卻賠了稅金，廖惠萍董事長也分享她的經驗談。日本為了穩定房市避免泡沫，鼓勵長期持有房產，五年內若是本國人稅率是四○％，外國人則是比較友善的三○％。例如買了一千萬、賣了一千二百萬，本國人要繳八十萬的稅，外國人則是繳六十萬的稅；五年以後，四○％的降為二○％，三○％的降為一五％，防止短期炒作。

與國內課奢侈稅不同，日本課的是交易稅，沒有急用要賠錢賣仍然要被課稅的問題，僅就增值(營利稅)部分去課稅。

不過就個人實務經驗，日本可以扣除的稅額與認賠成本很多，雖然乍聽之下覺得很繁雜，但是在日本只是單純當個出租套房的小房東，最後實際所繳的稅額相當低，不用過度擔心。另外，也建議可以考慮借日幣還日幣的銀行貸款方式，對於日幣匯率的瞭解程度會是投資人的基本保護。

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