屢敗屢戰 用房產知識翻轉人生住展房屋網 (2024-10-30 11:00:00)

文／胡偉良

今天的我已經被定位為「房産專家」，我的文章廣泛的流傳在各大媒體版面。但是大家可能不知道我的前幾次買房經驗都是以失敗告終，不但沒賺還虧了不少錢，而且還是在房地產景氣不錯的年代。

第一次買房，高價買進，景氣谷底賣出

記得我的第一次買房，買的是位在台北市天母東路上七層電梯華廈的四樓戶，會買那間房主要是經由同事介紹，買了他住家直上方的房子，格局完全相同，但權狀坪數卻足足比樓下多了5、6坪，折換下來單價當然比樓下便宜了許多。

在貪便宜的心態下毅然買進，卻因為離上班地點（台北市區）太遠，而沒有前往居住，因此選擇了出租房子，租給一個當時在ICRT工作的老外，因為位置離市區較遠，因此租金也不高。

租了幾年後覺得很不划算，就決定賣出，卻因為房子虛坪太多（因為當時的建商把大部分的公設和土地都灌進這間房子），結果不僅難賣、賣出去的價格也不高，這次的交易是在買入，並持有5年之後賣出，虧了3成多，也學到了第一次的房產教訓。

首先，同樣的格局，權狀坪數多未必是好事；第二，同樣的格局，土地坪數多未必是壞事，但你要懂的「用途」；第三，一生一次的自用住宅優惠稅率不要隨便用，那一次的使用只讓我省下了幾千塊錢，就把我的「一生一次優惠」給用掉了，多年後上百萬元的土增稅，卻已無配額可用

第二次買房，買了缺乏生活機能的偏郊宅，賠本售出

第二次的買（換）屋，買在半山腰的新店五峰山上，是當時的山坡地豪宅，買的原因，是因為喜歡那裡的自然景觀和豐富的公共設施，卻疏忽了除非自行開車，否則當地交通極不方便的缺失，再加上潮濕，住了幾年，就決定遷到山下。

這一次買賣又是大虧，23萬元1坪買進，16萬元1坪賣出。得到的敎訓是買房子不可以買山明水秀的風景區，偏郊的房子只能租，而不適合買，因為生活不便。

第三次買房，進步了，但增值性不夠

第三次的買（換）房走向市郊河岸邊，買進價22萬元1坪，迄今住了20年，和20年前的買入價相比，房價漲了1倍（45萬元1坪），看似不錯，但是倘若當時我買的是市區蛋黃區的房子，那麼除了省下大量的交通通勤時間，房價的上漲率更是高達2倍以上，也就是當年若買市區，我當年的花費2000萬元，現在的市值應該在8000萬元上下。這次得到的教訓是除非你打算不換房子，否則愈是蛋黃中心地帶，日後房價漲幅愈高。

決戰江湖的契機

就是因為這些屢戰屢敗的戰績，加上看到建商厚利又不負責任的一面，讓我決定認真鑽研房地產，並進而投入業界，進入江湖。雖然投入營造市場長達數10年之久，但那畢竟屬於「工程」市場，偏重工程技術；和房地產市場的「投資」屬性有很大的不同。

剛投入房地產時，市場正是由盛而衰的階段，眼見房市交易量大幅下滑，意識到房產週期正走向衰退，可能不是進場的好時機，而採靜候觀望的態度。直到2017年，觀察到房市呈現再起的契機，因而決定積極投入，由於資金有限，只好選擇最辛苦但耗資最少的方式經營。

開啟第二房地產人生

多年來，大量、廣泛地閱讀國內外房地產書藉，加上對台灣房地產市場的深入觀察，讓我選擇以老屋改建做為進入房市的試金石，由於資本有限，因此初期選擇以「新北市的老屋改建」開啓我的第二個房地產人生。

得力於「堅實的工程底氣」，加上認真鑽研的「房地產知識」，讓我進入房地產市場後如魚得水，除了成為全台危老案量最多的廠商之外，在跨入都更市場後，也迅速成為全台手上都更案量最多、成長最快的品牌建商。

如果你要問我成功的關鍵在哪裡？我會回答是「知識的力量」，結合了實務經驗和知識的支撐，讓我在決策上具備膽識並敢於創新，這些都是邁向成功的關鍵。

《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
以上文章未經授權，禁止擅自轉貼、節錄
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan

【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 屢敗屢戰 用房產知識翻轉人生 】