藝人李芳瑜標購捷運共構宅 4年房價翻倍(2014-03-20 12:13:40 理財周刊 | 洪佩玲)

許多人是這麼看李芳瑜的，不論是主持展場活動或是上節目通告等，接的比誰都多，工作比誰都積極、辛苦，但看她在螢光幕前好像總是很快樂，這種「積極又隨遇而安」的超能力，多多少少，就是源於她在成長過程中「苦過來」的訓練。

大學時期因陪朋友去試鏡而被發掘的李芳瑜，拍了第一支「乖乖」廣告，領到人生第一筆收入兩萬元，讓她感覺到演藝圈賺錢是很快速的，從此積極到處爭取試鏡，她認為，「有試鏡就有機會，一百個試鏡可能會有一次拍廣告機會。」因此，她每個月至少要跑五十個地方試鏡，台北市大小街道幾乎都跑遍了，因此有了「人肉導航機」稱號。

陰錯陽差入行 靠捷運共構宅翻身

「只要能賺錢的工作我都願意去做。」入行十幾年，李芳瑜除了拍攝平面廣告賺取兩千元至五千元不等的酬勞外，接過展場主持人，也主持過《台灣腳逛大陸》外景節目，還擔任過孫燕姿、張惠妹、陶喆等知名歌手的ＭＶ女主角，創造百萬年收入。

長相甜美的她，多年來大半都在主持記者會或是各種形態的活動，直到最近加入《女人我最大》的「女人軍團」，俐落的談吐令她備受矚目。

現在李芳瑜把工作及投資房地產當做人生重要大事，雖然才三十出頭，入行已經十幾年時間，她對自己的未來思路清晰及規劃明確。談到投資理財，她更是有深刻經驗值；剛出道時因懵懵懂懂曾經投資股市，後來看準捷運共構宅投資前景進場，短短四年房價增值一倍。

「我靠著五十萬存款進軍房地產。」其實李芳瑜也曾經和一般小資女一樣，賺多少花多少，對於買房只覺得是癡人說夢，但是四年前被投資客朋友一語點醒後，開始進軍捷運共構宅，目前手上有兩間房子出租，輕鬆當個收租婆。

她希望分享自身經驗，讓跟她一樣的小資女也能擁有投資房地產的夢想，「人生勢必要有大膽的嘗試，審慎評估後，最終藉由適合自己的投資方式，讓自己有一線成功機會。」

衝動理財觀 從母親學習

李芳瑜表示，「小時候家裡並不富裕，我印象很深，每到晚上，就看見媽媽坐在我們家唯一的一張桌子前，不停撥打著算盤，反覆的算來算去，好像是哪裡算錯了一般，一而再、再而三的重複。」慢慢懂事後，終於了解媽媽在做什麼，原來她在斤斤計較花費的每一分錢。

這是李芳瑜貧困家庭常有的情景，甚至連續一個星期全家靠著山東大饅頭及一鍋滷肉度過，或是到路邊拔地瓜葉來吃，只為了「活下去」，如果沒有這麼斤斤計較及刻苦度日，靠著母親每個月一萬二千元微薄的薪水，又怎麼夠一家四口花費。
李芳瑜不否認，「沒錢」是她很早就接受的人生，但也不免對於母親在如此拮据的狀況下還有餘錢去投資股票而納悶。看著母親投資權值股獲利不少，後來家中第一間房子頭期款就靠著母親股市獲利的二百萬，買下全家得以安居的小窩，也讓她感受到人生中投資理財的重要性。
投資股票失利 買儲蓄險強迫儲蓄
「從小我就知道，股票很複雜，但似乎是可以投資獲利的工具。」李芳瑜直到大學畢業，有感於定存利率太低，加上看朋友每每檢視一路以來投資的績效總是眉開眼笑，讓她覺得似乎應該要做點投資理財，於是以三萬元本金進股市買了頂倫，「其實我當時對財經專業知識完全沒概念，對股市更是一竅不通。」
懵懵懂懂的投資卻讓李芳瑜在短短三天賺了八千元，當下讓她覺得股票真好賺，於是加碼至三十萬元，沒想到半年後發現頂倫已經下市。
回首工作多年，李芳瑜原本也是花多存少，透過物質享受犒賞自己的辛勞，後來意識存款數字實在少得可憐，母親勸她不妨去買郵局的六年期吉利儲蓄險，可以強迫儲蓄又有投資價值。
因此，李芳瑜買了人生第一張儲蓄險保單，「利率比定存好，又有壽險保障，加上每個月存八千元是我可以負擔的，投資與保障兼具，六年後可以領回五十萬元。」她認為儲蓄險保險是安全又有附加價值的方式，可以讓錢慢慢變大。
購屋當存款 捷運共構宅初試啼聲
至於投資買房，對於李芳瑜來說曾經是夢想。有感於藝人工作不穩定，賺的錢都拿來治裝，四年前，眼看著奢侈稅問題炒得沸沸揚揚，房價持續上漲，心想，「趁年輕、有賺錢能力、有體力背房貸的時候，趕緊將小錢存起來買房子，至少有了房子就會努力存錢、賺錢，否則等我賺到錢可能也買不起了。」
但因手邊存款有限，讓她興起看法拍屋的想法，但最後仍被一堆複雜且專業的法拍屋條款打敗，風險考量讓她放棄這念頭。
剛好朋友提到台北市政府釋出捷運松山線(預計今年通車)南京三民站共構宅「台北摩根」，同時她也發現捷運共構宅一直有人默默地在投資，而且是市政府與民間單位合作，這樣對購屋者比較有保障，此外，捷運共構宅由市府標購的價位都比市價低，且出租容易，投資報酬率相對穩定。
於是她勤做功課，除了上捷運局網站查詢相關細節，查到市府捷運局釋出南京三民站第十四及十五層樓公開標售訊息，瞭解物件底標價格為四十八萬元，於是她前往詢問大樓管理員及房仲業者掌握周邊成交行情，以作為競標價格參考，仔細思考、推估再投標。
最後，李芳瑜以每坪五十六萬八八八八元單價標下十六坪捷運宅，開標當天一結束，馬上吸引一堆買主開價，以每坪多出三萬元要跟她買，如果賣出當下可以淨賺四十八萬元，但她看準還會漲，沒有賣，如今每坪已經上看百萬元。
由於捷運共構宅得標後必須立即付清全額，於是李芳瑜找了在百大企業上班的妹妹合資，姊妹倆共拿出二百萬頭期款，其他全都向銀行貸款，她提到，「妹子在百大企業工作，可以貸到總價八成，所以我們倆順利買到人生第一間房子。」
投標撇步 零頭加法出價


由於姊妹倆還是住家裡，李芳瑜說，每個月本利要還銀行三萬元房貸，房子租人每個月租金二萬五千元，換句話說，她和妹妹兩個人每個月只要各拿出二千五百元就可以了。
李芳瑜提到，想買捷運共構宅的人除了要多做功課、掌握成交行情，物件最好選物況不是最佳，例如有柱子的物件，如此可以避開許多投資客的競爭者，她認為，有柱子的物件可以透過裝潢改善缺點，於是她後續花了六十萬元裝潢，也能很快順利出租。
她還特別提出投標小撇步，就是用「零頭加法」出價，用合理單價乘上總價後加上零頭，例如估算出單價五十六萬元，那麼競標底價就可寫五十六萬八八八八元出價。事實上，李芳瑜也因為這尾數贏得競單，因為第二順位和她的得標價只差八八八八元而已。
買捷運宅買出心得，李芳瑜常常上捷運局網站看有沒有相關消息，看準有機會買到比市價便宜的捷運宅，靠著勤做功課找資料及投標小技巧，她又跟朋友合資，看上底價三十五萬元的捷運中和線永安市場站共構宅「美麗永安」，最後以每坪四十萬元的價格，買下四十坪的共構宅，現在已經漲到每坪四十五萬元。
在出租投報率的技巧上，李芳瑜評估四十坪的房子在永和地區，平均每月租金約二萬元，於是她花了一五○萬元裝潢，將四十坪房子分隔成四間套房出租，每月租金收入可達四萬元，租金投報率翻倍。
李芳瑜認為，捷運宅基於便利性與保值性的優勢，對於小資女買房，建議千萬別自己住，裝潢漂亮後租出去，自己再租一間便宜的，之後比較有錢運轉，也保有小屋換大屋的彈性和能力。或者盡量與家人同住，可節省更多開銷，獲利空間更大。

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