房仲業近3年倒1419家 經營海外市場及轉做租賃以求突圍(2016-06-15 11:21:30 理財周刊)

文．顏瓊真

面對台灣房屋年成交量從四十萬棟的高峰，跌破三十萬棟後，房仲業關門店數有上千家，而房仲業人員從過去年薪千萬元，現在卻很可能一個月都「掛蛋」的天壤之別，如今，內政部地政司又喊降六％服務費的雪上加霜下，眼看未來房市還無好轉跡象，房仲業紛紛亟思突圍之術。

根據台北市地政局的統計，去(二○一五)年台北市房屋買賣移轉件數還不到三萬件，與二○○六年房市最高峰的六萬八九七六件相比，大幅萎縮五六．六％。

房仲業近三年倒一千四百家

另根據卸任的前財政部長張盛和於去年十月接受立委質詢時提及台灣的房仲業幾乎跟7-11一樣多，根本不需要這麼多的房仲業，此話一出，引起外界嘩然。他當時備詢談到，房市最盛時期一年成交四十多萬戶，現在的房仲店家數有七千五百多家，密度像便利商店這麼多，一個月平均成交約三件，房仲店頭有必要這麼多嗎？

隔天再備詢時，他則解釋，根據內政部統計，兩年來房仲展店和關店分別都將近二千多家，淨增加六百多家，他沒有打壓房仲的意思，只要他們能存活都OK。
根據內政部地政司截至今年五月底的統計，國內不動產經紀業營業家數有六六一八家，較去年底的七四四○家，減少八二二家。

另根據中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會來自各公會陳報，目前還有在營業的店數則是五八三七家，較去年底的六○○九家減少一七二家，也較二○一四年底的六一八二家減少三四五家。

此外，由中華民國不動產仲介經紀業營業保證基金的繳存及申退情況，也可知房市急凍後，退場家數的增減，主任委員黃鵬䛥表示，近六年繳存保證金的家數由二○一一年的九一七家，直至二○一三年的一○二九家，但近三年則是減少的(表一)。

另從退還保證金家數也有增加趨勢，去年達到四五六件，而今年第一季有一三九件，乘以四季來看，應該會比去年增加，若從高峰往下，加計二○一三年至今年第一季，退場的家數總共有一四一九家。

黃鵬䛥解釋，因為房仲業退場，根據不動產經紀業管理條例第九條規定，經紀業申請解散者，得自核准註銷營業之日「滿一年後二年內」，請求退還原繳存之營業保證金；故真正退場家數會有「一至二年」的時間落差，不像繳存保證金就是反映當時最實際的家數，故真正退場家數還會更多。

此外，面對全台房屋成交棟數在去年跌至二十九．三三萬件，不少房仲業人員都叫苦說，政府不要再打房，再打下去，就沒生路了。

房仲轉型 代租代管是未來潮流

不少房仲業為了脫困，積極轉型，向外尋求生路，包括信義房屋、21世紀不動產、全國不動產、東森房屋及台灣房屋，都在日本、美國、馬來西亞及柬埔寨等地設據點，或是與當地建商合作，引薦建案給投資者(表二)，另全球不動產流通協會理事長暨吉家網董事長李同榮也引薦菲律賓地產。

台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長郭子立談到，房仲業為了圖生存，這兩年出現五大應變之道，一是併店、縮編經營，二是店面轉樓面，搬到二樓，三是兼營或轉營海外房地產，四是轉招，五是暫時歇業等。

黃鵬䛥則談到，現在有不少房仲經紀人員都有新的體認，那就是除了原本的買賣案件外，也要兼做「租賃業務」，當起「包租公」的委任「代管業」。

群義房屋不動產企研室特助許鴻政指出，近期買賣移轉棟數不如以往，房市正盤整中，許多買方希望買便宜，對購屋抱持「先租再買」的觀望態度，等待有合適物件或能接受的價格後再進場，也明顯讓中古屋租賃交易量大增，租賃案量年增幅約二○％左右(表三)。

住商機構副總經理劉明哲表示，近年因政府打房發酵，投資客陸續出場，目前主要買盤以自用為主，但自用買方與賣方對價格認知有落差，許多賣方不願降價，選擇「以租代售」，加上整體交易量下滑，故加盟店中承作出租的比例有上升，和去年第一季相比，整體上升約一○．九％。

全國不動產總部總經理石吉平表示，近二年「代租」服務比例明顯上升一至二成，主要因為房市管制、貸款成數有所侷限，導致買賣交易速度趨緩，使得沒有迫切賣屋需求的屋主「由售轉租」，且目前除了「代租」服務之外，台中地區加盟店也開始提供「代管」服務，替沒有多餘時間管理，或者外地客管理租件！

他談到，很多房仲人員可能還不能適應從「買賣」到「租賃」的服務轉換，因為，過往仲介成功一件一千萬元的買賣案，服務費收足六％的話，就有六十萬元，若以加盟店「高專(沒有底薪)」人員跟加盟店東佣金「對分」的話，還有三十萬元，但若是一個月租金兩萬元的「租賃」案件，目前的服務行情是跟房東收一個月、跟房客收半個月，如此才三萬元，又跟公司對拆，一件才一萬五千元，收入簡直是天壤之別。

租賃服務是細水長流

很多房仲人員可能認為，做買賣服務案及做租賃案，花的時間及功夫一樣多，但收入差那麼多，因此，抗拒力很大，但可別忘了，如果一個月有兩件「租賃」服務案，一個月至少有三萬元收入，還是不輸一般的上班族。

另假設是一些店面租賃案，月租金若是二十萬元來說，跟房東及房客收的佣收有三十萬元，若跟公司對拆也有十五萬元，這總比一個月還不見得成交一件買賣案來的強多了。

更何況，「租賃」服務是細水長流，加上，這行業是「信任」行業，當房東想買第二間房子的時候，或是房客有天有能力買房時，一定找最熟悉的房仲幫忙，這時，這些人就是未來買賣案件的「潛在客戶」。

石吉平談到，過去房仲業是「衝流量(交易量)」，但未來是「衝存量(現有八六○萬自有房屋)」，且未來當政府推動「租賃專法」立法後，屆時，房仲業又多了一項「代租、代管業務」，若房仲人員在現今房市不景氣時先打好基礎，練基本功，則未來順勢再起的機會就會比別人多。

21世紀不動產台灣區董事長王福漲表示，總部目前正積極著力於加盟店推廣租賃代管之服務，有鑑於美、日等租賃物管業較先進地區，由於租賃市場趨近成熟，當地的21世紀不動產加盟店之租賃物管所帶來的業績成效已有超過買賣移轉的情況。

他說，目前在台灣有大約一成的加盟店(約三十家左右)是比較積極承作租賃服務(約占成交件數二○％以上)，其它店頭大約僅有一成以下的經紀人員有意願從事此項服務，成交件數寥寥可數，故21總部將立即著力於此項服務之宣導，試著提昇代租及代管服務的品質與比例，希望目標能成為此服務的領導品牌。

中信房屋副總經理劉天仁也說，市場買賣低迷，仲介店頭紛紛以租賃服務度小月，以便熬過這波不景氣。

內政部喊降六％服務費

但就在房仲業「度小月」之際，目前更面臨雪上加霜境遇，內政部於五月發布新聞稿指出，委託房仲業者買賣房屋時，仲介服務費最高上限為不動產實際成交價金的六％，但這並不是固定收費比率，有些房仲業者採取「向賣方收四％、向買方收一～二％服務費」的做法，其實是對自由商議服務報酬立法精神的曲解。

內政部的動作，主要是消保團體對房仲服務費六％上限有意見，另又有監察院糾正，致地政司下通牒要求業者盡速達成降幅共識，否則將直接降至五％；此動作一出，更讓房仲業惴惴不安，咸認行情都冷成這樣，房仲都生存不下去了，服務費再降，不是逼業者出走嗎？

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長林正雄表示，雖然房仲服務費以六％為上限，但根據了解，不少同業平均只收四％，若再扣掉一些人事費用、店面租金、廣告等成本，淨利更僅有一％，而服務報酬上限六％既是法令明文規定，主管機關應該跟監察院說明清楚，而不是反過來要求業者一定要調降。

地產專家張欣民談到，房市不景氣，已有不少房仲業傳出買賣仲介服務費比例(買方付四％、賣方付一～二％)打折又打折，有些超過一千五百多萬元的案件，服務費被打折到一％，而豪宅案甚至只有○．五％。

除了上述困境外，東森房屋董事長王應傑談到，很多房仲加盟店都是承租一樓的店面，租金負擔非常大，除了部分業者將店面往二樓搬外，對於店租部分，都跟房東談「降租」，不然就只能被迫搬到附近願意給較低房租的地點。

此外，信義房屋及永慶房屋在雙北市的店頭家數最多，他將拜會信義房屋董事長周俊吉及永慶房屋董事長孫慶餘商談，集結兩大房仲業力量，促使房仲店頭的房東們能共體時艱，給房仲業「降租」。

同時也是美商ERA總部總裁的黃鵬䛥談到，最近將位於信義路四段一樓的總部，搬到仁愛路上的七樓，也是因應不景氣時代，不得不「省店租」的作法。

因應不景氣 房仲推辦公室加盟

而因應時代的不同，全國不動產董事長葉春智率先開放台北市及雙和地區樓面辦公室加盟，加盟主除了可節省龐大的管銷成本之外，透過辦公室加盟，可以將租金減半、營業面積卻加倍，以營造更溫馨的接待空間，例如，舒適的沙發區、孩童遊戲區、吧枱區等，讓客戶有回家的感覺，而不會像一般店面顯得侷促擁擠，更可以增加經紀人員數量，擴大買賣配對流通效應！

葉春智認為，未來除了自住客當道，以及房地合一鼓勵長期置產、持續低利，長期收益型的客戶將是另一需要服務的主要族群，因此全國不動產將觸角伸至商仲領域，成立商仲事業部。

他表示，商仲事業在過去一年間試營運，已成功轉介客戶在全國各地從台北到屏東、從花蓮到澎湖，多筆建地、農地、及店面的成交，成績斐然！

在房市不景氣中，包括台灣房屋及東森房屋都還大力增員，東森房屋董事長王應傑指出，「雖然池子的魚變少，有能力者終究還是能釣到魚。」身為良好的經紀人，要在最艱困時機中，反而更要提升個人專業性與服務性。

他表示，今年仍有首購族及換屋族約十七萬件的剛性需求，且看好今年第三季房市成交量有望回溫，東森房屋將持續在新北市、新竹市、中南部等區拓點。

為了搶攻校園畢業季，讓投入就業市場的年輕菁英更了解房仲業，東森房屋各加盟店積極招募人才，今年預計徵才六千人，王應傑也正式啟動「二○一六全民總動員、好薪福」網路徵才博覽會，以鼓勵社會新鮮人、轉職人員、二度就業人員，以活力衝勁一同創造「薪」幸福、「薪」生活。

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