以房養老 徐佳馨教你聰明買賣房地產 樂享晚年(2016-06-30 15:14:23 理財周刊 | 洪寶山)

文．洪寶山

自從去(2015)年十一月，合作金庫銀行推出「以房養老」貸款以後，今年又有包括土銀在內的五家銀行陸續跟進，讓長輩的老年生活透過以房養老計畫，能夠過得更安心、更有尊嚴。

統計到今年六月上旬，六家銀行申辦案件合計已近五百件，龍頭銀行土銀還接到一件以大安區價值五千萬的房地產申請以房養老的個案，原來持有房屋的老夫婦因為手邊現金不多，但他們既不想搬離熟悉的環境，又不想麻煩孩子，所以決定申請以房養老。

全球許多國家都面臨人口高齡化的趨勢，其中台灣六十五歲以上人口占比在2025年將超過20％。而台灣的房價非常高，很多買房的民眾，房貸幾乎要背一輩子，到頭來除了房子，沒有別的資產，更缺乏可以靈活運用的現金。

以房養老政策不但可以活化年長者被凍結在房產上的儲蓄，讓他們能夠照顧自己，活得有尊嚴，同時還可以提高長輩的消費力，進而帶動銀髮產業的需求與成長。

不過，想要老年能夠以房養老，先決條件就是要「有房」。最近房市好像有回溫的跡象，五月份六都的移轉棟數都較四月增加，其中高雄市更增加了41％。

房價修正 成交量打底 蛋黃區率先啟動

究竟台灣房市是否真的回溫了？想買房的人是否可以進場？本期「理財我最大」請到住商不動產企研室主任及發言人徐佳馨，告訴大家現在到底是不是買房的好時機，買房時又該注意哪些事情。

不動產成交量的歷史低點是二十五萬棟，因為今年房地合一稅上路，使得去年底房屋成交量衝到二十九萬多棟，徐佳馨表示，如果下半年還維持目前的景況，估計成交量會在二十六～二十七萬棟的水準，因此業界普遍認為交易量已經出現打底的跡象。

再從房價來看，徐佳馨說，這一波房價的走勢跟過去不同，以往當房價下跌，屋主承受不了房貸利息的壓力時，就必須拋售，尤其是買在郊區的屋主。不過，這一波多頭持續長達十幾年，現在房價下跌，多數屋主思考的不是要認賠殺出，而是想要獲利了結。

因此這一波的市場修正，很特別的是從傳統所認定的蛋黃區開始，例如台北市大安、信義、中正等區域。主要是因為，屋主認為未來房價上漲不易，因而先行出脫、落袋為安，將資金轉往其他投資市場。

另外，則是有一群人原先住在蛋白區，利用這一波蛋黃區房價的率先下跌進行換屋，進住蛋黃區。

自住者別等低點 投資客做好資金規劃

最近常有人問徐佳馨：到底該不該買房子？現在是不是低點？遇到這樣的問題她通常會反問對方：你買房是要自住還是投資？你對資金有什麼規劃？對於自住的客戶，徐佳馨會建議他們不要想太多，有需求就買；而對於想要投資的客戶，她則是會建議對方做好資金配置規劃。

以自住來說，徐佳馨認為千萬不要為了等低點而犧牲自己的需求，因為「低點永遠都在回頭後」，真正能夠買在絕對低點的人並不多，但這個時候進場可以買到相對低點。

如果實在很擔心買貴，可以用實價登錄的價格，加上銀行鑑價來搭配出價。徐佳馨說，銀行現在很保守，所以鑑價通常不會太高，買方參考這個價錢出價一定相對較低，風險也就相對減少。至於景氣的問題，自住客根本不必擔心，因為台灣自用客戶平均持有不動產七～十五年，在這段時間內景氣一定會再好轉。

不動產是住宅也是金融商品，相較於其他金融商品，不動產的缺點是變現不易，因此，徐佳馨建議年紀大的投資人在不動產的投資比重上應該調降，手邊要有一些可以自由運用的資金。身體狀況還不錯的朋友，則可以賣掉市區的房子搬到郊區去住，手上多出來的資金可以進行一些穩定的投資，替自己累積一些財富，讓老年生活過得比較寬裕。至於年輕、願意承擔風險的投資人，則可以考慮投資一些長期，但較有潛力的標的，趁年輕時多累積一些資本。

還有人問徐佳馨：現在買房會不會很慘？徐佳馨說，有些地方的確很慘，像是過去因為一些議題炒得很兇，但到現在議題都未實現的地方，她就建議不要再碰了，其他像是市中心的標的，保本性相對較高，現在進場可以用相對較低的價格承接。

在地仲介好幫手 鎖定特定區域 優先取得資訊

若問到買房前有什麼參考指標？徐佳馨建議大家先參考各家房仲網站及591租屋網，查查看喜歡的社區有多少案子在出售，如果一個社區有太多房子要賣，很容易發生多殺多的狀況，房價較不容易保值。但反過來說，這也代表買方有機會以比較便宜的價錢買到屬意的標的。

另一個可以參考的指標是法拍量，如果法拍出現爆量，市場可能會瀰漫著更不確定及風險更大的氛圍，也可以做為買方的參考。

此外，徐佳馨還建議買家在鎖定特定區域後，多交幾個在地的仲介好朋友，他們瞭解你想要買屋的條件，有好的案子會先通知你，就比較有機會買到物美價廉的物件。

徐佳馨最近集結她從事房地產多年所遇到的故事，出了一本新書：《30堂千萬房產課》，以三十個實例來告訴大家，「如果是你，該怎麼辦？」其中一個故事讓徐佳馨不禁要提醒所有長輩，一定要留一點錢在身邊，不要急著把財產都轉給孩子：

有一個老太太常到房仲店面走動，去了幾次她才告訴房仲店長，因為老伴已經走了，兒子又在海外發展，她現在一個人住，兒子要她把房子賣了，搬到國外一起住，所以她想知道她的房子能賣多少錢。

因為老太太的房子條件不錯，所以很快就找到了買主並且成交。本來老太太想把賣房子所得的錢一次匯到國外給兒子，但房仲店長考慮到當時匯率不穩定，因此他建議老太太分批慢慢匯款，可以分散一點匯兌風險。

另外，房仲店長還考慮到房子賣掉之後，老太太還需要一點時間準備出國，所以把交屋日訂在老太太出國的隔日。到了交屋當天，店長拿著鑰匙進到老太太的房子，發現老太太倒臥在房中，送醫救治後才知道，老太太前一晚被兒子迷昏，身上的現金及首飾都被兒子拿走，還好她當時聽了店長的建議分批匯款，所以銀行戶頭裡還有三百多萬元的存款。

以房養老 年金給付概念 幫助長輩維持晚年生活品質

或許老太太的兒子是遇到了難關才出此下策，但這樣的行為真的讓人心寒。因此，在養兒不一定防老的現代，徐佳馨建議長輩還是要在身邊留點錢才好。更何況留著房子還可以房養老。

比起以往長輩將房子抵押給銀行，貸出一筆錢來，不但容易受人覬覦，還有可能因不節制而亂花錢，現在銀行推出的以房養老是年金給付的概念，長輩以所需的額度來貸款，銀行按月提供一筆金額，讓長輩可以維持想要的生活品質，也不會給子女造成負擔。

徐佳馨表示，房子應該是一個給人帶來幸福的地方，希望政府可以透過稅制及法令來保障人民，讓大家都能享有快樂且有尊嚴的老年生活。

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