先買後賣還是先賣後買？永慶房屋公佈限貸令懶人包張 夢珊 (2024-12-12 16:30:13)

CNEWS匯流新聞網記者張夢珊 / 台北報導

「先買後賣」還是「先賣後買」向來是換屋族最兩難的決定，限貸令上路之後，還是換屋的好時機嗎？永慶房產專家解答，第七波信用管制調降第二戶以上房貸成數，卻有條件排除換屋族、繼承者，即使「有房有貸」也能不受限貸令影響，想爭取首購利率則要再滿足1條件

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，俗稱「金龍海嘯」的第七波信用管制，對非自住的購屋貸款設下高門檻，如果名下已經有房且貸款尚未清償，再申請第二戶房貸成數降至5成，沒有寬限期，也不可利用舊屋增貸買新房，因此留舊屋買新房要準備更多的自備款。

若是賣舊屋換新房只要與銀行簽署切結書，保證在第二戶房貸撥款後的1年內出售原有房屋，就能免除第二戶房貸成數5成上限，且享有寬限期。專家提醒，簽切結只是鬆綁借貸限制，並不代表擁有首購身分，能夠享有首購優惠利率，目前市場針對非首購的房貸利率大約已升至2.5%至3%之間，因借款人信用條件與各家銀行核定而有不同。簽切結書後，假使未能如期出售舊屋，恐怕被銀行追回貸款成數差額與取消寬限期。

先買後賣不用擔心換屋的銜接期，但是在舊屋貸款清償之前，要同時負擔兩筆房貸，也可能會影響第二戶房貸的成數、利率與寬限期，即使簽切結書減輕影響，還有後續的賣舊屋期限壓力。如果借款人名下只有一戶房貸，選擇先賣後買雖然可以回復首購身分，享有最高借貸85成、最長40年還款期限的首購優惠，財務負擔較低，但需爭取搬家及找新房的時間。

陳俊宏提醒，部分換屋族為避開第二戶限貸令且爭取首購優惠利率，會由配偶或其他家庭成員申貸，房屋買賣需課徵房地合一稅及土地增值稅等稅率，若想符合兩年內自住重購退稅資格，則要注意房地合一稅的重購退稅，可使用配偶名義出售或購得房屋，但土地增值稅的重購退稅，買房與賣房的登記人須為同一人，才符合資格。

針對繼承取得的房屋和房貸，也不列入第七波信用管制的房屋數計算，除非購買高價住宅，否則新增房貸不會受影響。如果是共同繼承房產在40平方公尺以下，還能保有首購身分。永慶房屋「買房安心貸」主打免排隊、利率2.45%起，與多家銀行合作，提供客製化房貸申辦建議，讓客戶能選擇最適合的方案。此外陳俊宏也將於21日在東區混市集活動中開設諮詢站，讓有問題民眾到場諮詢。

照片來源：CNEWS匯流新聞網資料照

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