中信房屋張世宗看今年房市逆轉勝 (2020-10-15 理財周刊 文.顏瓊真)


美國總統川普日前確定感染新型冠狀肺炎(COVID-19),但僅僅住院四天就迅速出院,令外界大為驚奇外,也引來「選舉操作」的質疑,但COVID-19成為今(二○二○)年影響全球的政治與經濟發展,卻是不爭的事實。

雖有二○○三年SARS的陰影,但國人面對這次疫情對房市的看法可謂「審慎而樂觀」。

房市逆轉勝

今年上半年整體交易雖略顯收斂,但對比去年上半年交易總量,實際衝擊並不算大,下半年房市甚至還上演「逆轉勝」戲碼,各地紛傳「秒殺」建案,熱到不行!

中信房屋張世宗針對台灣房市的表現指出,一方面是國人防疫觀念強,政府防疫有功,讓民眾有信心,再者,台灣房市自二○一四年底由多頭反轉而下,「房地合一稅」在二○一六年一月一日正式上路,該年創下二四.五萬棟的新低量,打底完成,迄今已經過六年的休養生息。

加上中美貿易大戰,讓台商資金大舉回台,為台股及房市創造一波「資金」行情,使得房市跌深反彈,依照今年一至八月的成交棟數為二○.○二三九棟,較去年同期的一九.五三五三棟,小幅成長二.五%,而時序進入傳統第四季的旺季,依據二○一九年的三○.○二七五萬棟來預估,今年的移轉棟數更有機會站上三十一萬棟。

讓張世宗有此信心的依據來自於目前房貸利率已在歷史低檔,他表示,現行的房貸利率約為一.三五至一.三六%間,對不少有自住需求的民眾來說,購屋的成本負擔相對降低。

房市處低利率環境

他談到,以往房貸利率曾高至一三%以上,目前可說是低到不行,並舉他第一次購屋,房貸利率約在九%左右,換屋時,又再降到二至三%,而最近一次的換屋利率已不到二%。

雖然房貸利率一路探底,跟外在總體經濟有關,不過不少年輕人仍大嘆高房價時代,微薄的薪水買不起房,但張世宗以自身經驗表示,除非有個「富爸爸」,否則,一般人買房都先求有,再依據年齡、工作及薪水升遷,從小房換到大房,只要能善用房貸的分期攤還本金,仍能晉身有屋階級的。

至於未來房市發展如何?張世宗認為,今年這一波的「資金狂潮」仍將推升股市及房市向上攻堅。

依據過往經驗,不少投資人會把股市賺到的錢,挪一些到房市來,因為,不動產在民眾心目中及資產配比上,仍是最具「保值」的項目。

根據中信房屋在今年第一季有關投資保值工具的調查,房地產占比高達三五.二%,比黃金或貴金屬投資的一三.五%高出一倍,也比現金為王的一四.四%高出甚多。

此外,因為房價未受疫情重挫,民眾對房市表現趨向樂觀,調查顯示,有三四%的受訪者於疫情期間不曾改變既有的看屋或交易活動,且對房價展望,有近三成的看法樂觀,認為房價有成長可能。

當房價未如預期下跌時,原本觀望或暫緩延後看屋及交易的民眾就迅速回流房市,恐怕也是擔憂房價可能再度上漲、撿不到便宜房價所致,這樣的現象由六都今年一至九月建物買賣移轉棟數回溫的狀況即可反映出來。

除了台商資金回台外,近期房市更受「護國神山」台積電在南科大舉斥資百億元購置廠房的消息刺激,連帶地帶動南科週邊如善化、新化及永康的房市,房價已難看到一字頭,競往二字頭漲,而台南市區更見四字頭房價。

此外,從媒體的報導也不難發現,外商投資台灣的動作也加大,包括微軟、思科、美光、亞馬遜來了,高通、臉書在台灣成立辦公室,蘋果也在龍潭設廠,另Google原先在台灣已經有兩個資料中心,今年又在雲林購置土地,打算設立第三個資料中心。

熱錢湧入台灣

當熱錢與投資不斷湧入台灣,根據住展雜誌的調查,今年的預售推案量將破兆,達一.五兆元以上,因為,民眾購屋信心增強,建商的推案信心更強。

不過,也有人擔心,房價漲太快,房市將有泡沫化之虞?張世宗表示,房市一向是「量先價行」,台灣房市經過六年的打底,今年「量」先放出來,價格也微幅往上,但還沒有漲太多。

他表示,有政府抑制房市的「緊箍咒」在,建商及代銷業者也不敢任意讓房價失控,因此,他認為,台灣房市今年將站上三十一萬棟大關,而價格只會穩健盤升,但不致漲太快。

台灣房市在上半年因COVID-19而「先蹲」,下半年則在資金水龍頭被打開而「跳躍」,民眾購屋信心大增,也讓建商更勇於推案。

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