聶建中：再談房市泡沫與日本房市 (2014-02-20 理財周刊 文．聶建中)

檔案收拾中，發現2006年十一月十三日聯合報載的一篇「房市泡沫化何時會破滅？」新聞稿，文中引述現任經建會主委以當時中央經濟研究所所長所強調房市熱得「沒有道理」的論點。他從經濟學對「房市泡沫」的定義解讀，說明國內房地產市場顯已進入泡沫期！然而已過七年餘，房價仍居高不下，真泡沫乎？

時至2008年五月七日，因應房產學者所提「房價泡沫化論」，中華民國住宅學會發起「房市亂象、泡沫浮現、學者憂心─新政府的責任」連署信，再次強化房市泡沫之發生。只是，房價走勢一直未如這些學者及業者所料。

泡沫已然許久，時空環境變化，泡沫化將於何時？眾所關切。綜觀所有相關指標，除了慣以「房價所得比」的房市泡沫定義外，「房價薪資比」、「房價租金比」、「財富投機心」及至「少子化」的既來窘境，在在顯現泡沫化即將來臨。嚴重的未來房市「供需」缺口，恐將帶來有如日本80年代末期的房市泡沫情境，投資人不可不察。

反觀日本房市，谷底翻身的動能正受投資人所矚目。最近做了許多有關日本房市的功課，從7W著手，精算分析出一些誘人數字，令我不自覺「心動不如馬上行動」的大肆買進。

我精算了四種報酬率，加上所有可能顯性及隱性風險的評估，幾乎是全無「下檔風險」(downside risk)的超穩健投資。因此在匯率低檔期，接連進場五間便宜小屋(日本小套房出租率高報酬率也高)。我似乎上了癮，最近更將投入整棟樓市買盤，當然這需要資金，集資購屋的構思因此築底我心。

東京都(30)較量台北市(60)、福岡(12)較量台中(18)；東京都心(90)較量台北大安信義(150)、東京副都心(40)較量台北中正萬華(80)、新宿(45)較量西門町(80)、葛飾足立(25)較量士林北投(40)、八王子(20)較量關渡(30)、神奈川(15)較量淡水(20)……，由括號中每坪單價數字，及日本房市的壁心實坪計價，不難發現，大為擔憂房市泡沫化的亞洲多個城市中，竟還有如此價廉物美的資產投資好標的。

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