供需雙降、價未鬆動 房市將低谷盤旋住展房屋網 (2024-12-09 10:00:00)

文／朱福山

北台灣今年第四季末，不少區域原定進場的指標案都不推了，主因是中央銀行第七波信用管制持續發酵，影響房市表現。推估遞延推案量近2000億元；在買氣明顯降溫、來人持續走低，加上建商堅守價格底線、新青安確定不展延、利息不再補貼等利空消息下，今年底至明年初，推估房市恐將持續維持在低谷盤旋。

位於區域內房價偏高地段的部分建案，在920後即便更改坪數壓低總價，也未能如期拉高來客數及購屋意願，不少新推案甚至沒有蜜月期，苦不堪言；而具備低價優勢的新興蛋白、重劃區，就連生活機能漸成熟的區段推案也是如此；過去部分代銷業者優勢，例如聯銷、結合企業客源機制等，或善用行銷策略者，如綁促銷、策展等，也遭滑鐵盧，甚退訂者不少。

另類延推手法

有鑒於此，建商因此改變原先推案計畫，延後進場時間，其區域包括台北市中正區、南港區、大同區，及新北市三重區、中和區，桃園市中壢區、新竹市東區等，另類延推手法，乾脆無所謂公開時間，從起初潛銷，一直到完銷，又或者改產品，順勢遞延時程相對較長，若是從預售改成屋再進場者，遞延時程更久，甚至還有機會等到銀行滿水位大洩洪，各種手法都有；不過，根據《住展》的觀察，即便延推，老馬識途的業者私下持續仍有所動作，客源甚至以案養案，待價而沽才是他們最終目的。

再來看日前總裁楊金龍表示，第七波房市管制主要為了扭轉房價上漲的預期心理，目前已奏效，然對於民眾期待房價下跌一事，並非政策一出，即可立竿見影，要到明年中才有辦法慢慢調整下來，達到「軟著陸」目標，專家表示，此為央行一貫打炒房作風，倘若房價「硬著陸」，恐怕傷筋動骨，影響層面更廣，並非政府樂見。

取消利率地板價

而內政部國土署亦表態，新青安政策上路迄今一年半，將於2026年7月底結束，後續將不再補貼1.5碼的利息，也就是說新青安利率目前1.775％，取消補貼沒有利率地板價，回升至2.15％；關於青年安心成家購屋貸款事宜，則回歸主責機關財政部既有政策，至於財政部0.5碼補貼是否也會取消，截稿前尚未有明確說明，不過根據過往經驗，推估將根據實際情形進行滾動式調整。

無論居住政策如何變動，現如今高房價、低薪資，加上全國房價所得比高居10.65倍，民眾負擔房價能力仍偏低；且多數建商已開案的價格仍踩得很硬，使得建案去化緩，加上這一波遞延推案總量不小，業者等著發放年終時再進場，推估明年初房價盤整幅度仍不大。

面對銀行房貸滿水位問題，短期內若再無解套，在貸款成數不足、房貸利率高的情形下，恐怕最終仍得由全民買單；至於「金龍海嘯」是否會有第八波，從過去楊金龍難以捉摸的出招路數，恐怕還是得等到央行本月第四季理監事會議後才說得準。

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