文/王奕淳
都更危老議題浮現檯面由來已久,不少民眾又因地震使得室內天搖地晃,加深了老屋重建的念頭;但在這資訊爆炸的時代,也許捕風捉影、也許確有其事,民眾與建商在重建整個過程中發生糾紛等情事時有所聞,這些都在在加劇了老屋居民的兩難處境。本次《住展雜誌》就帶您一睹,在民眾與建商商量協議合建時,有哪些契約常見的爭議。
A1:簽約時,雙方可合議甲方(民眾)分回的房屋坪數為固定坪數,共計○○坪,其中包含室內、陽台與公共設施的分攤面積,公設比為○○%(例如約32至35%);並且記有停車位,例如地下室停車位0.7位;其餘的房屋坪數及停車位屬於乙方(建商)所有。
A2:民眾必須釐清建商預計申請的容獎項目與額度等相關細節,例如經由申請都更、危老案,或是藉著容積移轉而取得的容獎等方式。其中經由容積移轉所取得的容獎,因為會稀釋地主持有的土地比例,所以即便容積移轉是由建商出資,也必須部份分回給地主,綠建築的容獎就是一例。
另外,分回比例則一般以10至20%較為合理;至於擇優條款則視契約而定,因為民眾並非一定有機會可參與擇優條款,一旦有機會實際簽訂,在政府算回分回比例後,地主可與原合議契約條件相比後,擇其優。
A3:一般建商會提供經公開或政府核定的價格,來作為找補金額的依據,民眾需特別留意契約上的找補計算方式、上限與給付日期,例如以權利變換估價師的估價,來作為甲方的找補依據,並在交屋時以現金一次給付。
A4:可在民眾與建商簽訂的合建契約上,加入相關規定,例如不得再與他人簽訂任何有關土地的合建、委建、買賣、租賃、擔保契約或抵押設定等情事。
A5:民眾在簽訂契約時,即便同意建商採取擴大或縮小的方式來推動興建,但仍然可以載明相關前提,例如在不影響民眾取得應得面積的情形下,建商可調整合建案基地範圍,以便順利進行。
A6:除了契約應該詳細註明簽訂日期,以及從開工日起計算的完工時間;民眾也應與建商簽訂,若完工每超過預期一日,需支付房屋工程造價千分之一,以2%為限;但若有政策變更、天災、鄰損等事故,則完工日期另計。
A7:為了保障合建雙方權益,可在簽約後,向金融機構設立信託專戶;另外註明建商不能以民眾的土地來辦理融資事宜。
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【 住展雜誌 】授權轉載,原文出處【 都更到房地都不見了? 常見都更危老7大合建契約爭議 】
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