房市達人張欣民 公開買房增值術(2012-09-27 16:26:28 理財周刊 | 邱智慧)

去(二○一一)年奢侈稅開徵後，根據業者統計，台灣房市交易量瞬間凍結，投機客也悄悄退場。直至今年三月，房市才恢復熱絡，加上近期物價上漲，民眾普遍感受到鈔票變薄，吸引許多人將錢投入房市，做為保值的投資。

到底現在是否是買房的好時機？哪一區標的才是潛力股？節目特別邀請到《這樣買房會增值》作者張欣民，解析當前房市景氣，更公開最有效的買房增值術，讓你第一次買房就聰明上手。

證所稅來襲 房市跟著打噴嚏

主持人問(以下簡稱問)：據業者統計，奢侈稅開徵以來房市呈現量縮價漲的情況，原因為何？

張欣民答(以下簡稱答)：近期台灣房價由二○○四年開始大幅上升，根據學術研究統計，房市景氣約七年為一循環，但這波能漲這麼久的原因在於，資金浪潮過大、房貸利率低和兩岸開放的利多期待。在奢侈稅實施後，投機客退場，房地產彷彿住入加護病房，北部交易量縮減五成，但在「物以稀為貴」下價格仍不跌，因而出現價量背離的不合理現象。

問：證所稅的開徵是否對房市產生影響？

答：從民國七○年代開始，股市和房市的連動性愈來愈高，尤其民國七十六年後，新台幣升值造成熱錢大量流入，造就台灣房市的高點，台股指數也來到一二六八二點。財富效應也就此產生，台股若持續上漲三個月，獲利了結的資金將流入房市，使房市也隨之大熱。換句話說，若台灣課徵證所稅，台股資金恐流出國內，在缺乏資金動能下，對房市將產生負面衝擊。

問：證所稅影響下，投資人該如何應對？

答：證所稅的課徵可能會使得投資人認為「股市不好玩了」，此時保守者會選擇將錢投入房市，現在房市價漲量縮原因部分也來自於此。其實現在中南部房市比北部還熱，若怕北部房價已漲高，可以往中南部找尋標的。在《這樣買房會增值》書中提到一個重要心法：「唯地段是問」，只要是好地段的房子，受到外界利空因素的影響就會有限。

問：你如何看待未來房市前景？

答：雖然面臨證所稅利空消息，人心惶惶，但台灣經濟體質並不差，過去二、三十年打拚的基礎仍受到肯定，因此無須過度悲觀。證所稅雖然會有恐慌期，但總會過去，生命將會找到屬於它的出路，因此未來股市將會走回正軌，等到大家的經驗值更加完整後，就會陸續歸隊。

就像奢侈稅一樣，先前的短暫價跌，近期又陸續回升，只要是好地段必定長線看好。相信未來股市和房市的制度將會更加健全和透明，對人民也是件好事。

問：財政部長劉憶如曾提到奢侈稅可擇期退場，對房市有何影響？

答：當初政府提出奢侈稅，主要目的就是打擊投機客，現在投機客已經退場，但奢侈稅一旦取消，投機客恐怕會再度出現。而且劉部長也提到，奢侈稅退場必須有完整配套措施，例如實價課稅，但這些也是相當大的議題，需要長時間規劃才行。

陸資本夢比 台灣房市不比香港

問：目前政府主推的合宜住宅，其優、缺點何在？

答：內政部目前規劃兩個案件，一是在板橋浮洲，一是在林口A7站，預計開放五千戶，申請人數超過兩萬戶，加上條件嚴格，能抽中就像是中樂透！合宜住宅的優點在於「居住正義」的概念，未來增值空間也值得期待。缺點則是出現需求排擠效應，合宜住宅的出現造成市場上八千戶的需求立即消失，周邊建商開價也會受到限制。

問：許多人期待兩岸簽訂ＥＣＦＡ後，台灣房市能複製香港經驗，你認為可能嗎？

答：目前香港鄰近維多利亞港擁有海景的房子，每坪要價一○三五萬元新台幣，主要是香港和中國二○○三年簽訂ＣＥＰＡ後，陸資大量流入香港炒樓，造就目前香港的高樓價。

但對台灣來說，將是本夢比的想像，主因在於台灣和香港政治環境和地域環境不同，香港已經回歸中國，兩地人民往來沒有區隔，不若兩岸仍存在國防考量。

問：可否公開你的殺價絕招？

答：因節目時間有限，我列舉幾招有效的殺價方法，包括嫌東嫌西、以虛擊實、誠意感動天、裝窮??等。其中「以虛擊實」的成功率非常高，用鄰近建案價格來遊說目標建案，必要時下小訂，業者看到他案的訂單，往往就有降價的空間可談。


張欣民/《這樣買房會增值》作者

現任張欣民不動產學院創辦人、天時地利不動產顧問公司總經理、台北市不動產仲介公會法規委員會主任委員

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