新世界發展(00017.HK)今早復牌抽上，盤中曾高見10.16元一度彈高24%，最新報9.95元升21.5%，成交額5.49億元。公司昨日(26日)收市後公布截至6月底止年度業績，新世界收市後公布鄭志剛辭任行政總裁，調任為非執行董事及非執行副主席、擬向周大福企業出售啟德體育園持股，承諾不會進行供股及未來會專注地產本業。建銀國際表示，新世界全年度疲弱業績符合預期，公司未來獲利前景黯淡，但財務狀況穩定，淨財務成本升32.4%至43億元，這意味著總利息支出約為87億元，同分配給永續證券的19億元，總利息負擔每年超過100億港元。該行認為管理層不確定性尚未解決，預計外部任命的行政總裁將是過渡性的，並阻礙市場對公司中長期有意義的重新評級，決定下調對其目標價由8.75元降至7.25元。
公司公布持續經營業務應佔股東虧損118.07億元，對比上年為虧損4.19億元；已終止經營業務應佔股東虧損78.76億元，上年度為溢利9.67億元。來自持續經營業務及已終止經營業務每股虧損分別為4.6元及3.13元。董事會議決不派末期股息，而全年度派息總額為每股0.2元。持續經營業務核心經營溢利按年跌18%至68.98億元，毛利按年跌22%至128.49億元。期內確認新創建業務出售事項虧損淨額共82.57億元。
全年總收入按年跌40%至463.97億元，持續經營業務收入按年跌34%至357.82億元。全年香港物業發展收入24.12億元，分部業績為4.99億元。截至6月底止，集團在港待售住宅單位2,039伙，未入賬應佔物業合約銷售收入中，約111.94億元料於2025及2026財年入賬，涉及柏傲莊三期、傲瀧、天瀧及泰(峰)等項目。內地物業發展收入為137.13億元，分部業績為52.58億元。期內本港及內地投資物業收入分別33.56億及18.41億元，分部業績錄25.36億及9.55億元。集團計劃2026/27年度將淨負債比率降至35%至39%。截至6月底可動用資金462.7億元，包括近280億元現金及銀行存款，及182.8億元可動用銀行貸款。
【摩通料投資物業仍有減值風險】
摩根大通指，鄭志剛領導新世界發展推出不少受市場歡迎的創新產品，不幸地公司在錯誤時間中進取擴張，加息對公司構成重大打擊。該行又指，馬紹祥接任公司行政總裁，為首名非鄭氏家族成員擔任該職，認為這是強化企業管治的正面舉動，但更換行政總裁不會即時解決高槓桿問題。該行又指，在考慮利息支出、稅務及永續權益，新世界發展全年度核心淨虧損為50億元，但這不令人意外，因公司自2023財年下半年已錄核心淨虧損。公司亦宣布不派息，縱使公司承諾不發行股權。該行料公司現財年錄得小額核心淨利潤，受柏傲莊三期入賬及融資成本下降推動。
該行又指，縱使公司的減值為非現金本算，但損害賬面價值，連同永續資本的經調整淨負債率較去年年底升8個百分點至85%，基於賬面值收縮。扣除投資物業減值，資本回報率仍僅為3.1%，為同業中較低水平，或帶來造一步減值風險。短期債務現金覆蓋率亦處於繃緊的0.67倍水平。該行目前予新世界發展「減持」評級，目標價5.6元。
【美銀料出售非核心資產現金流持平】
花旗指，新世界發展致力再融資，出售非核心資產及透過與國企合作把農地折現。該行估算美聯儲每減息1厘，按公司六成負債為浮動利息及平均利息成本5%計算，公司將可節省9億元利息成本。該行相信公司仍在困難壞境中營運，本港的發展物業資源主要為在啟德及黃竹坑的合營，須在平衡資金周轉率及毛利方面決斷，零售及辦公室市場挑戰或對營運或出售定價構成壓力，公司仍處負現金流及高負債率狀態。該行指，縱使租務提供長期股價支撐，短期每股盈利及每股派息仍不確定，直至採取更多去槓桿行動。該行預新世界發展「沽售」評級，目標價6.8元。
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本網綜合9間券商對滔博最新目標價及投資評級：
券商│投資評級│目標價
瑞銀│中性│8.5元
摩根士丹利│減持│8元
建銀國際│跑輸大市│8.75元->7.25元
花旗│沽售│6.8元
匯豐環球研究│減持│6.5元
美銀證券│跑輸大市│6.4元
富瑞│跑輸大市│6元
高盛│沽售│6.4元->5.8元
摩根大通│減持│5.6元
券商│觀點
瑞銀│年度業績符盈警指引，短期再融資壓力有限
摩根士丹利│新管理層，但舊問題仍存
建銀國際│管治不確定性影響價值重估
花旗│更換行政總裁，旨在務實的業務重整以去槓
匯豐環球研究│等待轉折
美銀證券│需出售更多資產去槓桿
富瑞│新面孔，相同挑戰
高盛│更換行政總裁、淨負債率上升，暫停派息
摩根大通│更換行政總裁非靈丹妙藥
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