五都選後高雄房市起飛 ( 財金雜誌 文◎周俊心)

高雄房市期盼已久的補漲行情終於發動，第3季中古屋房價漲幅居全台之冠。在供給短缺、土地成本飆漲兩大利多下，2010年高雄房價漲勢確立，千萬不要錯過這波機會。

大高雄地區房地產市況，近年來因國際熱錢回流台灣及ECFA效應，已擺脫過去溫吞走勢，房價及成交量都有顯著回升，根據台灣房屋、中央大學台灣經濟發展研究中心合作發表的2010年第3季台灣房價指數11月1日出爐，第3季全台中古屋房價較第2季上升1.69％。其中，以高雄市漲幅4.26％居冠，新北市3.06％居次。

這一波高雄房地產的漲勢也開始急起直追，因為高雄房地產市場這幾年新屋市場出現嚴重的供給缺口，在土地、建材成本節節高升的背景因素下，建商幾乎都蓋不出低總價產品；就高雄市住宅類使用執照核發的數量來說，高雄市已呈現連續四年減少的現象，每年均以3成左右的幅度減少，就核發戶數來說，2010年1～9月共核發1840戶，與2009年同期2884戶比較，減少了35.16％，與前一波2006年高峰比較，更是大幅減少了1萬多戶的年供給量，可以想見為什麼高雄這一波中古市場表現亮眼了，在新屋市場供給沒改善前，這現象恐會持續好一陣子。

換句話說，這些成交量都跑到那去了？答案是中古屋市場，高雄中古屋市場的熱絡，感覺回到了民國80年代的高峰，信義房屋高雄區主任陳祁佑說，最近成交速度從半年前的帶看60組成交一組到最近的帶看35組成交一組來看，市場熱度確實加溫不少。最明顯的案例在漢神巨蛋商圈的「和楓」建案，中古成交行情與五年前比較漲幅有66％～83％之多，從每坪12～15萬漲至22～25萬，相當驚人。


土地成本高漲推升房價

高雄最近推案受制於土地及營建成本高漲，而市場成交價格追不上建商成本，建商多選擇暫不推案，而目前新推的案子鮮少低價個案，多以豪宅及中高價產品為主。

豪宅市場在高雄才剛起步，市場熱度雖不若預期中熱，但目前京城建設的「京城凱悅」及國揚建設的「國硯」的銷售率都令人驚豔，讓人對高雄未來的豪宅市場多了一些想像空間。而就豪宅市場來說，可以區分為水岸豪宅與市中心豪宅，除了前面的兩個豪宅是水岸豪宅，另外兩個高單價豪宅個案為京城的「圓頂」及隆大的「都廳苑」均屬於市中心豪宅個案，每坪成交價都超過每坪20萬。

維多廣告總經理鍾榮和說，就豪宅客層所重視的尊貴性及私密性來說，他們在看屋時有幾項重點：1.不看價格，先看價值。2.先看地段，再看景觀。3.買市區不買郊區。4.買大不買小。因此建商在規畫豪宅個案時都要注意到潛在客戶的需求，才能在眾多個案中勝出，鍾榮和還表示，這幾個豪宅產品都有幾個特色，戶數少（約在150戶以內）、有迎賓車道的氣派大廳、超完美的外觀及品牌設計師加持。可以看出高雄建商目前新推案已經擺脫過去低價的策略，轉向質優的高價路線，這也是未來的趨勢。


投資高雄機會來了

而漢神巨蛋區域最近土地成交案件可說是最為熱絡，這個區域不但鄰近捷運站，有漢神巨蛋及瑞豐夜市的加持，未來鐵路地下化之後，上高鐵不用三分鐘的時間；從京城建設在2009年9月向高雄市政府標得1坪61萬土地開始，這區域的土地交易價格屢創新高，最近市場就傳出在漢神巨蛋周遭有1坪85萬的成交價出現，1年就有近4成的漲幅。劉朝森表示，該區域目前完全沒有新成屋可以銷售，未來建商要在這區域推案勢必要以高價搶地，目前預估這區域新推案將上看每坪25萬。

高雄這一波的漲勢雖沒有台北來得強，不過就以上數據及建商的動作來看，高雄已經出現供需的結構性改變，需求雖然增溫不快，不過供給少是不爭的事實，看來高雄未來上漲的空間比下跌的空間多很多，只要工作機會增加，產業陸續進駐，高雄未來房地產市場發展的速度會更快。

本文詳情及圖表請見《財金雜誌》19期
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