兔年房市 活蹦亂跳 ( 財金雜誌 文／王榮章)

回頭檢視民國99年台灣房地產市場，可以說是高潮迭起、話題性十足，不只是價量齊揚，甚至引來政府強力干預、短短半年內祭出四波打房措施，住展雜誌選出「瘋」字作為99年房市的代表字，並以「瘋」起雲湧總結99年的房市狀況；資深房市專家張欣民、住商不動產企研室主任徐佳馨則分別用「嚇」、「驚」來形容，足見99年房市變化之大。

展望民國100年，新台幣兌換美元匯率已來到「2字頭」、創下13年新高紀錄，黃金價格漲破每盎司1400美元，油價也突破每桶90美元、創下波段高點，房貸利率仍在2％以下的史上低點，通貨膨脹如影隨形，去年橫行一整年的熱錢也持續湧入台灣…；整體大環境對房市相當有利，百年房市似乎沒有看壞的理由。


榮景、風暴並存

不過被稱為房市空頭總司令的政大教授張金鶚，則引用經典小說「雙城記」的開卷語「這是最好的時代、也是最壞的時代」來形容台灣房市，他認為這是榮景的一年、也是風暴的一年。此外，永慶房仲集團旗下的《House Fun》雜誌，在99年12月針對房市做了網路民調，結果出爐後，引發各方不同的解讀，與會的北市代銷公會現任理事長王明成甚至對後市發出警語；房地產後市到底該如何看待？

各報都以大篇幅報導此一訊息，有趣的是，各家解讀差異頗大，工商時報最偏空，以「房市亮泡沫警燈，新莊較明顯」作為標題；中時則相對緩和，以「房市吹泡泡，學者：年中拉警報」下標；自由則回歸調查「逾8成民眾，認為房價不合理」；蘋果日報相對偏多，大標是「今年房市7成6民眾看漲」，小標則相對平衡為「逾8成認3年內泡沫化」。此外，工商時報更引述淡大產經系教授莊孟翰的說法，以房貸餘額、修繕貸款加建築貸款總數占GDP比重高達53％，佐證台灣房市泡沫化程度愈加嚴重，他並預言北市除一線區及平價區(大同、萬華)外，其他8區今年下半年房價將有10～15％修正幅度；至於新北市更將下修2成。另外，王明成也點名「二級地段、一流價格」的熱炒區，未來要特別小心，一般解讀，這2年漲勢驚人的新莊，就屬於這類區域。

總結各方說法，2011年房市仍是多空雜陳的一年，但利多明顯高於利空因素，榮景依然可期，不過仍應密切關注是否出現泡沫危機。回顧2010年房巿可謂「虎虎生風」，不畏央行打房，熱度超越2008年上半年的盛況、創下13年來新高；展望「兔年」行情，在資金、低利率2大利多支撐下，房巿可望持續「活蹦亂跳」。


5大空前利多

再來看牽動房市最直接的兩大因素－利率、兩岸關係。央行99年底再度升息半碼，累計半年內3度升息，假設各銀行全面跟進，預估房貸利率再提高0.125％，先前政府推出的2000億優惠房貸利率將由1.42％升到1.545％，調整後20年期房貸的每百萬房貸每月支出僅增加57元，以目前一般房貸約500萬計算，每月負擔多出285元、一年負擔多出3420元，增幅有限。此外，目前台灣五大行庫房貸利率不到1.8％，遠低於美國、中國的4.23％、6.14％，低利環境將是國內房市的最大屏障。

展望2011年，房市可望維持榮景，儘管房價整體漲幅不大（房仲、代銷業者普遍預期大台北地區仍有1成漲幅），但豪宅將是一大亮點，在高資產大戶持續加碼下，台北豪宅將正式進入每坪200萬的時代，甚至有機會一舉挑戰每坪250～300萬的天價。此外，五都選後，中南部房市蠢蠢欲動，建商、投資客積極南下獵地、買房，台中、高雄的房市潛力值得期待。


低利率+兩岸紅利

永慶房仲分析，未來房市有6大利多，第一是美國啟動QE3貨幣寬鬆政策，將有超過1200億美元湧入新興國家，熱錢湧入堆高資產價格；第二是五都選後重大建設啟動，例如新北市的三環三線等；第三是都市更新產業行動計畫，預計投入184億，將可帶動2000億以上的商機；第四是ECFA元年，經合會成立將使兩岸合作步入制度化、常態化的新時代；第五是擴大「青年安心成家」方案，2000億額度、年息1.5％，可有效提振首購市場買氣；第六是失業率跌破5％，意味景氣復甦態勢確立，一旦今年如政府宣示的是「加薪年」，房市買氣將進一步增溫。

相對地，今年也有5項利空因素，第一是政府嚴查投資客，財政部加強查緝豪宅、預售屋交易及短期進出不動產等逃漏稅案，大筆交易、單年度多次交易的不動產買賣，都將列入查稅重點，壓抑市場買氣；第二是央行可能擴大升息，物價、房價齊升、通膨壓力浮現，央行可能加大升息幅度；第三是大幅調升公告現值，新北市平均調升15％、創20年新高，加重屋主售屋成本；第四是中國持續緊縮資金，人行連續調升存準率，加上房市調控60條，預估一線城市跌幅可能達20％；第五是美、日、歐恐二度衰退，歐、美失業率居高不下，復甦欲振乏力，恐將拖累全球經濟。

儘管房市多空雜陳，但國內整體情勢展望穩定樂觀，加上台灣擁有全球絕無僅有的「兩岸紅利」加持，後市更值得期待。至於房市最大的推升力量，仍是源源不絕、蜂擁入台的資金。


高資產大戶持續加碼

台灣經濟研究院研六所所長楊家彥認為，這波房價上漲主要是因為資金行情。永慶豪宅事業部統計，99年台北市高總價產品成交客戶的比重中，台商從原本的9％，大舉跳升到27.8％、大增3倍；此外，北市頂級豪宅的買方動機也出現明顯結構變化，其中著眼於資產配置需求者，從98年的8％左右，跳空大漲到3成左右，若加總投資、資產配置的需求比重，99年比重在30％～37％之間，創下歷史新高。相較之下，自住換屋需求則從85％高點，大幅滑落至5左右，顯示投資、資產配置、節稅贈與（合計逼近5成），已成富豪購置豪宅的主要原因之一，預期這樣的趨勢，仍是未來主流看法。

國內房市多頭行情已進入第八個年頭，國內建商除了持續瘋狂搶地外，預估100年推案也將爆出天量，根據住展雜誌的調查推估，全台推案量將創下歷史新高達1.4兆元，加上原有未去化的量體、中古屋市場等，房市供給量大增是一大隱憂，去化動能有待考驗。而隨著房價漲幅已大，加上供給暴增，專家提醒消費者，房市不容易再出現一窩蜂、全面皆漲的盛況，地段、產品力將逐漸分出高下，如同王明成強調的，「一級地段才配享有一級價格」，投資人在購屋時應更加精挑細選。對於想在兔年投資置產的民眾，台灣房屋不動產研究中心執行長邱太建議，可以選擇「國際買盤」或「台北買盤」青睞的區域，如台北巿的信義計畫區、南港經貿園區；新北巿新莊副都心、板橋新板特區；以及台中巿七期、高雄巿農十六區等，仍是首選地段。

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