豪宅進入每坪200萬時代 ( 財金雜誌 文◎王榮章)

在毫無預警的情況下，2010年6月底，中央銀行在無預警下祭出打房政策，房市也瞬間急凍，首當其衝的大台北地區，7、8月的成交量掉了3成～3成5，各種悲觀論調也紛紛出籠，政大地政系教授張金鶚發表「台北市房價泡沫化」報告，並斷言在央行出手下，房市泡沫就快破了。不過房市在歷經第3季的震盪後，隨即穩住陣腳；儘管央行在9月底再度升息半碼，但10月起房市交投再度轉趨活絡，不但交易量回復5月高峰時的9成水準，成交價更再創新高，這到底是怎麼一回事？


2次打房失靈　房市強力反彈

永慶房屋首席顧問葉國華指出，實際上從9月起，房市買方觀察到價格下不來，加上賣方態度轉趨務實，市場機能就已逐漸恢復，9月成交量較8月成長2成，10月起更擺脫打房陰影，交易量較9月大幅成長3成。對於房市能快速走出政策調控的利空，展現絕佳的調整能力，葉國華認為其中關鍵，在於國內房市已進入A咖大戶主導的時代！

中央銀行這波打房動作，明顯針對投資客而來，不論是貸款的限制，或是近期祭出的查稅動作，都鎖定投資客為主要目標，也的確收到不錯的效果，7月起投資客迅速退場，而一些以投資客為主要銷售對象、並在下半年完工交屋的新成屋案，都出現投資客拋貨的現象；不過投資客退場並未對房價造成太大衝擊；這樣的結果顯示房市的結構已悄悄出現轉變，由原本投資客呼風喚雨的格局，轉變成以台商、港資、海外回流資金為主，實力更雄厚的高端客戶主導盤勢的結構。

葉國華指出，目前主導房市走向的買盤，是那些理性、需求明確、實力雄厚的資金大戶，這些人看的是長線的趨勢與機會，不太理會政策的干預，在看好台灣未來發展潛力，以及資產保值、節稅等多重考量下，他預期資金持續回流並湧入房地產市場的情況，在未來一段長時間內都不會改變。此外，多數台商在大陸早已碰過中國政府的宏觀調控措施，但結果顯示房價越調控越高，每次調控都提供看得懂趨勢的人絕佳的進場機會，也因此，只要兩岸持續交流、台灣經濟成長的大趨勢不變，這些大腕們並不懼怕打房政策，反而視為逢低買進的良機。

在指標豪宅帶動下，精華地段房價持續飆高；不過從2003年SARS疫情結束、房市展開多頭行情以來，這波擴張期已長達7年，大台北地區房價累積漲幅也超過1倍，遠遠超出民眾的所得成長幅度，但資金仍源源不絕湧進房地產市場，的確讓人憂心房市泡沫是否正在形成！國內房地產到底有沒有泡沫呢？

張金鶚就大力主張台灣房市早已泡沫化，他以所得與租金為基礎，推論在今年第1季，房市泡沫價格就已高達房價的43％，意味每坪100萬的房價，民眾所得與租金僅能負擔57萬元，另外43萬元是被高估的泡沫價差。相較前一次1989至1991年房市泡沫時期55％至58％的水準，顯示這波泡沫已逐漸逼近警戒線。張金鶚在11月再度提出警訊，指出在ECFA生效後，業者利用預期效果大力炒作房價，若加上美國二次量化寬鬆政策的熱錢，台灣面對房市泡沫化只能「剉咧等」。

此外，財經作家王伯達在10月分出版了「民國100年大泡沫」，書中更直指國內的資產價格已吹出大泡沫，並預言在民國100年，台灣的這波百年泡沫就會開始出現崩壞的現象，先是股市、再來是房市，陸續會出現法拍屋數量急速增加及建商的財務危機，他因此建議大家及早做好準備來迎接寒冬。


台灣房市有5大空前利多

前宏盛建設董事長、一手催生知名豪宅「帝寶」，目前擔任展悅建設董事長的許東隆，就相當看好國內房地產景氣。他點出看好房市前景的5大理由，包括游資空前的多、利率空前的低、兩岸關係空前的好、賦稅空前的優惠、土地空前的難買，這5大理由是國內房市前所未有的利多，在這樣的有利環境下，他認為房市沒有看淡的理由。

展望2011年，國內房市可望維持榮景，儘管房價整體漲幅不大，但豪宅無疑是最大亮點，信義計畫區則是最火紅的吸睛焦點，台北豪宅將進入每坪200萬的時代，有機會一舉挑戰每坪250萬元的天價。


信義計畫區領頭　皇翔F4改寫歷史

信義計畫區一向扮演全台房市領頭羊的角色，2011年也將再度粉末登場。信義計畫區房市2010年由臨信義路的3大豪宅冠德遠見、台北信義、寶徠花園廣場領軍，高樓層每坪單價站穩150萬元，在3大指標股帶動下，目前連區內的二線豪宅，行情都在120萬以上。豪宅之外，Bella Vita、統一阪急百貨相繼開幕；此外，號稱國內最高檔的W HOTEL也即將開幕，信義計畫區的發展日趨成熟，魅力與日俱增。


國際盤主導 豪宅、商辦勢不可擋

信義計畫區之外，南港是2011年另一個火紅焦點。南港經貿園區內目前已接近銷售尾聲的「大同璽院」，最高價突破每坪80萬、平均成交價站穩70萬元，不讓先前創下南港天價的華固建設「天匯」專美於前。展望明年，在幾大指標大案領軍下，南港房價將首度挑戰100萬大關，快速拉近與信義計畫區的距離。

即將升格的新北市，新莊將正式躍上檯面，成為未來幾年房市的焦點與房價指標。位於思源路兩側的新莊副都心、頭前重劃區熱度持續延燒，五都選後更是重案齊發，興富發建設副總經理廖昭雄指出，公司在區內推出的「新富邑」案，平均成交單價已達每坪48萬元，在區內土地價格狂飆帶動，以及2011年3月捷運新莊線局部通車的利多加持下，新莊副都心房價將站穩每坪50萬大關，精華地段更將超越60萬元，直追新北市首善之區新板特區。

葉國華指出，台灣房地產市場已進入全新時代，一代一代的眼光不同，逐漸躍居主導力量的外部買盤（包括台商、海外移民、港資、中資等），視野完全不同於本土大戶，也讓以往的經驗不再適用，這些人看得到純本土人士想像不到的機會；例如內科原本有一處商辦大樓一直招商不順，超過1500坪的面積空置許久，卻在2010年順利出租給珠寶業者，開張後專作大陸團的生意，業者之所以敢吃下這麼大的營業場所，就是看到陸客到台灣消費的大好機會。

本文詳情及圖表請見《財金雜誌》19期
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