限貸令與打房政策影響誰？影響層面有哪些？首購換屋必看！ (2024-11-02 17:20:03)

第七波限貸令後，專家認為房市將進入買方市場，汰除投資客賣方。(圖片來源覽山不用早)

限貸令與第七波打炒房政策對購屋者的影響逐步擴大，這不僅對房地產市場產生了深遠影響，還直接改變了購屋者的策略與決策。無論是首次購屋者還是已擁有房產者，政策的緊縮意味著房市將進入整理階段，樂屋網為此整理了幾個重點提醒，提供你因應未來財務規劃。

首購族：首次進入買房市場的人

貸款成數限制：

購置第一戶住宅的貸款成數通常限制在70%至80%之間，但隨著限貸令的實施，除了實際可貸款成數下降，需要準備更多自備款外，如果名下還有房產，第二戶只能貸至5成，即便名下有一戶自用住宅，能貸款八成，但同樣沒有寬限期，非常考驗買房前的現金流能力。

審核條件變嚴格：

現貸令與第七波打炒房有個重點是「升存準率」，指的是銀行從市場上回收資金，這將導致放貸資金縮減，受理房貸的件數也減少。對於申請房貸者，銀行已走向嚴格審查申請者資料，或者提高房貸利率。除了收收入、信用紀錄及還款能力，可能還需要更多財力證明文件，這增加了放款的能度。

首次購屋者的資格：

過往對於「首購」的定義，是以名下沒有房屋貸款為基準，但本次調整，只要名下有房產，即便是因為繼承取得，也無法享有首購身分的「新青安」、「寬限期」兩項優惠，這就影響了可能需要依靠繼承房產進行換購的家庭。

換屋者：名下已經有房子的人

換屋者的特殊條件：

此波打炒房原本影響換屋者，後續央行又在對此進行修正，如果確實有換屋需求，可以與承貸銀行約定簽訂切結書，就能免除貸款成數與利率限制，但前提是必須在新屋撥款後一年，這也迫使換屋者必須在更短的時間內找到新買家，產生售屋違約的壓力。

第二戶及以上住宅的貸款限制：

2023年六月第二戶房貸上限 7 成，至2024年六月則下調至 6 成，至本次第七波打炒房又下降至 5 成，再再壓縮銀行放款成數，買屋需要準備更多自備款，限貸緊縮房貸收件，也讓貸款更加困難，衝擊部分資金少，卻想要靠不動產資產配置的人。資金較充裕者轉向現金購屋，呈現兩極化。

無自用住宅購屋貸款優先提供：

儘管繼承者或換屋者仍可藉由切結書來避免貸款成數與利率的限制，但房市買方將轉向名下無房產的首購者，已有房仲業者表示，中古屋物件來源與買家開發不受影響，若接受到委託找房的買家是首購者身分，將全力協助媒合適合物件，銀行也優先受理首購族房貸申請，有房者申請房貸相對困難。另外，已經名下有房的繼承者們，因為希望快速賣出物件換取現金分配遺產，也讓首購買房有機會遇到低於市場行情的物件。

總結

隨著限貸令和第七波打炒房政策的推行，對於不同類型的購屋者來說，都存在著不同程度的影響。首次購屋者需特別注意貸款成數和審核條件，而已擁有房產的人則需關注換屋政策和多戶住宅的貸款限制。無論是哪一類型的購屋者，都應該提前做好財務規劃，以應對未來可能出現的變化。

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