陳美玲：實價課稅　房市剉咧等？ ( 財金雜誌 陳美玲‧文)

今年房地產市場可說是路途顛簸的一年，上半年奢侈稅烏雲還沒過，下半年又出現「實價登錄、實價課稅」的土地、住宅政策改革議題夾殺，反應最快、率先受到衝擊的就是營建股，8月24日至26日短短三天，指數跌掉25.91點，跌幅高達8.85％，房市空襲警報響起；房地產業內普遍認為，馬政府如火如荼進行的「實價登錄」法案修正，就是在為接下來的「實價課稅」鋪路，若房市真的依「實價」課稅，市場將反轉而下、陷入「短則二年、長則五年」的盤整期。

民進黨總統候選人蔡英文提出的住宅、土地改革政見中，以一、「非自用住宅交易實價課稅」；二、「不動產交易實價登記制度」；三、「廢除地價評議委員會，改為專業機構估算地價」為三大重點。至於執政黨馬英九也不遑多讓，祭出「不動產實價登記制度」，目標讓地政三法修正草案通過，促成不動產交易價格透明化，遏止市場投機風氣。不論是蔡英文或是馬英九都緊扣著「實價」議題，做為「居住正義」的改革重點，不動產稅制改革似乎勢在必行。


嚇跑中長期置產客

究竟「實價登錄、實價課稅」議題，對房市有無影響，答案是肯定的。首先，來看市場的反應，兩黨「實價」議題在八月中下旬拋出後，成屋市場首當其衝、呈現量能急縮格局。根據住商不動產統計體系內加盟店的成交資料，若以一月為100當基期，台北市八月成交指數僅52，較七月的62下滑16.13％，價格部分，較七月修正3.53％，每坪成交均價為49.2萬元，價量均呈現走軟。

雖然政府目前僅就「實價登錄」修法並推行，不過市場擔心的是，政府醞釀依照布建完成的實價登錄制度，進行「查稅、課稅」動作。若單純依「實價登錄」來看，因為與稅脫勾，僅供資訊透明化，對於房市影響不大；但若進入第二個層次「實價查稅」，財政部不需修法即可利用查稅動作，抑制市場投機風氣，影響加大；最後一個層次也是市場最不樂見的就是「實價課稅」，只要有不動產買賣行為出現，政府就會課稅，影響層面擴及全民，若依照現行稅率不變、稅基擴大下，將形成全民加稅情況，殺傷力之大，恐將引起全民反彈。


稅負與市價嚴重脫勾

為什麼實價課稅會造成市場恐慌？主要原因和問題就在於現行不動產稅負價格，嚴重與市場行情脫勾。台北市稅捐稽徵處官員指出，目前公告現值大約是市價的八成，公告地價又是公告現值的37%，因此，「公告地價只有市價的三成」，這部分我們都了解是偏低情況。另外，房屋評定現值部份也不合時宜，因為30年未調整，目前也僅有市價的四分之一、五分之一。

以持有稅來看，台北市指標豪宅「帝寶」，若以一戶100坪計算，一年的房屋稅與地價稅稅金合計約為16萬元，但房子一戶價值逾二億元，大樓管理費一坪約200元、每月二萬元，也就是說，「帝寶」住戶一年繳的持有稅比管理費（24萬元）還便宜。

若以財產交易所得稅來看，2010年時一戶210坪帝寶房屋評定現值為1300萬元，乘以當年所得稅課稅標準37%，僅481萬元，併入所得稅申報、最高40%稅率，房屋交易稅也才192.4萬元。若賣方由預售每坪85萬元持有至今，每坪漲幅約150萬元，交易所得稅不到二坪價差，市場有利可圖，當然吸引「以時間換取空間」的投資客進場。財政部官員坦承，現行不動產稅率評定標準確實「偏低」，但整體制度沒問題，「只是稽核動作沒做好，有改進空間。」


不動產稅制恐大翻修

若依目前行政院會拍板的實價定義為「買賣雙方的實際成交價」，那麼未來布建完成的實價制度，極有可能取代現有的「房屋評定現值」課稅基準，進行實價課稅。不過，要以實價取代現有不動產稅制可說是困難重重，光是檯面上看得到的就有五大問題點，尤其是牽涉到稅制改革問題，複雜程度難以想像。


問題一：實價從何認定？

既然要課稅，課稅的基礎、標準就要有依據性和一致性，依照內政部說法，實價指的是買賣雙方成交價，但問題來了，所產生的「成交價」依據到底在哪裡？是經由買賣雙方認定，還是房仲業者說了算，又或是須經估價師評定，還是政府另外有核定機制？


問題二：土增稅、契稅存在必要性？

現行實際成交價（總價）包含房屋和土地價格，若要以實價課稅，在「一稅不能兩課」的前提下，就必須廢除現有的「土地增值稅」以及「契稅」，甚至是今年六月一日才剛上路的「特種貨物及勞務稅條例」（奢侈稅）都必須廢止才行，以實際價格取代政府公告現值，讓「三稅合一」，整個房屋（契稅）、土地（土地增值稅）交易稅制改變成財產交易所得稅。


問題三：如何追溯過往成交價？

若政府欲以實價課稅，實價登錄上路後的買賣交易案，因有案可循下，可從買賣總價扣除當初買進成本，和交易買賣過程中衍生的交易成本後的資本利得下去課稅，較不容易產生爭議，但重點來了，實價登錄之前的交易案因採土地公告現值課稅、非實價，政府如何認定交易不動產當初買進的成本是多少？


問題四：「資本利損」能否抵稅？

要了解的是房地產並非穩賺不賠的行業，市場也是有循環周期，若多頭市場，以資本利得課稅還有道理，但若景氣反轉、陷入空頭，賣方認賠殺出，政府是否有制定出一套像是留抵稅額，或是退稅等管道的退場機制，讓實價課稅這套政策更加完備。


問題五：全民加稅？！

若未來政府直接將布建完成的實價制度，取代現有的「房屋評定現值」、「土地公告現值」、「公告地價」課稅基準，在稅率不變、稅基擴大下，將形成全民加稅情況，屆時將引起民眾的反彈聲浪。


內政部已有備案計畫

對於上述五大問題，王靚琇表示，若政府真的推動實價課稅，目前內政部的權責範圍只有在土地公告現值這部分，房屋評定現值則歸為財政部執掌。若要廢除土增稅就必須要修憲，不過，「不論修憲成功與否，內政部都已有備案計畫，假設未修憲前，政府課稅依舊可按照現行房地分離稅制下去推行，先把會影響房屋價格的項目，像是建材、屋齡、樓高等分門別類，依這些項目去折算、評定出房屋價格，最後再從總價扣除房屋價格得到土地價格，這也是可行的方式。」

台北市稅捐稽徵處表示，實價課稅其實是一個兩難的情況，依實際交易價格課稅固然好，但一整套做下去可說是茲事體大，因為整個稅制都要改。將房屋與土地稅制合併變成財產稅，也要廢止土地增值稅，才有可能繼續往下做。整個房屋土地交易稅制要改變成財產交易所得稅，這個改變幅度非常大，牽一髮而動全身，稅制要整個大翻修。另一方面來說，地方稅收的來源都是靠房屋稅及地價稅，如果真的大翻修，影響的範圍非常大，後果如何也要好好評估。


恐助長空頭公司歪風

遠雄集團副總經理蔡宗易指出，政府欲推行的「不動產實價課稅」議題有很大的挑戰，首當其衝的就是「實價認定」，由於目前市場上並沒有鑑價的標準，因此審核的標準一開始就會受到很大的爭議；再來，政府也會面臨到民眾對於稅負提高的反對壓力，尤其台灣自有住宅使用率超過80％，實價課稅後，等於是全民加稅，難保民眾不會出現反彈聲浪；另外，不動產實價課稅後，屋主財產隱私「全都露」，為保障財產不曝光下，市場恐出現買賣交易手法變動，像是高買低報等，這些都是政府未來會遇到的問題。

不過，若政府要以實價課稅來打擊市場投機歪風，顯然搞錯方向，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，這波推升房價上漲的主要原因是市場資金太多，以及低利率所造成，游資多是因為政府引進海內外資金回流，像是土地增值稅減半、營業所得稅從24％降至17％、遺贈稅也由50％調降至10％等，九年內國家存款多了11兆元，政府引進這麼多的資金回流卻不做控管，龐大資金尋找投資標的，房地產就成了最好的避險工具，房價不漲也難。

再看看政府上半年提出的奢侈稅，確實造成市場量縮情況，但奢侈稅上路後，根據住展雜誌的統計資料顯示，台北市平均預售與新成屋每坪成交價衝上77.5萬元，較奢侈稅前的74萬元還要高；中古屋方面，在永慶房仲集團的統計中也指出，台北市每坪成交單價達52.1萬元，較奢侈稅前的50.6萬元要高，不論是預售或是中古市場房價雙雙寫下歷史新高。

再把鏡頭轉向鄰近亞洲國家，包括中國、香港、新加坡等長久以來就施行實價課稅，但是房價仍是向上追漲，以中國上海來說，根據第一太平戴維斯物業顧問（中國）統計資料顯示，從2005年12月至2011年6月，五年半時間，房價平均漲幅高達143％，新加坡也出現123％幅度，香港漲幅也有98％，而且這些國家不動產還不具有所有權，但房價照樣漲翻天。

本文詳情及圖表請見《財金雜誌》23期
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