活在牢籠裡的容積管制與獎勵住展房屋網 (2024-11-24 11:00:00)



文/主筆室



「獎勵」常被用來鼓勵進步,不僅學習領域如此,工商經營、城市治理亦如是。每當一座城市出現優秀設計的大量體開發案時,往往是城市蛻變的開始,而面對這類關鍵開發案,官方有義務把握契機,設法提升城市競爭力,因此,透過獎勵等手段給予足夠支持,並非偶例。



然而2024年卻出現大型開發案容積率獎勵引爆台灣政壇震盪的亂局,發人深省。



本無容積率 何處惹塵埃



一般人或許不知道,容積管制、建蔽率等牽涉建築開發量體的制度,在全球城市與建築發展歷程上,出現的時間其實相當晚,原本台灣也沒有全面實施容積率管制,因此高雄國賓飯店都更案周邊幾座「容積率管制實施前申請建照」的舊社區,實際容積率都高得驚人遠超引起爭議的台北京華城改建案容積率。



這裡面也埋藏幾個重要議題。首先,對那些沒有趕在容積率管制前開發的土地所有權人來說,容積率管制是否造成不公平的財產損害?其次,各城市土地使用分區法規對住宅、商用等用途及強度進行限制,是否有過度限制人民土地建物等財產,甚至達到違憲程度的疑慮?



事實上,進入21世紀後,容積率管制已成為美國、日本部分官方與學界人士認真檢討的「老舊制度」,因為當年設定容積率管制的城市環境,至今已產生極大改變,而容積率管制規範卻鎖住了某些帶動城市再創新發展的可能,這也導致質疑聲浪逐漸興起。



以台北市為例,早年在設定不同土地使用分區的容積率標準時,很可能輕忽了如今台北都會區經濟活動蓬勃、人口密集的繁華程度,更沒想過台北市的全台最完善捷運軌道路網足以吞吐巨大人口流量;若重新思考上述角度,台北市的容積率管制與土地使用分區法令,或許已有重新檢討與適度放寬的必要。



地震頻繁 新獎勵該與時俱進



尤其,面對台灣龐大的老舊建築與頻繁的地震威脅,加速危老都更已是極迫切的國家大事,此時,政府願意提出與時俱進的新獎勵措施,像是官方醞釀中的新增危老容積獎勵項目「預鑄工法」,就企圖透過預先將建築外牆與樑柱在廠房內製作完成,再運送到工地現場安裝,除了解決缺工問題,也希望減少對環境的汙染,甚至帶來減碳的效益,出發點值得民眾肯定,惟落實層面應更謹慎。



回歸實務,危老都更案往往受限於基地、戶數規模都不大,且很多位在狹小巷弄內,預鑄結構與外牆在運送及吊掛作業過程將十分困難,而不同案子的預鑄元件未必能彼此套用,多需要重新設計時,小型案成本反而暴增,這類問題都需要官方在醞釀新獎勵的過程中,便認真檢視、因應,以免無法發揮新獎勵的預期帶動效果。



如何加速「意願」危老都更關鍵



比起「預鑄工法」容積新獎勵更受矚目的,則是危老的時程獎勵落日時刻已近,各界都在關切危老時程獎勵,是否會重新修訂一套長期的獎勵制度,以利繼續推動全台老舊建築加速更新。



對此,本刊認為,無論是危老或都更案,實務上民眾心態常見想當「最後的簽約戶」,總認為最後簽約才能爭取到最好條件,在相關法令修正上,政府不妨思考如何透過新的獎勵制度,讓民眾願意成為搶先簽約的領頭羊,藉此加速危老與都更案的整合,畢竟,現有法令制度連建築拉皮都可以獎勵了,何妨多些更有意義的創新鼓勵措施。



舉例來說,官方或可考慮讓危老都更案先簽約的住戶在稅捐上獲得減免,或優先者獲得更多補貼,以加速每一位更新戶的簽約意願;至於業者方面,其實提出新獎勵也未嘗不可,參考過去獲得官方大方支持的生技產業,即使虧錢也能上市櫃,更何況危老都更大業如此重要,何不制定一套鼓勵開發商投入危老都更領域的方案,比方達到特定標準(參與更新案量)就能上市櫃以擴大集資的方案呢?



史上最高? 840%的容積率鬧劇





創新往往也是速度的比拚,當鏡頭轉向紐約,這座世界級大都會的政治菁英們,近期就在探討建築的容積率,只不過眾人爭議的重點與台灣不同,是關於住宅容積率是否應該突破1200%上限,藉此釋放更多居住空間當然,紐約的商用建築的容積率只高不低。



對照紐約市部分菁英爭相探討放寬容積率數字的景象,台北市則陷入引發爭議的京華城改建案「840%史上最高容積率」疑雲,相較之下,不免讓人擔心,如果從全球城市競爭力的尺度看,即便未來出現具備優秀設計的大型開發案,在期望台灣首都的城市空間品質、建築設計規畫水平大幅提升之前,可能要先想想,所謂的840%最高容積率是不是略顯蒼白無力?



談回近期引發台灣政局震盪的「史上最高容積率840%」言論,乍聽聳動,實際上卻完全無關城市發展與治理,看在不少亟需老屋更新的民眾眼裡,可能更像一齣政治鬧劇。







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