富家女羅淑蕾白手起家投資預售屋身價上億(2013-06-26 17:50:07 理財周刊 | 洪佩玲)

人稱「政壇孤鳥」的國民黨立委羅淑蕾，儘管家世優渥，但未靠家人半文錢，白手起家，挑選具發展前景偏遠地區的預售屋，目前擁有十五間房產，身價上億元。

羅淑蕾
出生：1952年
星座：射手座
學歷：東吳大學會計系、澳門科技大學工商管理博士

電視上各大談話性節目常可以看到國民黨立法委員羅淑蕾激情發言，聲音高亢，可說是當紅炸子雞。而她在政治路上，抨擊言論不分黨派，挑戰政治潛規則，因而被歸類為「政壇孤鳥」，甚至有民眾電話恐嚇她，說要她對不利，但她依然選擇走自己的路，不被既定的遊戲規則束縛，她的政治算盤打得跟其他人不同。

外人看羅淑蕾似乎是銜著金湯匙出生，一路走來不論是家族背景或是個人政治之路的成就，雖然當初誤打誤撞，從會計圈進入政治圈，率直敢言的從政風格，評價褒貶不一，但整體而言人生是一路順遂，更或者我們可稱她為「富婆」，採訪起頭我問她：「您從小到大是否沒體會貧窮過？」她也不諱言回答：「對啊！」

採訪過程中，一改螢光幕前犀利態度，回答問題時反而有些靦腆。儘管身家上億，但穿著樸實的她，一貫的褲裝及不喜歡戴任何配件，是其個人穿著特色。

富家女理財 務實投資觀來自父親

不過，不經意看到她的手機有著時尚的Bling Bling貼鑽，完全跟她給人強悍的感覺不相稱，「委員，這是您的手機嗎？」她靦腆笑說：「對啊！」也讓人看到羅淑蕾私下 夢幻的一面。

說起羅淑蕾家世背景，雖不是豪門世家，但也算是富裕家庭。在大稻埕長大 ，父親做洗染生意，國小時班上有些同學家境非常困苦，後來甚至被賣掉。相對家境富裕的羅淑蕾，在物質生活上不虞匱乏，零用錢無限制，加上又有傭人使喚，從小在從商父親的調教中長大，也在父親刻意培植下大學選讀會計系，父親希望她未來當老師或是進入公務員體系。

「中國人有土斯有財的觀念，是很好的投資工具，尤其對抗通膨時，不動產就是最佳的保本投資。」羅淑蕾提到，從小看著父親有積蓄就會立即去買房子，在五○年代房地產超級便宜，例如延平北路及大龍街，鄰近孔廟區域，只花二萬元新台幣就可以買下一棟透天厝，父親買了很多棟房子，最後就靠著租金輕鬆過退休生活，讓羅淑蕾深感，「不動產是保值又省卻投資麻煩的標的。」

預算不足 從偏遠地區預售屋買起

羅淑蕾東吳大學會計系畢業後，就進入當時最大的程寶嘉會計師事務所工作，有了收入，也開始她人生第一次的投資經驗。首先，她評估自己經濟狀況，由於不願靠家人金錢資助，只能用擔任會計師每月八千元的穩定收入做規劃，以收入約三分之二每月五千元，選擇最保守穩健的不動產投資。

一開始因經濟預算有限，買不起精華地段，羅淑蕾只靠著蛋白理論選區域，以及買預售屋，分散資金壓力。一九七八年，住在中和南勢角附近的同學提議附近區域不錯，將來會有增值空間，但當時南勢角還沒有發達起來，「四周都是稻田，很荒涼」。

但羅淑蕾心裡也很清楚，「誰都想買西門町市中心，可是我不想靠家人幫助，我錢就不夠啊！」所以她決定先從「買得起」的地方開始，評估存款後，加上查詢相關資料，瞭解了政府已經在規劃周邊的馬路拓寬工程，後勢看漲，於是她在南勢角景新街買了一間四十坪預售屋，成為人生第一間房。

之所以會買預售屋，是羅淑蕾仔細評估過投資概念後才下的決定。

眼光精準 不動產投報率百分百

她表示，當時每月收入八千元，這間房子行情是每坪一萬五千元，總價約六十萬，如果以自備款二成來看，只需準備十二萬元，而預售屋預計兩年完工，等於一年才付六萬元自備款，加上拉長三十年貸款時間，就可以分散還款壓力，每月只需付五千元，「我的生活就是工作及回家而已。」羅淑蕾提到，當時吃住都在家裡，扣除每月五千元房貸，每月三千元生活開銷還有盈餘。

後來道路拓寬之後，夜市發展起來了，當地變得很熱鬧，房價也水漲船高，一九九三年羅淑蕾決定賣出，問她獲利多少？她笑答：「投資報酬率高達一○○％以上！」羅淑蕾說，誰都希望買在台北市，但市區買不起，只能往郊區發展，以前信義區也都是稻田，而且沒人要，就是要看準那種偏遠地區。

羅淑蕾認為，預售屋可以分期付款，這對當時財力有限，卻有穩定工作收入的她是最適合的。

隨著收入大幅增加，羅淑蕾卻未改變投資屬性，賺到人生「第一桶金」後，會計師出身的她在數字上也相對精明，中和的房子買進三年後，自備款已經繳清，決定以每月五千元出租，將租金拿來繳房貸，因此有多餘的閒錢可以繼續投資。

羅淑蕾的姊姊住在台北市近郊的天母德行東路附近，雖然當時「附近都是田」，但有了第一次買偏遠地區的經驗值後，她還是決定以每坪二萬五千元，買下四十六坪，總價僅一一五萬元的預售屋，持有不到五年，眼看房價漲幅大，她轉手以七百多萬元出售，足足賺了五百萬元。

工作多年後，羅淑蕾順利考到會計師執照，於是自立門戶開設會計師事務所，由於心思縝密、日夜打拚，加上許多老顧客主動幫忙介紹客戶，事務所業績蒸蒸日上，因此，財富累積速度更快，羅淑蕾所購置的房子數量也越來越多。

置產眼光看遠 跟著政府政策走

因為精華地段買不起，羅淑蕾投資的標的都選擇在偏僻地點，如她所言漲幅空間也較大，一路走來，眼光精準的她從偏遠地區如中和、深坑，甚至連淡水、金山等都有投資，隨著經濟發展、社會變遷，這些地方都發展起來了，賣出時房價都翻漲了好幾倍。

雖然強調投資不動產的好處，但是羅淑蕾也提醒，投資時機要特別注意。她認為，既然是投資就不宜盲目追高，如果不幸遇到行情下跌，千萬不要認賠賣出，而應該以出租為主，因為租金收入應該都比支出的利息來得高。其次，要以自有資金為主，並且思考後續償還貸款的能力，以及利率與投報率的比較。

另外，還要觀察周邊未來的交通網路規劃是否具便利性，目前在雙北市擁有十五間辦公室及住宅的羅淑蕾表示，投資房地產首重地點和交通條件，政府機關對於交通建設會有一連串計畫公布在內政部網站，民眾要投資前，記得要先做好完整功課。

危機就是轉機 房地產致富關鍵

羅淑蕾提到，年輕人要有「長期抗戰」的心理，但重點是不要超貸，選擇能負擔的去買，總有一天會發達。而越不景氣就越要投資，她目前位於民權東路的會計師事務所辦公室就是最佳例證，一百多坪，是她在一九八六年以每坪十萬買下。

接著，二○○三年SARS期間，羅淑蕾看到「危機就是轉機」，同一棟大樓有人要賣，「我就逢低買下，光是SARS期間，那棟大樓我就以低於市價買了三間辦公室。」她在台北市中山區的房子，也是趁著SARS時，以一坪十五萬元購得，目前行情已翻了好幾倍。

而二○○九年，耗時近十五年、被喻為是「最牛都更案」的台北市正義國宅開發案，因新的開發商接手露出曙光，都更後每坪從四十萬上看百萬，正義國宅將近四百戶的居民一夕之間躋入二千萬富翁俱樂部，讓台北市大型都更案受到市場高度關注。

看準都更案老房子的增值性，二○一○年羅淑蕾也在羅斯福路都更建案中下手投資。四年前更是在新店以每坪十萬元買下幾甲的農地，目前正進行都市計畫重劃，未來可望變成住宅用地。不論都更案或是農地投資，勢必又有另一波漲幅空間。

羅淑蕾說，投資房地產獲利比定存還高，一路走來，她的房產投報率也高達一○○％，以目前的漲勢，之前投入房市的都是穩賺不賠，除了差價，房子如果出租還有租金收入。

跌價不怕 出租都比定存收益高

羅淑蕾表示，一般說來，租金的投資報酬率都在四％、五％左右，而目前銀行定存利率不過一．五％，而且利率下降，房租不會調降，但如果利率回升，房租一般也會有調高的空間，因此，出租的收益絕對高於定存。

憑著正確的眼光與豐富的經驗，羅淑蕾靠著投資房地產累積不少財富，她不諱言已為自己的退休生活做好完整的目標規劃，身價早已超過上億的她，可以輕輕鬆鬆當個包租婆，如同採訪過程中她所說的：「即使我現在就退休也不用擔心，靠著每月百萬的租金收入，也可以好好養老。」


黃金、股票投資 率性而為

除了房地產外，在其他投資標的上，羅淑蕾就比較率性而為了。民國70幾年因為認識一些開銀樓的朋友，建議她趁著黃金行情便宜時進場買金塊，後來有小賺就脫手了。

而當上立委後，為了避嫌，股票都暫時停止進出場，羅淑蕾笑說：「我現在都不動了。」目前手中持有個股，如她所言：「都是很久以前朋友公司要我投資的，我就買了不動了。」

她人生第一次投資股票，是民國60幾年進場買的聯電(2303)，還有千附(8383)及台鳳(已下市)。她提到，因為跟千附董事長是好友，認為這家公司穩定經營，所以就續抱，「千附現在每股配發現金股利1元也不錯，比定存好?！」

羅淑蕾自認她的股市投資，整體來說沒有賠，就是拉平，印象中賺最多的是投資台鳳，在股價90幾元時進場，200多元高點時賣出，獲利挺可觀。


住商不動產企劃研究室主任 徐佳馨 專家看法》預算不夠，就買偏遠地區預售屋吧！

羅淑蕾在剛出社會時因預算有限，選擇從偏遠地區下手，對此，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，畢竟買房是人生大事，如果前提是要自住，剛出社會選擇房價較高的「蛋黃區域」，會有挫折感，如果中途繳不起，會面臨被法拍的風險。

而選擇「蛋白區域」，則有增值幅度與否的風險，最好是挑有話題性，例如淡水或金山，寧可選淡水；鶯歌或三峽，寧可選三峽。或是挑較遠線捷運站周邊，例如蘆洲或永寧，但還是以有捷運為主。

至於購買預售屋，徐佳馨提出留意四大風險：1.交屋通常在2年後，屆時房價恐會不好；2.成屋情況不如預期，建商跑了；3.預售屋的公設較15年的中古屋高；4.蓋出來的房屋結構跟當初有所不同。她指出，要購買預售屋就得承擔此四大風險，做好分析評估後，再決定是否投資。

對於羅淑蕾利用買房子來儲蓄，徐佳馨認為此觀念相當好，她鼓勵年輕人在存到一筆自備款後，可以透過買屋來存款，因為購屋後每月都有固定的房貸要繳交，自然就會強迫儲蓄，在日常生活花費上，也會變得較小心謹慎。此外，還可注意以下事項：

1.多方比較：買預售屋自備款可分多期繳納，繳款壓力較小，但購買前仍要詳細了解工程預估進度與交屋日期，才不會原本預估每月繳交一期工程款，之後卻因一個月須繳二期工程款，財力上無法負擔，建議宜多準備周轉金備用。

2.建商放貸，期數較少：政府政策、房市景氣與申貸人本身條件，都可能影響銀行最後的核定結果，例如在管制區域購買第二屋的民眾，銀行礙於政策也只能放款7成。部分建商為增加民眾購屋意願，會用「自備款1成，即可輕鬆入住」做為賣點，若銀行放貸成數僅達7到8成時，建商便可能以自有資金或向銀行融資來借款給購屋民眾，但借款時間較短，通常只有2到3年。

3.使用信貸，利率較高：買中古屋時，最好還是要透過八大品牌房仲業者，不僅可降低交易風險，因房仲業者與銀行有長期合作關係，透過房仲業者向銀行申貸，也可享有房貸優惠。

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