關閉廣告 [X]

富家女羅淑蕾白手起家投資預售屋身價上億(2013-06-26 17:50:07 理財周刊 | 洪佩玲)

人稱「政壇孤鳥」的國民黨立委羅淑蕾,儘管家世優渥,但未靠家人半文錢,白手起家,挑選具發展前景偏遠地區的預售屋,目前擁有十五間房產,身價上億元。

羅淑蕾
出生:1952年
星座:射手座
學歷:東吳大學會計系、澳門科技大學工商管理博士

電視上各大談話性節目常可以看到國民黨立法委員羅淑蕾激情發言,聲音高亢,可說是當紅炸子雞。而她在政治路上,抨擊言論不分黨派,挑戰政治潛規則,因而被歸類為「政壇孤鳥」,甚至有民眾電話恐嚇她,說要她對不利,但她依然選擇走自己的路,不被既定的遊戲規則束縛,她的政治算盤打得跟其他人不同。

外人看羅淑蕾似乎是銜著金湯匙出生,一路走來不論是家族背景或是個人政治之路的成就,雖然當初誤打誤撞,從會計圈進入政治圈,率直敢言的從政風格,評價褒貶不一,但整體而言人生是一路順遂,更或者我們可稱她為「富婆」,採訪起頭我問她:「您從小到大是否沒體會貧窮過?」她也不諱言回答:「對啊!」

採訪過程中,一改螢光幕前犀利態度,回答問題時反而有些靦腆。儘管身家上億,但穿著樸實的她,一貫的褲裝及不喜歡戴任何配件,是其個人穿著特色。

富家女理財 務實投資觀來自父親

不過,不經意看到她的手機有著時尚的Bling Bling貼鑽,完全跟她給人強悍的感覺不相稱,「委員,這是您的手機嗎?」她靦腆笑說:「對啊!」也讓人看到羅淑蕾私下 夢幻的一面。

說起羅淑蕾家世背景,雖不是豪門世家,但也算是富裕家庭。在大稻埕長大 ,父親做洗染生意,國小時班上有些同學家境非常困苦,後來甚至被賣掉。相對家境富裕的羅淑蕾,在物質生活上不虞匱乏,零用錢無限制,加上又有傭人使喚,從小在從商父親的調教中長大,也在父親刻意培植下大學選讀會計系,父親希望她未來當老師或是進入公務員體系。

「中國人有土斯有財的觀念,是很好的投資工具,尤其對抗通膨時,不動產就是最佳的保本投資。」羅淑蕾提到,從小看著父親有積蓄就會立即去買房子,在五○年代房地產超級便宜,例如延平北路及大龍街,鄰近孔廟區域,只花二萬元新台幣就可以買下一棟透天厝,父親買了很多棟房子,最後就靠著租金輕鬆過退休生活,讓羅淑蕾深感,「不動產是保值又省卻投資麻煩的標的。」

預算不足 從偏遠地區預售屋買起

羅淑蕾東吳大學會計系畢業後,就進入當時最大的程寶嘉會計師事務所工作,有了收入,也開始她人生第一次的投資經驗。首先,她評估自己經濟狀況,由於不願靠家人金錢資助,只能用擔任會計師每月八千元的穩定收入做規劃,以收入約三分之二每月五千元,選擇最保守穩健的不動產投資。

一開始因經濟預算有限,買不起精華地段,羅淑蕾只靠著蛋白理論選區域,以及買預售屋,分散資金壓力。一九七八年,住在中和南勢角附近的同學提議附近區域不錯,將來會有增值空間,但當時南勢角還沒有發達起來,「四周都是稻田,很荒涼」。

但羅淑蕾心裡也很清楚,「誰都想買西門町市中心,可是我不想靠家人幫助,我錢就不夠啊!」所以她決定先從「買得起」的地方開始,評估存款後,加上查詢相關資料,瞭解了政府已經在規劃周邊的馬路拓寬工程,後勢看漲,於是她在南勢角景新街買了一間四十坪預售屋,成為人生第一間房。

之所以會買預售屋,是羅淑蕾仔細評估過投資概念後才下的決定。

眼光精準 不動產投報率百分百

她表示,當時每月收入八千元,這間房子行情是每坪一萬五千元,總價約六十萬,如果以自備款二成來看,只需準備十二萬元,而預售屋預計兩年完工,等於一年才付六萬元自備款,加上拉長三十年貸款時間,就可以分散還款壓力,每月只需付五千元,「我的生活就是工作及回家而已。」羅淑蕾提到,當時吃住都在家裡,扣除每月五千元房貸,每月三千元生活開銷還有盈餘。

後來道路拓寬之後,夜市發展起來了,當地變得很熱鬧,房價也水漲船高,一九九三年羅淑蕾決定賣出,問她獲利多少?她笑答:「投資報酬率高達一○○%以上!」羅淑蕾說,誰都希望買在台北市,但市區買不起,只能往郊區發展,以前信義區也都是稻田,而且沒人要,就是要看準那種偏遠地區。

羅淑蕾認為,預售屋可以分期付款,這對當時財力有限,卻有穩定工作收入的她是最適合的。

隨著收入大幅增加,羅淑蕾卻未改變投資屬性,賺到人生「第一桶金」後,會計師出身的她在數字上也相對精明,中和的房子買進三年後,自備款已經繳清,決定以每月五千元出租,將租金拿來繳房貸,因此有多餘的閒錢可以繼續投資。

羅淑蕾的姊姊住在台北市近郊的天母德行東路附近,雖然當時「附近都是田」,但有了第一次買偏遠地區的經驗值後,她還是決定以每坪二萬五千元,買下四十六坪,總價僅一一五萬元的預售屋,持有不到五年,眼看房價漲幅大,她轉手以七百多萬元出售,足足賺了五百萬元。

工作多年後,羅淑蕾順利考到會計師執照,於是自立門戶開設會計師事務所,由於心思縝密、日夜打拚,加上許多老顧客主動幫忙介紹客戶,事務所業績蒸蒸日上,因此,財富累積速度更快,羅淑蕾所購置的房子數量也越來越多。

置產眼光看遠 跟著政府政策走

因為精華地段買不起,羅淑蕾投資的標的都選擇在偏僻地點,如她所言漲幅空間也較大,一路走來,眼光精準的她從偏遠地區如中和、深坑,甚至連淡水、金山等都有投資,隨著經濟發展、社會變遷,這些地方都發展起來了,賣出時房價都翻漲了好幾倍。

雖然強調投資不動產的好處,但是羅淑蕾也提醒,投資時機要特別注意。她認為,既然是投資就不宜盲目追高,如果不幸遇到行情下跌,千萬不要認賠賣出,而應該以出租為主,因為租金收入應該都比支出的利息來得高。其次,要以自有資金為主,並且思考後續償還貸款的能力,以及利率與投報率的比較。

另外,還要觀察周邊未來的交通網路規劃是否具便利性,目前在雙北市擁有十五間辦公室及住宅的羅淑蕾表示,投資房地產首重地點和交通條件,政府機關對於交通建設會有一連串計畫公布在內政部網站,民眾要投資前,記得要先做好完整功課。

危機就是轉機 房地產致富關鍵

羅淑蕾提到,年輕人要有「長期抗戰」的心理,但重點是不要超貸,選擇能負擔的去買,總有一天會發達。而越不景氣就越要投資,她目前位於民權東路的會計師事務所辦公室就是最佳例證,一百多坪,是她在一九八六年以每坪十萬買下。

接著,二○○三年SARS期間,羅淑蕾看到「危機就是轉機」,同一棟大樓有人要賣,「我就逢低買下,光是SARS期間,那棟大樓我就以低於市價買了三間辦公室。」她在台北市中山區的房子,也是趁著SARS時,以一坪十五萬元購得,目前行情已翻了好幾倍。

而二○○九年,耗時近十五年、被喻為是「最牛都更案」的台北市正義國宅開發案,因新的開發商接手露出曙光,都更後每坪從四十萬上看百萬,正義國宅將近四百戶的居民一夕之間躋入二千萬富翁俱樂部,讓台北市大型都更案受到市場高度關注。

看準都更案老房子的增值性,二○一○年羅淑蕾也在羅斯福路都更建案中下手投資。四年前更是在新店以每坪十萬元買下幾甲的農地,目前正進行都市計畫重劃,未來可望變成住宅用地。不論都更案或是農地投資,勢必又有另一波漲幅空間。

羅淑蕾說,投資房地產獲利比定存還高,一路走來,她的房產投報率也高達一○○%,以目前的漲勢,之前投入房市的都是穩賺不賠,除了差價,房子如果出租還有租金收入。

跌價不怕 出租都比定存收益高

羅淑蕾表示,一般說來,租金的投資報酬率都在四%、五%左右,而目前銀行定存利率不過一.五%,而且利率下降,房租不會調降,但如果利率回升,房租一般也會有調高的空間,因此,出租的收益絕對高於定存。

憑著正確的眼光與豐富的經驗,羅淑蕾靠著投資房地產累積不少財富,她不諱言已為自己的退休生活做好完整的目標規劃,身價早已超過上億的她,可以輕輕鬆鬆當個包租婆,如同採訪過程中她所說的:「即使我現在就退休也不用擔心,靠著每月百萬的租金收入,也可以好好養老。」


黃金、股票投資 率性而為

除了房地產外,在其他投資標的上,羅淑蕾就比較率性而為了。民國70幾年因為認識一些開銀樓的朋友,建議她趁著黃金行情便宜時進場買金塊,後來有小賺就脫手了。

而當上立委後,為了避嫌,股票都暫時停止進出場,羅淑蕾笑說:「我現在都不動了。」目前手中持有個股,如她所言:「都是很久以前朋友公司要我投資的,我就買了不動了。」

她人生第一次投資股票,是民國60幾年進場買的聯電(2303),還有千附(8383)及台鳳(已下市)。她提到,因為跟千附董事長是好友,認為這家公司穩定經營,所以就續抱,「千附現在每股配發現金股利1元也不錯,比定存好?!」

羅淑蕾自認她的股市投資,整體來說沒有賠,就是拉平,印象中賺最多的是投資台鳳,在股價90幾元時進場,200多元高點時賣出,獲利挺可觀。


住商不動產企劃研究室主任 徐佳馨 專家看法》預算不夠,就買偏遠地區預售屋吧!

羅淑蕾在剛出社會時因預算有限,選擇從偏遠地區下手,對此,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,畢竟買房是人生大事,如果前提是要自住,剛出社會選擇房價較高的「蛋黃區域」,會有挫折感,如果中途繳不起,會面臨被法拍的風險。

而選擇「蛋白區域」,則有增值幅度與否的風險,最好是挑有話題性,例如淡水或金山,寧可選淡水;鶯歌或三峽,寧可選三峽。或是挑較遠線捷運站周邊,例如蘆洲或永寧,但還是以有捷運為主。

至於購買預售屋,徐佳馨提出留意四大風險:1.交屋通常在2年後,屆時房價恐會不好;2.成屋情況不如預期,建商跑了;3.預售屋的公設較15年的中古屋高;4.蓋出來的房屋結構跟當初有所不同。她指出,要購買預售屋就得承擔此四大風險,做好分析評估後,再決定是否投資。

對於羅淑蕾利用買房子來儲蓄,徐佳馨認為此觀念相當好,她鼓勵年輕人在存到一筆自備款後,可以透過買屋來存款,因為購屋後每月都有固定的房貸要繳交,自然就會強迫儲蓄,在日常生活花費上,也會變得較小心謹慎。此外,還可注意以下事項:

1.多方比較:買預售屋自備款可分多期繳納,繳款壓力較小,但購買前仍要詳細了解工程預估進度與交屋日期,才不會原本預估每月繳交一期工程款,之後卻因一個月須繳二期工程款,財力上無法負擔,建議宜多準備周轉金備用。

2.建商放貸,期數較少:政府政策、房市景氣與申貸人本身條件,都可能影響銀行最後的核定結果,例如在管制區域購買第二屋的民眾,銀行礙於政策也只能放款7成。部分建商為增加民眾購屋意願,會用「自備款1成,即可輕鬆入住」做為賣點,若銀行放貸成數僅達7到8成時,建商便可能以自有資金或向銀行融資來借款給購屋民眾,但借款時間較短,通常只有2到3年。

3.使用信貸,利率較高:買中古屋時,最好還是要透過八大品牌房仲業者,不僅可降低交易風險,因房仲業者與銀行有長期合作關係,透過房仲業者向銀行申貸,也可享有房貸優惠。

上一則:藝人依依&佩佩理財不同調一創業一房地產投資( 06-26 17:50 理財周刊 | 洪佩玲)
下一則:吳怡霈五帳戶理財術年報酬率7%( 06-14 13:45 理財周刊 | 洪佩玲)
回列表頁
其他相關文章
藝人孫協志理財不負債 買屋回歸預算與地段( 07-10 16:05 理財周刊 | 洪佩玲)
月薪4萬小資女里歐娜 6年買3房投資術( 11-29 11:47 理財周刊 | 洪佩玲)

買賣訊 個股名稱
熱門民調
證所稅「大戶條款」存廢爭議,你的看法是?
  • 廢除大戶條款、救台股85%
  • 台股跌與大戶條款無關15%
服務公告
投資訊息
相關網站
股市服務區
  
系統合作: 精誠資訊股份有限公司
資訊提供: 精誠資訊股份有限公司
資料來源: 台灣證券交易所, 櫃買中心, 台灣期貨交易所
依證券主管機關規定,使用本網站股票、期貨等金融報價資訊之會員,務請詳細閱讀「資訊用戶權益暨使用同意聲明書」並建議會員使用本網站資訊, 在金融和投資等方面,能具有足夠知識及經驗以判斷投資的價值與風險,同時會員也同意本網站所提供之金融資訊, 係供參考,不能做為投資交易之依據;若引以進行交易時,仍應透過一般合法交易管道,並自行判斷市場價格與風險。
請遵守台灣證券交易所『交易資訊使用管理辦法』等交易資訊管理相關規定本資料僅供參考,所有資料以台灣證券交易所、櫃買中心公告為準。 因網路傳輸問題造成之資料更新延誤,精誠資訊不負交易損失責任。