投資走向國際化 廖麟鑫傳授投資海外房產三字訣(2016-05-13 12:19:41 理財周刊 | 洪寶山)

根據國際知名不動產顧問公司「萊坊」於今(二○一六)年四月公布的《2015Q4全球城市住宅指數報告》顯示，二○一五年全球一六五個城市住宅平均價格攀升四．四％，其中亞太主要城市上漲約三．七％，唯獨台灣受政府長期調控政策影響，台北市房價從最高峰到二○一五年底跌掉七．二％，僅二○一五年就下跌四．八％，全球排名第一五八，幾乎是吊車尾。

東森房屋國際不動產中心執行長廖麟鑫，曾經在九二一大地震過後，投資人普遍失去信心之際，大膽投入房市，陸續在三峽、鶯歌一帶開了五家東森房屋加盟店，二○○九年趁著金融海嘯，反而危機入市，揮軍台北開店，最高峰達十三家店。

近期受到政府打房影響，台北店業績不好，一虧就是一千多萬元，逼得他不得不忍痛止血，一間間收掉不賺錢的店面，如今，只剩六家房仲店頭，及專營店面仲介的「王者地產」。

不過，不服輸的他，因多年在東森房屋的貢獻，深受東森房屋董事長王應傑的信任，共同合資成立子公司「東森房屋國際不動產中心」，專營海外國際地產代銷，目前跨足馬來西亞、日本及菲律賓，而在海外房地產找到藍海市場。

擁有過人勇氣，敢於「危機入市」的廖麟鑫如何看待這波房市下跌？對投資人又會有什麼樣的建議呢？

回顧過去二十年的房仲生涯，廖麟鑫說，這一波房市波動是他遇到過變化最大的一次，九二一大地震對市場造成的是短暫的影響，但房地合一稅對整個市場帶來的是結構性的改變及長期的影響。

他評估，政府為了抑制房價、杜絕炒作而祭出的房地合一稅，可能會使以往占交易量七成的投資量掉到僅剩兩成，每年三、四十萬件的移轉棟數，可能會成為歷史數據。

落實社會住宅 維護民眾住的權益

廖麟鑫表示，表面上，台灣房價在長期利多下，持續上漲了十二年，但這十二年來利率不斷下滑，甚至出現了負利率，使得錢愈變愈薄，房價只是反映貨幣價值罷了，實際上漲得並不多，問題是百姓的薪水凍漲，以至於買房變得愈來愈遙不可及。

為了解決住房問題，廖麟鑫認為，政府應該好好規劃並落實社會住宅政策，讓住者有其屋，同時讓交易市場回歸正常化。例如，新加坡政府就以「組屋(國民住宅)」來解決一般民眾居住的問題，而使居住權益不受高房價的影響。

行情不好 還是有賺錢機會

雖然房價下跌不少，房市顯得冷清，但廖麟鑫認為只要出現好的投資標的，經過專業謹慎的評估後還是可以進場，不要想等房價跌得更低。他說：「行情不好也是有人賺錢，行情好也是有人賠錢」，所以不論何時都是好的投資時機。

尤其是現在有些屋主可能覺得時局不是很理想，為了獲利了結、入袋為安而將手中的物件釋出，此時進場反而可以找到好的標的。

過去房市暢旺，全台房仲店面最多來到六千家規模，但近兩年交易量萎縮，導致房仲業紛紛關門。廖麟鑫坦言，目前房仲業面臨很大的挑戰，過去房仲太好做，很多房仲都忽略專業的培養，以至於在低迷的行情中，資深的業務因為專業度不足留不住，而資淺者則是因為市場行情不好而不願意留，這是另一個導致房仲關門的原因。

因此，他建議業者應該趁這個時候汰弱留強，透過加強教育訓練來提升服務專業，培養業務人員解決問題的能力，以專業能力取得客戶的信任，才能在這個行業生存下去。

投資商辦 先鎖定有承租方標的

在廖麟鑫眼中，一個專業的仲介人員應該要對商圈有高度的熟悉，同時要掌握市場行情及交易狀況，如此才能提供足夠且正確的資料給客戶參考。不論客戶是買方還是賣方，都要有足夠的參考資料來確定所提出價格的合理性，才不至於因為錯估形勢、出錯價格，導致交易無法達成，造成權益受損。

就像他另闢店面仲介，為商用不動產投資者找到好的投資標的般，廖麟鑫舉例，他有很多仲介成功的案件，都是能精準幫投資客找到帶有「承租方」的標的，且承租方最好是知名連鎖企業，這樣租約相對可以比較長久穩定，讓投資買方願意進場，他說，現在投資不求增值，但求投資報酬率高於定存。

其次，要選擇地點，只要有好的標的，不一定要侷限於雙北市，其他縣市的商圈、鬧區、大學附近都是不錯的選擇，如果符合條件的地點有店面要脫手，租金收入又不錯，投資人也可以考慮。

廖麟鑫說，選定有穩定租金收入的投資標的後，就算短時間內有一些價格震盪也不需要太擔心，因為投資房地產要長期經營，而非短線炒作，只要選擇好的地點、好的商辦，有人租就會有收入，長期來看一定會賺到錢。

現在大家都在期待五二○蔡英文上台後，是否會有新的措施帶動房市成長，廖麟鑫說，每個政府一上台都會想辦法在住宅政策上打一劑強心針，因為只要房地產動起來，就會帶動百業復甦。因此，他估計，九○％會是利多。

此外，雖然在政府政策的影響下，房地產市場產生了結構性的變化，投資族群大幅縮小，但這並不代表投資人沒有錢，這些滿手現金的投資人還是需要投資理財，廖麟鑫建議房仲業者要試著轉型，不要只專注於本土市場，應該將眼光放到海外房地產。

他認為台灣除了產業國際化之外，投資也一定要走向國際化，投資人可以利用在台灣投資房地產的經驗，透過專業的房屋仲介公司，到海外選擇不錯的投資標的，同樣可以獲利。

大、中、小 海外房產投資三要點

廖麟鑫分析，台灣的房地產已經經過十二年的多頭，這波回檔不可能在短時間內又漲回原來的水準，以目前市場上的供需狀況來看，沒有讓房價再往上攻堅的條件，而如果國內真的找不到好的投資標的，他建議，海外也是一個可以選擇的方向。

投資海外房地產，廖麟鑫以「大、中、小」三個字，給大家傳授幾個投資要點：

「大」，就是看這個國家的政經局勢、匯率走勢及稅率等等，投資收益要扣掉相關稅負後才是淨收益，所以稅率很重要，這些資訊都可以透過專業的仲介業者取得。

「中」，是指地點，海外投資一定要選在首都或第一、第二大城，而且還要選在地標建築物周邊，這些都是房價保值甚至增值的保證，千萬不要因為價格便宜就隨便在偏遠地方置產。

「小」，指的是個案，包括個案的Location(地點)，以及建商是否穩健，還要評估建案是否蓋得起來、租得出去，以及是否賣得掉，若未來有計畫要轉手，最好不要選戶數太多的建案，免得屆時很難脫手。

全球主要城市的房地產幾乎都在上漲，廖麟鑫認為投資人應該立足台灣、放眼世界，賺取外幣讓國家的財富增加。因此，他建議國內的房仲業者應該要提升自己的能力，把觸角延伸到海外，選擇代理一些優質的海外房地產，以滿足國內有投資需求的客戶。

同時，房仲業者應該轉型為全方位的房地產經紀人，以專業投資顧問之姿，替客戶處理海內外房地產投資業務，才能在提升自我價值的同時，把房地產的餅做大。

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